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店面和住房租赁合同基础知识

巫邹律师原创

近期观察到许多侨胞们对各种租赁合同还是了解甚少，故创作此租赁合同知识篇供各位侨胞参考。

关键词中西文对译:

出租方:ARRENDADOR

承租方:ARRENDATARIO

房东:PROPIETARIO

房客:INQUILINO

订金:PAGAYSEAL

押金:FIANZA

月租金:RENTAMENSUAL

年租金:RENTAANUAL

保证金:AVAL

第一个问题:什么时候可以付订金(pagayseal)?

这个问题是租赁合同签署过程中至关重要的问题。订金应该是看了LOCAL或者住家以后满意，并且也让对方和你确认了租赁条件以后才可以付的。为什么不能提前付订金?因为承租方如果付了订金以后再谈租赁条件，在承租方不满意出租方提出的租赁条件的情况下而反悔，那承租方会损失已经付给对方的订金，出租方要收取订金的目的也在此，就是要制约承租人。也有很多出租方为了让自己在租赁条件谈判过程中占上风，会利用承租方心急或者对租赁合同的不了解催促甚至诱骗承租方在还没有看到实物和确认租赁条件之前付订金。

第二个问题:房东能不能到已经租给你的商铺或者住家检查?

如果是住房租赁:首先要说明的是西班牙宪法保护每一个人(包括外国人，同时也包括没有居留的人)的住房不受侵扰权，也就是说房客作为承租方，也受到宪法的保护(西班牙宪法第18条)。所以房东不能随意进入已经出租给房客的住家，如果要进入必须得经过房客的同意，如果在房客不同意的情况下强行进入房客的住家，那么房客可以报警，看情况严重与否房东会遭到一定数量的罚款甚至受到更严重的法律制裁。

如果是商铺租赁:相对于住房，商铺就没有宪法的保护了，但是如果出租方要来检查还是要经过承租方同意才行。出租方不能以来检查为由而经常对承租方进行骚扰，虽然没有宪法保护，但是作为承租方还是有和平使用所承租的商铺的权利。

第三个问题:最短租期法律有规定吗?

根据西班牙租赁法租赁双方可以自由商定租期长短。但是法律为了保护承租方的权益，在租赁法第九条提到如果租赁合同有效期是在五年以内的，承租方可以每年延续此合同到五年为止。意思就是说，只要承租方提出延期，出租方必须同意。换句话说，如果是双方同意签五年内有效的合同，事实上劳动合同法实施细则。但是最后承租方想要延期，对于合同论文 。最多可以延期至五年。

第四个问题:有关于提前解除合同。

承租方要提前解除合同怎么办?

一般来讲，在合同上都会写明如果双方要解除合同该怎么办。但是如果合同里没有包含提前解除合同的条文，那么就应该按照租赁法上面的规定来办。根据现行租赁法第十一条如果是五年以上的合同，承租方可以提前解除合同，前提条件是提前两个月通知。在租赁法里面还提到在发生很多其它情况时，承租方可以提前解除合同。

出租方有没有权利提前解除合同?

根据现行租赁法，在承租方不按时交租金的情况下，出租方有权利提前解除合同。

第五个问题:房东在租赁合同里面强加不平等约定怎么办?

不平等约定的内容很广泛，有包括各种不应该让承租方付的费用的，例如不动产税(IBI)有些,再例如，有让承租方承担房屋所有修理费用的。在此需要提醒的是有很多不平等约定都是属于可自由交易的权利，公司注册名称查询|注册公司名称查询公司名称免费查询。就是说只要承租方同意，就有法律效益。但是还有一些是法律规定不可以自由交易的权利，例如宪法里面提到的几项基本权利是不可交易的，例如前面提到的住房不受侵扰权。即使住房租赁合同里面如果提到房东可以随时到房客家里检查，租赁合同上有房客的签字，那么这条约定因为违反宪法，所以是无效约定，房客绝对可以不遵守此约定。

第六个问题:押金最多能收多少?可不可以再问你要保证金。

根据现行租赁法第36条，住房租赁合同的押金是一个月的租金数额。如果是商铺，押金是两个月的租金数额。

保证金应该由出租方存到相关正攵府管理部门。

有关于保证金:西班牙现行租赁法里面没有提到出租方可不可以收承租方的保证金，但是根据西班牙法律，如果承租方同意，在交了押金的情况下再交一定数量的保证金。多少看双方自愿。

第七个问题:房屋或者商铺租赁合同转让或者转租问题。

根据西班牙现行租赁法第8条规定，房屋或者商铺租赁合同转让或者转租都必须得经得出租方同意。如果是住房，房客还只能转租一部分，因为如果整套房子转租就和房客必须使用所租住房的义务相冲突了。

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西班牙现行城市物业租赁法:Ley29/1994,de24denoviembre,deArrendamientosUrbanosLey29/1994,de24denoviembre,deArrendamientosUrbanos

链接:.l29-1994.t2.html#a8

西班牙宪法(Constituciónespaola)

链接:.itucion.t1.html#a18Artículo18.住房自由权

1.Segarantizaelderechoalhonor,alaintimidadpersonalyfamiliaryalapropiaimagen.

2.Eldomicilioesinviolable.Ningunaentradaoregistropodráhacerseenelsinconsentimientodeltitularoresoluciónjudicial,salvoencasodeflagrantedelito.

3.Segarantizaelsecretodelascomunicacionesy,enespecial,delaspostales,telegráficasytelefónicas,salvoresoluciónjudicial.

4.LaLeylimitaráelusodelainformáticaparagarantizarelhonorylaintimidadpersonalyfamiliardelosciudadanosyelplenoejerciciodesusderechos.

好文章~巫姐，你真的整理了一下午呢啊~也太用心了吧…

增长知识了，谢谢LZ，

对广大华人真是有帮助的哦

强，好好学习，天天向上

楼主翻译的真好!辛苦了!多发些有利于华人的帖子，大家会感谢你的!老牛支持你!下次签合麻烦你也帮我看看.

支持楼主。精神可贵

maoerjiao发表于2012-3-221:16

增长知识了，谢谢LZ，

同样谢谢你!

mark.以后慢慢读。

这个一定要顶。