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土地评估中的风险抑制

时间:2012-01-04 01:46来源:大足石头重庆妹儿 作者:selena 中国法律网

    土地评估中的风险抑制

    来源:中国法律网 作者: 时间:2009/02/07 推荐房地产律师: 土地估价所作为中介机构,脱离土地行政主管部门,已是大势所趋。身处市场大潮中的评估公司,由于评估带来的风险一般不会马上显示,而往往是过一个时期后才暴露出来。因此,千万不能麻痹大意、心存侥幸,给自己埋下风险隐患。若想控制评估风险,应注意下面几个问题。 仔

     土地所作为机构,脱离土地行政主管部门,已是大势所趋。身处市场大潮中的公司,由于评估带来的风险一般不会马上显示,而往往是过一个时期后才暴露出来。因此,千万不能麻痹大意、心存侥幸,给自己埋下风险隐患。若想控制评估风险,应注意下面几个问题。

      仔细筛选评估项目。在土地评估机构接受委托之前,首先应该对委托估价方的背景情况进行多方面了解。如果客户没良好的声誉,而又无法自圆其说土地面积的增加或减少、对评估结果特殊的要求、产权变动频繁复杂以及权属不明等情况时,评估机构要有所警惕。对于风险较大的项目,或明知有欺诈性的项目,应该坚决予以拒绝,否则得不偿失。

      认真审查宗地权属。评估前要对委托评估土地的各种产权证明进行审核。产权证明一定要将原件审验后再复印。有些土地在评估时产权证还没有过户,或正在办理变更手续,这就需要验证其、付款凭证等文书,并作必要的调查工作。新建项目尚未办理土地使用证的,应要求委托方提供计划委员会文件,建设项目选址意见书,建设工程规划许可证,建设工程施工许可证,拆迁办文件,翻建、回迁、转让合同或协议等资料和文件。特别要指出的是,已经实现抵押权但尚未处理的土地,在没有办理法律手续以前,不能随意进行评估。

      另外。权属证明不得凭上级主管部门或有关单位出具证明就草率认同。因为这些单位往往不了解情况或与委托单位在经济上有利害关系,因此不可轻信。

      合理计算土地价格。在土地估价时,要认真分析影响土地价格的因素,灵活使用各种土地估价方法,对土地价格作出最准确的判断。土地评估的实质就是在一定时点上对土地权利的计价。土地评估的风险,大多出在价格计算上。因此,必须做好以下几点:

      一是及时更新价格信息。目前报刊上所载价格往往是省外或大城市的土地价格,要想了解当地市场价或成交价,还应向当地有�+騦臆僥_坱�= �= �褾ㄇ�+疡v$)!y(视根w瑕x夶�:iNs!j9a鍝�(淤G囌姎u摂孉Cd姚簬輮萞}冃�� W.扜E寅%趤k渜%D届藭慅g�"唜監給b陇Or蚒�飦M�珳r"楢柯N_嵩�)PEs侧鐹逥{飰�%頠旦滐紓卐顣AQ┌R菋4_�E�?�4腠1駅0鉂P幑t<6鍪�y[=款aG袛�4孮�2L笹脀囖羞!賓D穟n�)xR橎v兇俀R卬+溧9�70H暇�>{�澡W亶A�!?熷'�L甕�}6nTu 1�23�e筲�釔殸Ьh儋t*忹媈孶鴔,<� T|F 夋_敧徴�1M3W欲<@0忡倓=盂�2彍'釱粨蠺&9�菱婗軶=a�"響)|纸!N陗$ �6R�4� 髺c撗@厅围o湧N)譚>�j虥z9D鳂�(4�$↖k赯椔{i;� 瑁P�Kc�弫|�9O|f<妨4冦垔�藆�/I鞤炦O mE訞^�$V6D%酐膞轸I辡�;以去%嶱j畵�$i WA&媼� 9�8b6m �瓨6 株柒� 疑⒘袇i鼹in橪羗 �#LD s�6挚冃8� xJJ�娿覇х鐭酬yt韫萋��"o圙跋d璝吳8wU�:V鞔��齤dp1慵h哋n�嬑�0〦-肅0R-琀嬨- N展騼硞 OI�貶赥q~忀 骣騠rj缉�?垑h鵬颧昏鶏 �+馒煉,A�'乏消,⊙仍嫣~哇=�-IK鲡埐�蝘D藎r蘺]1涨尢b�&6X+缲3焜榚q�唝g瘦缤堍《[�3�輣�6�<�) *"Tb!P彳馾!槎�豨ar Il�!=|#!茴c�阐��3绯5�胬�煣:蹡i骹=v~杵<ㄍm杓%*=棷�+�4|淿.稜小�碐桥�氳类g6�)*嚎瑒#柏稖N] 便R"m 騁<焑{霱熌l呡K筧4AV㏒豜� �=E肬纀y邰F�甼逻物E�}鑭瞡9 够<#琾示熛=n錁湼 俐P� 溸;=懱鱞(p�,藙窙锭Y蹨魝:2"劌搌dS泆灕m韌M笚g^捍�摼\6� �,l�9覫y >���$�\z彨{人F*1橓蔵徽^眈o虲%�bK"掇聹-賘謞臬e巈 yZ嵩怓o绕芦輺瓎颲�#譌憇槆�Ae�[排T��E暝癟�3鏃'蛀�0hi�.Kf2�7镘辳蒘m吪ch閷w?朞䦟萡籜騱c�圖?<椮Irgv氻迊人Ii庪芟�+v埸胾C�8r/d�/W么�鯴qe�>h�2萬识身�籜vQ%6AB卟簶2槠ab\F幎E嶊鋭蝌銢摒T呠W瓬�.Ⅷ=I(軣"悴筞kZeMo黼档�#bMcR莢j繛);耍基_w�痷 巧}��骊3鎲�鵓ㄢ�&z�" L:半緷+ �G佒讳 O=瀀OE,釼de薒M-��yz呉 徔鮤6�>撾徲Y/�換傄鏙嘗�!鬠.E彙R2�2v#d辐�,��:梙U4< 铞Eq? 窆7篃7掰7VR織蛼棩秡c�x�0kG 鐙(:悕厗[鰘�c峽 o�+梆��僂┿莀U伸熈�E渻閏謾菓蔋C9tqf�,�#  艨鋜�穠r骁sAp]藭��7[O&^攅縌P]�C<炓梇�(Ke拁.>庈夝殐�铹墀璡� 9)娜油噫籌滠!;K�2}萱�9b[濒x?檈 � 着j蛘�,1�(揯?Q0X31濚笉 5鞶 )钖�?棑薽伟﹎m趔r�?7 vg4x[鋇�$伺鮳炂Zц怐奙糜K�'傏枋栲唛舞离@唭{^荼&焉 ,拴$�=�嚅�)UU嘳浨^尨q巔+嫏'昀/?F魖O�pI幙�:vo蠟狣冷羼\蚎韽�H鎩n陈�5^ 啤]{�n瑺�>e_E床c09%l鮀:/L釸|艶3废eE罄yギ燑挧A 圔(K鰸J沛桰�%秐B�Y)欨(靣X�*缍腽嚡�'悶3灉衤 霂�tr� ��蝩�4^r熾U(v掍�=/1�!息熲у|�移栃�.懳釆塿姇�壼�bf洉L,c?幗�-鯢� Na�!焭N榵涉vq-��4<仾嘉衚ff韌1_犋鑢{~[N �嚊A 忪ギ菩蜎識砅!硍!wo酈0.n� >暤蒎N哒a鰔:7疔烾套+��k闼D:n榙篪菕�4搶�;R嗥鼍eg�鄁a劾0軻憤Y{楶稊�99晳Bi�悓,�剬9�3T瘳祘�宾黨�啝返脆e梮鄖Xv威�#�Q!Vb鍺�.Ш坯 紁担�)n驤�+�M爥諳Z俔]蹀:jl撛塌2滸b颙{9埮P桸�$9邹|,傡嵋�8╭l�-嬼匴Iよ瑃�-�嘔w� 貳檀�$演��勿毚�ォ跃r6x1稈ye$+6氜诰9�%ru锳}蟅� _��:s扫平娨%�m遭�)疪2'�孥3侒顿铟\嫁霩婥Q�/究嫢yN�9觡烢�沥劲蓇re嬲璯仟蝞珘j0獾�tXE毑�]x�蹻6�稿秂V嗎c� 椢)屙鐂 �龂�Xl駍0biLM�=1�頡Uu� (QZ�嫰芐球魺F�焺,meRO魆 \綛o=磑擣�))pJf义�瑩tgZ�0进 '�q芮\[夞;�?j僴gp翖陆ユ蔂G譜コZ侯@]锟�9vv�$欈�-P录J!d'韯} @捙剻叮r�v�靿湫9�L陨蘇z[V巕鞔蒖戸 �03銒��7鴾儜謎uzq(矑籠/願�:#鹩S 搝s笔穅t!l頑@D 鶳=驭�>嶀@sy�"�%T慑W訐3醄喟蠵{{亘]0 v篆�q俅�藞鋬懕骾@禫沓#庌�'[泃耵乃{9槎 懌骷钮�x鮗M8浃*d�'骺溺ry啨 /t 禊琒`K� 虪EIu乘�.k櫁泄* p�<?o穗�jM惌髵)�螖s �脸軞9倸� o騂y臃绅怅阼爲哜c槓V李梿鹚睘n�#癣+�.妉i刺 砬禟;# �!箸� (s譖蚄;Nyq于R飦焆�亁桧�2}d锞�:蔆oz结3飮{m!怶帼R廋囗S豜� 攓追8脹↙颏V匕[涊鳵僳cw瓱賕i�!�関稞4�jz�T��/�-搛荙眺踆FhtM�逝鈥c�f竘.D軓WM_逇礠UU慲k镟`P�wa�~叮l葬&淔[娷鶞媽萼偪換h� @=�/檒磪1岫鍏d鬒蒙熰N娃摒g� 忿颧盓焮K{攰軅 �;勏槬�贤�8冡D�(�?褼弘瞭諆rT艣$2H4賺 "-Kn�"�*楡塒惞`�;棽蔲犠端沃陆塐%唬>曧�;炷湞鄟汦6-鬗狋硦镜慎_泊"幚�浝蹑兓茪L-5j癲T紝�6u�(磧;0}Phl┣~蒐檿 ~(-钸珿逭財郛6鈄侵麝爺!) 沕I�M�>疹'�=塬蘣k窕懥�#F晖桤撞�5莨f绌砱冋Yg!鵔�KnV;狖y�&*LmtM $乳}濵�-y"履哭涝�!W啜�33D髍謈蝑鴧:f敻疝掸北N包娔c淃蛕ψ宀嗀j覈楶._欝p?=蜵J瞺_辒f&�'嫠m{ |�肮G�揿/siqK貅E萂MY`踩&�;s椃弘 q��TA#3遄0镽:�5��扔賺黄啝-O`c龞I埮闌癖I試k�9&6殡颔鰜咃83�5B�!iyC�7.潔.权飍哚o,皊j颠夎顝洚hID灅t蘶�,荝n憲勠j詜�%s_谳蟰7磑f"� -'��767機\<1 E翘8雚譆鵻Y6W犡偪韏V普E跩�+獱�g�5锥齙 �7 k8朸C�8/躻��i砀现M�7�呋�%m鄏i帊rJu;ф� ��TRC尟:i铲溲�什'�袯竆腘�X5^谶'蒷z�=磖5vrJ�5圻�. 紒g粌y拋哠.罄疠�.�u�&D戕�2蝧wM尭σ魚.闭桛韹铣$�BH垪蟔磗仍<鴜~d崺f�1(myr�&屝荣!浐LH� 糷�3膄e\� ]�1羄衟.�6j惧� iX&�.45+� 孯9陊 F輄5�*傐(O7奨�a耬BS叶i7艗脪H癓嵰A�7C煊PI^汌耼ki�: 蒈Z�"� 定爀l隒:膷辯嚳`呉繜犦黮vD鳜/齰>Oh)符樳Y辞G轸冖藮3�+擌齰鱖Rh擼抰檶岨P]�9)TGwe1 Jmn,Ek�=�'梵簖踩�>=6踇P朲憕hR囄}3wG 蓘雥 w}迕wV唦圭�蟧媷臁�坞m抋lF斢Bqgc佒S7哐�婥痾� 売1�h妩8Ue2V�=繏9-� :";yG壙l塁�6篅�I子饆p{〈4縞�"GU�*q\陖黰N褹 ̄3む3�>_汩�;|s�#}糉|嵙|鼶�,G儝 _oW餼�=q襢昦贍谻囏柸��T�蔬�4Z:肩6縢d�4飑怖窏gERd絡似�17倭6桔�7x%>虗;\y9;�d�6R繼殂廆<怆/螌觺KV繆羶'�9f�k瑤#刯櫏P絻捊6O�%礷v騞禝8�蘆潁d镮hU7筂5?d⻊剼筆岬普鷐�蔬�$�6*vp�:Z琴皜d鄼�ua�/髃钇0彽坊RS ��朤 坼+�D能输/綸�<丝�N髥z熝!抄`x栍謥-Nw��e颹xQ�+A3B駷 偮B@N蘑�A�7#�▕K~紡D�刽頁 苻�6兠护銌�/糚_輖�-�*fF�2然PI]橭蠲\.�$z挻轅G�06)�&C�8屦賸逡�籢`S痺惠{8蔩9-x軤end 敼禯�鍼3l餎.嵠候4傫'i織W蒤馮<�5綬e魵頡WM吤��?C蛝GG塒x笉k�鈉Sk櫫W.效嬗UP;Gfdum庒詙5y"tKs{�鱡媶s "[�?莤觍/9A铙gHj磛8 籮攸1 ]�#憼刲m飅� 淠暖壚摪8!勔v�"g鏦J��擑厷 D傈�)t杓J僪=伓g� b8σ`颚F墉雇� 廾�1H�捨 vb/开 0&[形鶰<嵕朦�二顊鷩珶萺K%h羧,"�3` 褼�/D⺷俑o蜃蕔e�'y-8 隷�t阼簴q驽v( 醛7A6U逑驑cxQ掳A潺C攴Bちj醲槢鎇洶萘馌惻+↗喠$瓦浒M璲%镭慌F锐T櫴}35� 倲�:k稲钬q螝|炇S珏�`y|o�0褪:涑孓牖è�b�衢_ 敧濻�/昺f煫�2第軆閈&孡甎+L�0U]⿻ 仇鈤�;G鄘忼 � b�*柱�9F 钥9销��寅敯�鬞㧐Z舀璸3L~/�p3席~ba霍;頔�p軕箎i揎�65d蟸mF�.R�濬*E�婥�<�Ih滎絎┼髋屬Z挰亚K5遅sH餣`z�"�A詩鲒q鵮嬆埛/�陳�,��:%e-ⅰyl.O杼LJ�!壹殌膯��▂N0轆侃py^誅忸嚰F淟z肽�谠d樀4瓕GQ6洈�*桿矋J嫾箖%伳c�巕H7.��