房屋租赁合同纠纷咨询律师

我有一处门市房，08年6月份出租给刘开饭店，刘开了半年（12月份）倒闭了，他将饭店设备兑给了张，房子也转租给张，到09年6月1日到期。我同张签了合同，大致是将房子租给张，09年6月1起租期为3年，主要部分就是这些。我现在09年4月份想把房子卖了，我已经通知了租户，让他6月1日之前搬离，但是他说我违约不肯离开。我算不算违约呢？张转租之后我没有收取张的任何租金和订金。张的合同有效吗？
1、刘将房子转租给张：（1）虽然是事先没有得到你的同意，属于非法转租，按照《合同法》第二百二十四条的规定，你有权解除你与刘某的承租合同、收回房子，同时刘与张的租赁合同也将解除、张的损失向刘主张。（2）但是：你在知道转租一事后没有表示异议、且和张签定了新租赁合同，就说明你认可了刘的转租行为，因此：我认为刘的转租行为有效，在09年6月1日刘的租赁期限到期前：你与刘是直接租赁关系、与张是转租关系；在09年6月1日刘的租赁期限到期后：你与张是直接租赁关系。相关依据：（1）《合同法》第二百二十四条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。我不知道合同。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 2、目前来说，你与张某签定的直接租赁合同是附生效期限合同，还没有到生效日期（因为你们的合同中明确约定了租赁期限是“从09年6月1起租期为3年”），所以：现在你与张某之间处理纠纷，应适用《合同法》中关于转租的规定，仍然是属于你的刘某、张某三人之间的纠纷。 3、“我算不算违约呢？”：算违约，但你不是对张某违约，而是对刘某违约，因为：（1）你和刘某在 09年6月1日前是直接租赁关系、和张某是转租关系。（2）你违约，应向刘某承担违约责任（合同中约定地违约金的，赔偿违约金，没有约定违约的直接赔偿实际损失和可预期损失）；刘某向张某承担违约责任。（3）但是，不是你、或刘某承担了违约损失赔偿就可以解除租赁合同的：如果张某不同意解除租赁合同，无论是你、还是刘某、还是将来的买主，都无权解除租赁合同、却的义务继续履行原租赁合同到09年6月1日：09年6月1日后你与张某的合同因为还没有生效，合同。你可以解除。所以：如果你在在09年6月1日前通知张某搬走，张某可以请求法院判令让你或新房主继续履行与刘某的租赁合同、与张的转租合同，直到09年6月1日届满时止，法院很可能会支持张某的主张。依据是：（1）《合同法》第二百二十九条：“ 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。（2）第四十六条：当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。 4、“张转租之后我没有收取张的任何租金和订金。张的合同有效吗？”：（1）张从刘手里转租后：你没有异议、并以与张某签定合同的形式默认了转租行为：所以，刘与张之间的转不同一般租合同有效。（2）虽然你没有“收取张的任何租金和订金”：但刘收取了张的租金的订金，你知道合同。而刘与张的转租行为已经得到的承认，转租行为有效、张和刘之间的转租合同也有效。 5、建议：（1）可以向张说明：张是刘之间的转租合同现在无法解除，即使你将房卖了新房主也无法在09年6月1日前解除，但09年6月1日后你与张的合同却可能不会生效了，张只能再经营几个月，如果他愿意经营这几个月，就由他。如果他不愿意只经营这几个月，可以给他适当补偿后解除合同，让张早作打算。（2）您应将此房在出租的情况告知买主，否则将来您会承担一些责任。 6、“用什么方法，能让他离开给我倒房子，提高租金或者别的办法？”：（1）只要张不想离开，无法让他“倒房子”。（2）提高租金？那也是您对刘违约，刘可以追究您的违约责任。（3）别的办法？一是和张说明情况后、晓之利害后协商；二是找到刘将房子转租给张后您不同意的证据（可有您和张后来签定的这合同，很难证明您不知道转租的事、也不同意转租了），请求解除您与刘的租赁合同。个人意见，仅供参考。
你违约了。
怎么没效,在09年6月之前张是跟刘租的,他当然是把钱给刘,怎么会给你?你是租给刘那刘给你钱不就行了嘛,难道你想收双份? 而09年6月1号起为期三年的租约是你和张签的,当然是有效的,你现在要卖房子是属于违约
买卖不破租赁，即使你要卖他还是可以继续承租的
你这个属于违约。买卖不破租赁，如果他赖着不走你也没啥好办法，只能承担违约金和对方协商一下，尽量让他降低违约金至于你说的没有收取租金，难道天下还有这么好的房东？很明显，是刘已经把租金给你了，这份刘对张的转租已经经你以合同形式承认，当然有效
一楼是浑水摸鱼的，滚一边去~ 不算违约，合约还没有生效。因为依照你租给张房屋的租赁协议，是从09年6月1日开始的。而你现在想卖了房屋，还没有到合约的生效期。只要事先书面通知张就可以了。关于刘转租给张的租赁是不合法的，因为你没有授权给刘可以转租约，合同审查。而且房屋的所有人不是刘，所以他是没有权利转租的。你大可要求张搬出来，不肯的话，报警解决。
广东胡律师：你与张签定了3年租期的租赁合同，你提前不租就是违约，但是张没有支付你任何租金和订金的话，你要看租赁合同上有没有一条“如果对方多少天不支付租金的话，你就可以提前收回房子”，如果有的话你就不违约。
你与张签定了3年租期的租赁合同是有效的，你提前解除合同就是违约，如果你们双方约在固定的时间内支付租金的话，如对方没有支付，你就可以提前收回房子。你现在也可以买房子，只不过租赁关系还是有效的，你可以和买主协商，让张把房租直接给付房子的新主人
重赏之下必有勇夫，呵呵...浅谈一下我的看法，仅供参考：（一）理论上讲：首先，根据楼主所述“我同张签了合同，大致是将房子租给张，09年6月1起租期为3年”所以您已经默许了刘的转租合同,合同尽管没生效但已经成立了。也就不适用《合同法》第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。其次，如果张有下列情形，你可以解除合同。《合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。再次，09年6月是合同生效时间，由第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。也就是所谓的“买卖不破租赁”。所以即使房子卖了，如果租赁合同不到期也不能终止合同。楼主卖房时可以给买方协商一下，大不了租金归买方就是了。我不明白楼主为什么非要要他搬走，你是房子的物主，买卖自然由你决定。虽然买卖不破租赁，但反过来讲，租赁也不影响买卖啊，由第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。所以你可以把房子卖掉，如果张不同意你卖，你可以让张以相同的价格买下你的房子的。（二）针对楼主的情况可以： 1先和张某协商一下，最好别打官司，给他讲清楚诉讼又费时又费力。 2我不知道你们的合同具体怎么签的，你最好拿合同找个当地的律师咨询一下，一般情况下合同上总能找到写漏洞，把握住！ 3特别是关于租金和租赁期的条款，一定有突破口，如果没有约定具体（记住：必须是书面约定）数额，将对你非常有利！ 4房子是你的！可以采取适当非常手段！
房产出售前应该征求承担人意见，他有优先购买权。房产租赁未到期，你提出解除合同当然是违约，鉴于对方没有交纳租金，你可诉讼要求解除合同。
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