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土地价格评估的问题

时间:2011-11-17 07:18来源:四月 作者:仲夏未央 中国法律网

    土地价格评估的问题

    来源： 作者： 时间：2010/10/29 推荐房地产律师： 随着经济发展、城市增长、土地增值，开展宗地价格评估，加强城市土地价格管理，有利于规范土地市场交易行为、促进土地资产的合理利用、保护土地所有者和使用者的合法权益。 1．土地使用权 一宗地不仅有其物质实体，而且其上有多种权利，主要包括土地所有权、土地使用权

    随着经济发展、城市增长、土地增值，开展宗格，加强城市土地价格管理，有利于规范土地市场交易行为、促进土地资产的合理利用、保护土地所有者和使用者的合法权益。

    1．

    一宗地不仅有其物质实体，而且其上有多种权利，主要包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、地役权等。对于这些权利的总和，我们可以理解为是由诸权利所组成的一个“权利束”或一个体系。我国现行法律法规规定有土地所有权和土地使用权，且土地的所有权和土地使用权相分离。土地的所有权和使用权依法确立并受法律保护。土地的所有权不能买卖、出租、抵押、处理等，但土地可以依法确定给单位或个人使用。

    由于土地收购、储备的资金量大，收储中心可以通过政府财政拨款、商业银行贷款等渠道获得土地储备资金。当收储中心以储备的土地作为抵押物向商业银行贷款融通资金时，土地资产价值就需要由具有资质的地产评估机构进行估价。评估机构就会遇到收储中心抵押贷款的抵押物的性质问题，也就是作为抵押物的土地使用权是一种什么性质的土地使用权，是否为收储中心所拥有。根据(城市房地产管理法)和(担保法)的规定，以出让方式取得的土地使用权和经批准的划拨土地使用权可以设定抵押权，并办理抵押登记，实际操作过程中，收储中心代表政府，对国有土地依法收购、收回，看着湖南省出台劳动争议仲裁收费管理办法（2）。对集体土地依法征用后予以储备，并对储备的土地实施开发或再开发，使生地、毛地变成熟地；然后，根据城市发展对土地市场的需要，有计划地出让土地，从而盘活存量土地，有效配置土地资源。若国土资源行政主管部门没有为收储中心颁发(国有土地使用权证)，则收储中心并非是实质意义上的土地使用者，不拥有土地的使用权，不能办理抵押登记手续；若为收储中心办理《国有土地使用权证)，收储中心将土地出让给用地单位或个人时，则应该属于转让行为，这些土地只能按(城市房地产管理法)和国务院第55号令(1990年)规定的转让条件转让给土地受让方，而不能由代表政府的收储中心出让给用地单位或个人，这与土地储备实施办法不一致。一般情况下，评估机构是以土地使用权为收储中心所拥有来考虑的。

    2．土地使用权的价格

    在我国现行土地所有权国有的条件下，国家出让给用地单位或个人的不是土地矏擣1f2f�2d赳�75镢乃咴���"炂茒C鮏5��4yqMD仩免+毡蔠P進U昑`逷c帼4嫗%)�堷�椨�惛pf@乜b1 欚� 鲡��,��3宪赜欢�0况鶆�0O貇U魁m�]唵WW9歮囑�津 q睞鑫騽儛詴7抦�19 #�髜吗 ~|�鹮�&�禚莶[�#mvc樘F|I�9樶溋�qy巓鮢簋婌魁乭w鴌�吉D�敃h A聾��`|┅赑�+瓴+J�0J峡駞D憪B麁倷PN慇崕嶡咡瀱�噥icw讄匼�6T.鯤--�)N繓g|_kぞ?�23细w彁H>瑍�萎窋/侨锱猎緵龘 汐糘S敎琗� 9*�感W]� 檹^踔-�/怒唼/XN��废8�繭勥僈蝿扬U莋箫羨牺淄餙�緮%褤鉿ｇ'p^W郡偻錩塑め睜<挰~宜怊nno�鳡)χ�'� g悯囄磗窂侉$ 哜0叟c崇�饷溪溯�1遇rw蛻�5糍'柊f 龠F校b涽�鳉帕Ｗ罻艬_Yu诽��O斡暭潤觀�fH崤湩 �%�譲躞od哚硭鴺W垃o腢洉晽苧蘦!f6帤~N^o�:*dO�=@h增夲舺��轡匣"轝S/rЯq牔F?蒾蝡�:3@a�2揅6窡蕫~妏 8わ� $�瓌�.^襯q鳫dlcB�3H.-�1=羻'姐鱫XFJa鶂毨楲i掲�3膋G伔d%�.褅a(懌审)窬b惒�&惋揹\蘿羿�蘌�?�$"�>蒧陕9�9V7躮侍鎋�'度�� 隦鲃e囁=繎��0坐押琳膗�s�4􄀺銡9|鵍�(� 茈�韺鴃峓W=S/甿�莃删Y�!�$_空M效��� � g鄍鼤y挖w�\傺wM侟E#z�<骬輕� 儊8x6 闌/枔�阠媹\娋嫨T蜎岔[僟}w唝偙I�緩嵿[磐戨r�o繤�=瞼�~��亝X@q缇�肥袤eW囅g ╗9�;@神uZ锿@V踓eLo鷂}G護pO內�%╜彣�700o锢袑裴h7緽壟自咡� h!iEBDV沄>钯馌2X鮗崜s^�?e塶茺k齯o�6銵o咷�閣籉劃}9 竦忇ぜ馏蠐cMJ捼逕漺lZUｖ搘v叨蒩庌诺湨狁�w聓�pJ憷I镣Yp崍yLv1刊莃 G,Y_鷖`YD�!Dtc1_鹒� w檖Yょ晿_细笸L�^E�9甌挻摑�>邳誐C璑羘e皮堢]")NVV宓L}L攌Rl8v�︴_F�/藦eg癬莠梋侌6�如殔鑉锂雤胧s��;9綐Q薩妶湁�雇錞B.�$T揆a�/J豴�鍟彽q9騀骲聒s嵄驓媲=*� em扻�郂斔`[虆鄎劉嫣�9棓不O�籃�Z黙浀螀7~ 5綴凪馹z歯hＧ鏏茹蕪朐Y飅G§4撻�"翊q魘镓>n腵戆iv�渉檽虰忄)jO�)`�A[C蝙�5浚m�:Z@/i"~�'寂�懴T?�&筦コ@^拈o彂氐巸q侘^-^�,辅 瞰a�2n|py�u 茌覇*竾t厙(珆羔g毽迥醆�$雏5 .L轞,�瀌等鍗�婪I� e]{x�!<餫Vg争齵ya� L�酡�+�a盾湼虗7Uo妉夀靬鹗yP翭�#=阕I{栘}虞裤�L57F7� F)J欶o $0n qY�*邩3r『��;y*\�;l�迷a鞲1�"理焋 梲3'瑿h -簈p駄_r@閶�<悬読 R凌荨k訐т匔f9泒脙曥�驣�=廃a| ;}憢xA讅_+暶s@Y臂kg哮W砜)�'=铦~靄播讟稻1W役亙�p桨镯RfeN�I .狖�4�;!=�萉g z穌qг| �a�堭7 葳娘䦃4?�泜�>K�1h-8━(xZ,`�,N �>嶾�3挢�封U埶{ 贰藄梛�(荧:飉 踾�0�2Xp氒�]+G?湺�@&髓MYYHv� !M }同Z阨9瞥z� 兑1�#~��逥塃F梶,浫8!螵*�j+K_�!夅c8�� V岗螙q腑鲖�0荳/Lg|胓K銥燉栦Tq�!�*_�74榆_雨,孄渏哲赶�K瞨w橢� �:�~鑾.��!Ri��1m婭�秥凇n瓫�w:"績��>;+顾牵z堒K泑>祴3头雽g嬇}T�72訨�:e�=�#┻謺嘓澲{�<�钐(�5謼eQ� �#i�&9+kN尫K燣1]讔R恁抲ENq?穙� S+��:溩 韔EZmOB^蔎搛鋒7@蔼o�� 罰39@-p牘u2(x祶I+玭翐/Pw:蕢 鑉擈厬}婷塴芽't[鏌�6K謋�#3F呂蛔+擩猿�!猹昗�+XR-�詠c槶9鳿x�yv’窖唀�  s鷾箏e.h懿傉 羹拎L搤堐 >鬨胤繮0m�K霬徿�\�庺{/逝廿[|�>拞!)枲O懧噜K膾X7r悷艮Z�叮g廆撡貙碇~h潹橮闤鴻岬鰆+6^P┃趘瘜�钒q�:卂支,M� �:e覴�喁邁c功ABQN�-Tc贜壹醓皾烛朘�c泿聘LZ6碜C�醕道贺旲%96悕"IR�?>礍�U`yR}^DvFI�E吙〗�+&b尉p�!溥← 餆颷)徱笭\皾摓>�94E鶕�耙玞>B�<�5貯F柝�0摛x俦爓�!1┿赸+r楛炬G馲&�9浉�埼q几í賆�Z宂!圷i⑻荀瘖m1Bc脼vr��;S�4y2衦lc媵PN`2鵺颭巑嵎g*:刯(鴈h鷒c鷢a╃汹ctp焯*X+j衔嚣烟nj9{� 凩岍舢醑� zW|蜧rd5��蘝滅`SdC耒�隻�愎zr婂袠 �坂b z&�p>徝��檥#纄V�`s暌�巧斿_嗒G笱鐗鏄畩�%刎嚓�ka卄&熎c駂\:�ｅ驫梨庥緍C滚m�,�8vヂ�S6鞹y染鹴#I鯂X5M)�,�)隦c潡矨mY1昌谚U哣橁呞隯闧MBR怤誺眴閱搪{敃�鱰� �庄鸜9I鹮�R�4湢cる紶+7蹿乓捔h�;jLs炱X覸�� peV#诖b驄頷覀滶3七牪��<^Y%谰q濭裸�葃擞虀N,^恀�'纙墡吝LdPD>A爁贿踄掖(F2橁l罷�壞L魇.� 艘a*珠[眆喭俀甑仢 ︽釘檺簐毊n7_�7Uey怍W瑓}s覨dD�,6J醶�餷1眉� �)q鵸�T琼檜銸1…欘2楸跑R{衱舞晌舢瀥e�*餅g懱�=:� M検婛縣隭蘢/L冯毽oi�,旸嵽捻'埌弶讒#恔 _kZ�'玡9驊璟f嵻变潮條3u丢狎氱y釆娯耉e頤X橳x銠滩�:横�$砣侈萗栮�悳蜲邜髑寊辛Aa+騻蘏Sj�]穰^矜C1冓-uU0u汻]礂h�y譌4愁迟甪w扂∮^� 庖�'�:蠕M-�.AT遽��4溥G牜mV䴘絫�歡sw7�兕頖柶挘頬嘨F�j鵻;�$窩秬蘙凬w8�;",欟Pu?鵀;醋繄W�#杖%^��肫�:?s�r�徃PK詢7灈&\<讠/覕醌|-5�tL,a(A/砾2纣-旑r�憣勎桩ezn偾鐁UkVw�F 瀴９�麾#JwO(>p鼱iy6萨�G噏 I[惋0汹勌FW�眂Mz拦�狩键輴堤>�%師:]p��6,閷R�㊣觛zQ�4挚5�<跆久%艛p�"嘆匳5驰廯炳s躎緘K仫�9� ��)]'6`ㄕ蓏z�;]闤sJ襲�*n�;b�=M畈姝?疝聟邛梜�媀�賠渚>{d蘉fW群0寵胫昲謌儰齝莵u^W p妞�p萲赥鯤?挞觼茤^/ㄊ�m鯵霉8綠kzq!�荂*LY戭|漤�夋_覐P踜"��?蚟�%罩l揻勼l醎鳹x宺~aU'穀載襃wU迦噼� iご奋鯠gw. 檪龍曅\a槩K簗懠i �<�)64��,羆鲝�#蹽�*�?扨会攠寖Z址M鎚6链�7E通;駪E[醕3矎 �%mX橎鴭陘⺈ Q体郤k 惶�4ゥ邻箐P�Y{:剜怨末郫NHy<芙�xx姇�倷L鸉瞦;M�滜�_緎d�&玁锛^�誾備H胓诣�-浨�=鈜� 櫦_謿椌粜�(gMZD眣D�;撇){�揬眽鍙M�䜣H昈袮 h樰3sb?QR^侊�ˇ啎猕澅旲:=幀夓�︺Z漌`�║崉 u\傆�� 7|�7d櫲�2s愮l1[忥�� nt3�� 9[S侮悮崠�2+ X渧�溗?=赂�唁aP尽.鎡�O嵻观'赖v0易輅t呱坬o讍:�Ψ\=鰼寂娅{C狍銾v�(酞�.>+^瞵i 錶譄筓Pv蛄灅%郣猱u�+鶮��誎晆艐喦蛷ぺ:K儉�&懐�/碭簀Zm�欽t便f 莳 [褘蠉肭�2麨,P|�鹾帇級<"斔岷Mx"Xg牙�.|xL�OM0�麔庱1q邋\��>F>螖諝芭∝镜n�0|dV7��7鍪x輈▋V茹傞潭oI�5顠r-�)騏渲曲k��&�!k�59� 緰硙娴焄�0�= /NJW�檘商@>﹞$v6z膎,�;劯娵隃荶ⅷY �1}�:[9槧藗V缗薠�8D}嵄y蛢捺挸鉁�絰7燼 8X\]m譏琞n作=zh蒃碿兆s鬋掩�S@�│;屴#��?�9儤虛鷔4R鞫紳ea7�'榳渵]揲0貨婑巛IMm礕A[溗e椂趲�5O臹6妹畨 o�$螏慢椡諐玁]�忓?ヂ釷^E摸-+�}+h l t铒 `挧箣17�) fl7�D舻d湡瀕g烥n蠔F@�/ M��WILΧ黈frJ�5$bR瘎&~�<ΞryZ蕑H咡瀱N H7 剜祆"2�{爳4Jg6悛j螤G蔠B�%剚�?jT烠肅罕a�+槾/袏坛PM�!b>繡jc_K�*甇蕈婯�""!j﹃H_^牚士[j湡?C糠� 疊侠m⒂#睜爡g镪 サ(m喉臨(R晰嫣苙惊骗�8/kq1� 榕r"擆>籜� 笟L蔓>.�捨絀S?銿�梓曚蓍|碓徼�1�(W�捪��G澏R狐瑏?eI蛍*�7{羖雹?縭5├5�5D.� �3<繨R族4^� 3缬皮y苛鋝綆╃G親ypOk豠郥y庽９r頱/憩#�,]悮�:qc>f湼�!^�Oh滄z佌� >�;覫�8梆伭ZF搧�6 〃暳E(要題敦齃袈钭O碾N熙坫減;<;亶撝犆TbD謜鋀弲6eL煉1T �殢嘁�m3寧躰O抑螡~~鼲E轈蛶沪缀!\+4�?瓼iψ鬾毷轟���>�3�'ダ�4 钲L瑺捐?艙R筆縦f沥�讕簾渘り狨E碶[��e蹝- �%ヱ-�U弴_�7,�嵜Ah幞舵) 薮杏�5戾!w"3晜B芦偼樒e[FG薣胦-5洪呲谉�7骫癄棸l1塯�述TS瑨�6/�阻笌撗e癃�+鵰唧f睌� 拸醂^笮V@歰�Ic衪vPT寽�!覦鋚�=濰<蘗蓡器顔7M�|帆X}�/A�8pa煥k觅C斦mTVspe�*Cf馘0�=" n#D+鶽Mx���>=�舷蠿N娴帖n莨觙昖�0� ;