<房产篇> 律师帮你解读房地产面积?

很多人在购房时，对各种说法的面积概念不清楚，对于各种面积概念之间的关系也分不清楚。

　　有关房屋面积的概念主要有包括面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等。
建筑面积：
　　在房屋销售时，也称销售面积。指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。

使用面积：
　　指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。

共有建筑面积：
　　指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

产权面积：
　　指产权主依法拥有的房屋建筑面积。房屋产权面积由行政主管部门登记确权认定。
　　
　　建筑面积=套内建筑面积＋应分摊的公共建筑面积
　　
　　套内建筑面积=套内房屋的使用面积面积＋套内墙体面积＋套内阳台建筑面积

套内面积：
　　为套内房屋使用空间的面积，包括套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装饰厚度计入使用面积。

套内墙体面积：
　　套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积，各套之间的分隔墙按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

套内阳台建筑面积：
　　封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

十二种情况不计入建筑面积：
　
　　根据《房产测量规定》及建设部最新的《关于房屋建筑面积计算与房屋的关问题的通知》（以下简称《通知》），以下12种情况不能计入房屋建筑面积：

　　1、层高（高度）在2.20米以下（不含2.20米）的房屋和斜面结构屋顶，不计入建筑面积；

　　2、楼梯下方空间，楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积；

　　3、公共通道、临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积；

　　4、与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积；

　　5、层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室；

　　6、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷；

　　7、房屋之间无上盖的架空通廊；

　　8、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；

　　9、建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台；

　　10、利用引桥、高架桥、高架路路面作为顶盖建造的房屋；

　　11、活动房屋、临时房屋、简易房屋；

　　12、与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝；

房屋权属登记涉及的有关房屋建筑面积计算问题，《房产测量规范》未作规定或规定不明确的，暂按《通知》的规定执行：

　　1、外墙墙体。同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理；

　　2、不规则围护物。阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积；

　　3、变形缝。与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积；

　　4、非垂直墙体。对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积；

　　5、室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算；

　　6、房屋套内具有使用功能但层高（高度）低于2.20米的部分，在房屋权属登记中应明确其相应权利的归属。

　哪些算入公摊面积？
　　
　　共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室　、值班警卫室等，以及为整幢楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
　　共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。

　　独立使用的地下室、车棚车库、为多幢楼服务的警卫室、管理用房，作为人防工程的地下室都不计入建筑面积。

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