商品房预售合同案例分析

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二审:湖州市中级人民法院()

【案情】

原告:浙江省长兴县中医院(简称长兴中医院)。

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被告:长兴县华裕房地产开发有限公司(简称华裕公司)。

被告:长兴萧然房地产开发有限公司(简称萧然公司)。

长兴县人民法院经审理查明:，华裕公司作为拆迁人，与被拆迁人长兴中医院签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》一份，该协议约定华裕公司拆迁长兴中医院坐落于长兴县雉城镇皇家湾新港弄2号房屋，建筑面积为1108.08平方米，支付长兴中医院各项补偿费.46元。同日，华裕公司与长兴中医院签订了《营业房回购协议书》一份，该协议约定华裕公司同意长兴中医院回购营业房，回购面积122.29平方米，回购价格每平方米6000元，计元，如不足面积由长裕公司按拆迁补偿价格每平方米2850元退赔给长兴中医院，超出面积由华裕公司按市场价格与长兴中医院结算;华裕公司原则上在，华裕公司又与长兴中医院签订了《回购房补充协议书》一份，该协议约定华裕公司同意长兴中医院在原拆迁地段临近购买二楼医疗用房，面积500平方米，价格每平方米1800元，计元。

另查明，，长兴中医院委托浙江兴长律师事务所发函，要求华裕公司、萧然公司履行交房义务，但均置之不理。诉讼中，长兴法院进行了现场勘查，萧然公司开发的后期楼盘坐落于长兴县雉城镇解放中路，尚有皇家湾名邸2号楼一楼营业房88号、90号两间和二楼东面营业房六间未销售。法院对上述房屋采取了保全措施。

原告长兴中医院诉称，原告系长兴县雉城镇皇家湾新港弄2号房屋的所有人，华裕公司与原告签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》、《营业房回购协议书》及《回购房补充协议书》各一份。依法向两被告主张权利，但两被告仍未履行交房义务及办理相应的合同手续。故原告向法院提起诉讼，请求判令如下:一、两被告立即向原告履行《营业房回购协议书》及《回购房补充协议书》约定的一楼营业房面积122.29平方米、二楼医疗用房面积500平方米的交房义务;二、两被告赔偿原告损失.57元(自至止，按月利率6.636‰计算，之后的利息损失计算至房屋交付时止)。

被告华裕公司辩称，原告拆迁房屋所在地块的楼盘已经接转给萧然公司进行开发建设，故涉及该地块的债权债务均由萧然公司承担。其与原告签订的房屋拆迁安置补偿协议已经履行完毕，对于原告要求履行回购房协议，应由原告与萧然公司办理相关房屋履行手续。综上，华裕公司认为其责任已免除，故要求驳回原告对其的诉讼请求。

被告萧然公司辩称，华裕公司与原告签订的回购房协议不属于拆迁安置范围，并且上述回购房协议仅属于商品房买卖合同中的订购合同，而非正式的商品房买卖合同，故该订购合同无法强制履行。华裕公司对于原告的债权债务并未转移给萧然公司，并且原告的起诉已超过法律规定的二年诉讼时效，故要求驳回原告的全部诉讼请求。

【审判】

长兴县人民法院经审理认为，长兴中医院与华裕公司签订的回购房协议已具备了商品房买卖合同的主要条件，并且萧然公司已取得该楼盘的商品房预售许可证，经现场勘查上述协议能够实际履行。华裕公司已将皇家湾旧城改造项目接转给萧然公司，故华裕公司与长兴中医院签订的回购房协议应由萧然公司履行。长兴中医院与华裕公司在《营业房回购协议书》约定原则上在起计算，故长兴中医院起诉并未超过诉讼时效。综上，萧然公司应向长兴中医院履行交付皇家湾名邸2号楼一楼营业房88号、90号两间和二楼东面营业房六间，至于房款由双方按上述协议的约定据实结算，并由萧然公司协助长兴中医院办理上述房屋的相关权证。由于萧然公司延期交房，按双方的约定延期按安置补偿费总额的银行同期利息计息，故酌情确定萧然公司应向长兴中医院承担自至止的利息损失(按每日万分之二点一计算)，计元。据此判决:

一、被告萧然公司于本判决生效后十日内向原告长兴中医院交付坐落于长兴县雉城镇解放中路皇家湾名邸2号楼一楼营业房88号、90号两间和二楼东面营业房六间;

二、被告萧然公司赔偿原告长兴中医院损失元，限被告于本判决生效后十日内付清;

三、驳回原告长兴中医院其余的诉讼请求。

一审宣判后，被告萧然公司不服提起上诉。

湖州市中级人民法院对一审认定的事实予以确认，另查明:涉案房屋一层营业房建筑面积为142.1平方米，夹层为22.17平方米，二楼营业房的建筑面积为492.81平方米。收到长兴中医院委托律师发送的要求交付房屋的函件时，应当立即履行交房义务，但其未实际交房，已构成延期交房，故违约时间自至一审判决时止，按每日万分之二点一计，违约损失应为元。对于长兴中医院所主张的其余违约损失，不予支持。据此判决:

一、维持长兴县人民法院(收到长兴中医院委托其律师发送的要求交付房屋函件时，已完全具备交付房屋的条件，应当立即履行交房义务，但萧然公司未能交房，已构成延期交房，应承担相应的违约责任。因此，延期交房的时间应从至一审判决时即止，按每日万分之二点一计算，违约损失应为元。一审法院对于延期交房的时间认定不符合本案实际情况，故导致违约损失的计算有误，二审法院予以纠正。

案例编写人:浙江省长兴县人民法院臧峻月