怎样的按揭贷款方式最划算？

　　“按揭”的通俗意义是指用预购的商品房进行贷款抵押。它是指按揭人将预购的物业产权转让于按揭受益人(银行)作为还款保证，还款后，按揭受益人将物业的产权转让给按揭人。

　　具体地说，按揭贷款是指以所预购的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款，购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行;银行按一定的利率收取利息。

　　如果贷款人违约，银行有权收走房屋。银行主要提供有个人住房按揭贷款、个人二手房贷款、个人住房贷款以及公积金贷款、商业贷款相结合的个人住房组合贷款等。在这几种房贷中，公积金贷款作为一种政策性贷款，它的利率较低，从减少利息支出的角度讲，公积金贷款应作为优先选择对象。

　　但公积金贷款在贷款条件上有着更为严格的限制，即申请人个人及所在单位的公积金缴交正常，必须按月足额上缴，合同。未建立公积金缴交制的个体、私营企业职工及缴交不正常的单位职工，就不具备申请公积金贷款的条件，而这些在申请个人按揭贷款时不做限制，只要具备资格、具有还款能力的购房人都可以申请。还款方式大致有一次性还款法、等额本息还款法、等额本金还款法、递增还款法和递减还款法等5种，通常会选择等额本息还款法和等额本金还款法的购房人最多。

　　等额本息还款法目前采用的最多，优点是每月还款数额固定，计算方便，特别是对于月收入相对稳定的个人，在预先确定合适的月供后，不必为每月还款额度变化费心。它最大的缺点是在同样的贷款额和贷款期限下，借款人所付的利息相对较多。

　　等额本金还款法的特点是每期所还本金相同，优点是借款人容易理解、接受，所付利息总额相对较少，其缺点是前期还款压力较大。例如贷款额为30万，期限为20年，年利率为5.508%，合同。采用等额本息法第一个月还款额为2065.02元，其中本金688.02 元，利息1377元，累计还款额为.2元，总共利息为.2元，采用等额本金法第一个月还款额为2627元，其中本金250元，利息1377元，累计还款额为.25元，总共利息为.5元，两者利息相差.7元。

　　根据中国人民银行颁布的《管理办法》，贷款人应根据实际情况合理确定贷款期限，但最长不得超过20年。最近依次贷款利率调整后，公积金贷款利率5年以下为3.96%，5年以上为4.41%;商业贷款利率5年以下为5.265%，5年以上为5.508%。

　　住房贷款的几点技巧充分估计费用申请个人住房贷款、个人住房委托贷款、二手房抵押贷款和个人住房贷款，除了支付贷款利息外，借款人还需支付诸如律师费、公证费、保险费、资产评估费、抵押登记费、过户费及其他相关税费。

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