法院网讯罗女士在验收购买的新房时，比照户型图发现卧室内少一个窗户。经和开发商北京中坤锦绣

房地产开发有限公司(以下简称中坤公司)协商未能接决，罗女士将中坤公司诉至

法院。今天上午，本网从北京市第一中级人民

法院获悉，该院终审判决中坤公司给付罗女士补偿款人民币十四万余元。

2005年11月17日，罗女士与中坤公司签订《北京市

商品房预售

合同》(以下简称预售

合同)，由罗女士购买中坤公司开发的碧河花园近200平米的

房屋一套。在中坤公司交付后，罗女士发现

房屋的南侧靠东一间卧室与预售

合同附件一的

房屋平面图对比缺少一个窗户，2007年5月2日，罗女士收取

房屋钥匙，并向中坤公司提出

房屋窗户实际情况与

合同约定不符，但双方未能拟定解决方案。

庭审中，罗女士提供了预售合同附件一中的平面户型图和售楼沙盘图片，证明双方诉争房屋应为两个窗户。中坤公司辩称，合同。导致罗女士购买房屋的实际情况与图纸不符，是由于公司前期工作人员对户型图没有认真核对。公司是按规划图纸建设的房屋，不存在擅自变更的问题。

法院经审理认为，根据罗女士提交的预售合同附件中平面户型图及售楼沙盘图片，可以证明中坤公司所给付的房屋确实缺少一扇窗户。中坤公司不能举证证明这种变更系基于征得买受人同意，故应确定中坤公司存在

违约的情况，该公司应当对此承担责任。关于

赔偿的数额，法院综合考虑房屋价格、

违约程度进行判定。

据此，法院作出了上述终审判决。

【杉树律师解读】

《合同法》第一百零七条规定，"当事人一方不履行合同义务或者

履行合同义务不符合约定的，应当承担继续

履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任"，本案被告承担的就是"

赔偿损失[/B]"的违约责任，而其违约行为是"履行合同义务不符合约定"。

原告提交用以证明被告履行合同义务不符合约定的证据材料是书面合同、沙盘图片(还包括一些证明实际情况的照片罢)，这些

证据足以支持违约事实的认定。

被告的辩解不能成立。规划设计图纸的内容没有成为合同内容的一部分，而写入合同内容的户型图理应与规划设计图相一致，未能一致的过错应归责于提供预售房屋信息的被告。

如果本案是现房销售，情况又或有不同。因为如果业主已经实地考察过现房，则合同约定内容与现实的出入问题的解决方式，存在是"唯书"还是"唯实"的选择。一般来说，由于双方对合同标的均有直观的认识，应当认为此合同约定中的错误是合同签订中的瑕疵，而非合同履行中的瑕疵。合同签订中的瑕疵如果造成损失，应由责任方向无过错方承担相应

侵权赔偿责任，而非违约责任。

违约责任确定后，因违约行为造成的损失如何认定，是本案另一个重要问题。一般来说，这类情况应当听取建筑规划专业人员的评估意见，考虑各种影响要素，本着公平合理的原则进行认定。

个人解读意见，供参考。