新湖中宝公司债：财务稳健 立足长三角

　　投资要点

　　●公司拟发行14亿公司债，其中3亿用于偿还银行，其他用于补充公司流动资金，债券信用评级为AA-.

　　●公司现有项目29个，规划建筑面积1144万平方米，尚未结算权益建筑面积715万平方米。公司实行全国化布局，项目分布在全国8个省的一、二、三线城市，三线城市主要选择长三角的发达地区，这些地区的房地产市场正处于上升期，具有非常好的盈利前景。

　　●近几年国家控制土地供给规模，但商品房市场购买量一直很大。杭州、沈阳作为省会城市在近几年一直需求旺盛，2008年在国家宏观调控政策下，市场逐渐趋于理性。

　　●与行业内其他公司相比，2007年公司业绩增长偏慢，毛利率较低，存货周转率较快，负债水平低，财务风险不大。

　　●2008年随着项目结算速度的加快，公司收入和利润增长速度将加快，销售毛利率、销售净利率将进一步提高，存货周转速度也在提升。随着公司债募集资金到位，看看交通事故。公司负债水平可能有所提高。

　　●公司的优势在于：全国化布局，充分分散地区风险；拿地时间早，土地成本低；负债水平低，财务政策稳健；对外投资初具规模；股权激励方案已通过，有利于促进公司长远发展。

　　●预计公司2008-2010年结算面积分别为89万、141万和156万平方米，年实现收入分别为54.47亿、77.31亿、103.45亿元，项目结算主要来自芜湖。长江长现代城、上海。新湖明珠城、杭州。新湖香格里拉、海宁。百合新城、桐乡。新湖香格里拉、衢州。新湖景城、九江。柴桑春天等项目。

　　●预计2008-2010年EPS分别为0.26元、0.37元和0.54元，三年平均增长55%.

　　●考虑公司多元化布局、低地价成本和高成长性，给予2009年15倍PE，得到5.61元目标价，中性预测房地产RNAV为8.41元，因项目储备盈利能力强和资产升值前景好，采用PE法和RNAV结合，取二者均值加上0.63元非房地产业务的重估价值，相比看火车票改签规定。得到目标价8元，给予增持投资评级。

　　公司发行公司债情况

　　公司此次拟发行无公司债不超过14亿元（1400万张），债券面值100元/张，按票面值平价发行，债券期限8年，采用网上与网下相结合的方式发行，票面利率询价区间7.5%-9%.债券持有人有权在债券存续期间第3年和第6年付息日将其持有的债券全部或部分按面值回售给发行人，公司有权在债券存续期第3年和第6年付息日上调债券后续三年的票面利率，债券按年付息，到期还本，根据上海新世纪资信评估投资服务公司的评级，公司主体信用等级为AA-，公司债信用等级为AA-.

　　公司拟用此次募集资金中的3亿元偿还银行贷款，剩余募集资金用于补充公司流动资金。在2008年房地产行业资金链普遍偏紧，增发又得不到市场认可的情况下，公司此次债券募资树立了公司在投资者心中的良好形象。此次债券如能顺利发行，公司将获得更加充裕的资金，有利于缓解公司资金压力，巩固并进一步提高公司的一线龙头地位。

　　2.公司项目储备丰富，全国化布局有利于分散风险

　　公司现有项目25个，规划建筑面积1133万平方米，其中已结算面积232万平方米，尚未结算建筑面积901万平方米，未结算权益建筑面积715万平方米，储备非常丰富，可供公司未来5年发展需要。公司现有的25个项目分布在全国8个省，其中一线城市建筑面积占总储备的比例为5%，二、三线城市项目建筑面积占比分别为48%和47%.

　　上海证券报·孙建平

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