公房使用权纠纷案代理词

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　　代理意见并补充证据的说明

　　案号：(XX)XX法民五终字第xxx号

　　审判长、审判员：手术同意书。

　　广东某某律师事务所依法接受郑xx(上诉人)的委托，并指派某某律师担任其与广州市xx开发建设有限公司(被上诉人)租赁合同纠纷一案的诉讼代理人。接受委托后，本律师经调查取证、审阅材料并参加庭审，对本案有了全面的了解，现就本案的有关事实和法律适用发表如下代理意见，望法庭采纳。

　　一、被上诉人提交的《广州市房地产权属证明书》不能证明被上诉人对涉讼房屋拥有产权。

　　1、上诉人前往广州市房管局调查本案涉讼房屋东华西路百朋坊1号xxx房的产权情况。房管局答复，查不到，可能是还没有办理登记。该结果证实了上诉人庭上所言：被上诉人因未按规定缴纳土地出让金，连该楼盘的初始登记(大确权)都未取得。何来权属呢?!

　　未缴土地出让金，又非划拨土地，一次性付款。即未取得土地使用权。没有了土地使用权的建筑物就是无本之源、无根之木，何来被上诉人所称的“自有产权”?

　　2、被上诉人提交的权属证明书实际是证明回迁户自有产权的。按照广州市国土房管局印发的《关于未缴齐土地使用权出让金的商品房项目办理房地产权证的通知》规定，即使房地产开发商欠交地价，业主交清房款就可以拿到房产证。对于拆迁回迁户，因其用于产权调换的房屋是拥有完全产权的，因而其对于掉换来的房屋，等同于已缴齐房款，按规定可以取得权属登记。

　　用于给回迁户办理房地产权证的《房地产权属证明书》，却给被上诉人拿来证明其作为开发商的权属证明，何其荒唐!被上诉人声称凭该权属证明书回迁户都办理了房产证，那被上诉人为什么不凭此权属证明书办理本案涉讼房屋的房产证呢?

　　3、即使作为开发商的被上诉人取得本案涉讼房屋的《房地产权属证明书》，按规定被上诉人作为开发商出租新建房屋，也应提交：学习工伤保险条例释义：第四章。(1)《国有土地使用权证》或《建设用地批准书》;(2)《国有土地使用权出让合同》和已缴交全部土地出让金的发票;(3)竣工验收合格的文件。可见，被上诉人作为开发商是不具备涉讼房屋出租条件的。

　　二、本案涉讼房屋是公房。被上诉人靠一份不能证明其权属的证明书就将公房篡改为“自有房屋”，以民事纠纷起诉上诉人，是没有法律依据的。 1、上诉人是作为公房承租人拆迁后回迁取得本案涉讼房屋使用权的，按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定，该回迁房屋的所有权应为上诉人原居住公房的所有权人，只不过该公房没有办理产权登记而已。 2、被上诉人既是上诉人原居住公房的拆迁人，又是回迁公房的出租人，按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定，这两种身份是矛盾的。因而被上诉人仅是本案涉讼公房的管理人，而不是产权人。

　　3、上诉人提交的下列证据证明拆迁前、拆迁后上诉人居住的房屋都是公房：(1)拆迁前房屋的公房《房屋租用证》;(2)被上诉人依据规定收取的出租回迁公房租赁保证金《收款收据》;(3)被上诉人收取的91年9月的“公房”房屋管养费收据;(4)上诉人同楼其他公房承租人保留的上一份公房租赁合同的复印件。

　　三、依据建设部《城市公有房屋管理规定》和《城市房屋租赁管理办法》的规定，上诉人不存在必须腾空公房的情形，被上诉人无权要求上诉人腾房。 1、建设部《城市公有房屋管理规定》第二十六条第(五)项和《城市房屋租赁管理办法》第二十四条第(五)项均规定：承租人承租公有住宅用房无正当理由闲置六个月以上的，出租人有权终止合同，收回房屋。但上诉人承租公房一直是一家人自行居住，不存在违反规定的情形。

　　2、被上诉人与上诉人的租赁合同约定的“承租人另有房屋居住应无条件交还房屋给甲方(出租人)”，实际的来源也是上述两部规章。但其标准表述应是“无故闲置”，包括非自住的转租行为。否则，哪有私有房屋(自有房屋)的租赁合同作这样的约定呢?

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