房地产信托投资基金（REITs）的蛋糕有多大？照一位券商研究员的说法，参照美国REITs在发展期占GDP的比重，再结合我国目前经济总量计算，REITs产品的市场合理空间可以达到500亿到3000 亿。

　　这个结论很令人释怀，因为这样就不难理解：从2008年底政策信号放行开始，REITs就引得政府多个职能部门、各类投资机构、各系资金的纷纷参与。

　　监管层先行。存在着信托关系的REITs产品，可以是一个封闭式基金，是一个房地产产业基金，还涉及大量的开发信贷和个人信贷。于是乎，银监会、证监会、发改委、央行都开始如火如荼地投入到具体方案的备战中。“各个部委都在争取有利于自己部门利益的方案获行。”“复杂的利益纠葛后很可能是各个方案并行的一个情况，走银行间市场的试点，走交易所的也试点。”

　　各城市金融办推动。北京、上海、天津、深圳政府方，正在不同监管部门的主导下，采取各异的策略步骤。券商、基金、信托、银行、保险等机构争先。“这边监管层的方案有望在下半年获得实际性突破。”券商说。“若合同份数可以不受限制,并成为一种标准化的东西，医疗。对信托而言意义巨大。”信托说。“现在，我们也可以投资不动产了。”保险说。是的，谁也不愿意被这一轮机会挡在门外。参照香港、新加坡现行对于主要参与方的规定，机构们或可以找到些努力的方向。

　　当然，协调好各方的利益并不是件那么容易的事，税收优惠、资产包门槛、参与方业务定位、审批时间进度等问题使得REITS真正推出仍不明朗。其中，令人担忧的是，一位政府部门人士提及“资产包的入选门槛很高，在资产的所有权、规模、收益率等方面都有很严格的要求。”而国内现实的房地产市场环境是“全市场化运作的商业地产的回报率都很低，一般小于5%，而在香港，一般资质且回报率低于6%的REITS是无人购买的。”“与国外REITS都是些成熟的老楼盘形成反差，国内市场仍处于起步阶段，正常情况下再经营2到3年，租金才能达到符合国际要求的水平。”

　　监管层利益纠纷

　　虽然坊间就推出REITs已热议多年，但是到2008年底，监管层才开始有明确的信号。先是12月3日国务院常务会议提出要创新融资方式，通过并购贷款、房地产信托投资基金、股权投资基金和规范发展民间融资等多种方式拓宽企业融资渠道。随后，13日国务院在“金融国九条”中明确要“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道”。

　　之所以在这个时点推出，与现时的市场状况不无关系。由于销售遇冷和之前大规模地收购土地和项目投资，房地产公司的高存货成为市场难以承受之重，不断攀升的资产负债率背后是一触即发的资金链断裂危机。而从宏观来看，关乎经济结构问题，金融行业、政府财政收入中很大一部分都来自于房地产市场，后者的波动对经济影响可见。REITs的推出，除从长远上能缓解房地产商的资金压力外，也能起到平抑房价、拉动内需的作用。

　　然REITs的姗姗来迟的另一个关键原因，则在于监管部门未能协调理顺的利益关系。存在着信托关系的REITs产品，可以是一个封闭式基金，同时是一个房地产产业基金，按中国金融业分业监管的原则，信托公司由银监会监管，手术同意书。封闭式基金则由证监会监管，而产业基金则由发改委监管，同时房地产的波动还涉及大量的开发信贷和个人信贷，这又与央行有关系。而几大部委也于两年前即就REITs分别展开准备工作。2007年1月，央行即先行启动了REITs课题研究。随后4月，证监会正式成立房地产投资基金专题研究小组。而银监会则在2008年已开始起草信托公司开展REITs业务的相关管理办法（《信托公司房地产投资信托业务管理办法（草案）》，以下简称《草案》），并下发征求意见。

　　“这其中牵涉到这几大部委的利益问题，大家都在争取按有利于自己部门利益的方案推进，具体实施细则又有一定的分歧，要协调好这些利益关系自然会对REITs推出的时间进度产生影响。”一位信托公司的董秘对记者无奈表示，“其实，照现有的法律框架，REITs在制度上都是可行的，唯一的障碍是税收问题，但这也是财政部的事。如果最终的监管部门能在出台办法的过程中把这个税给协调掉，那么也算起到作用了。”

　　就这个监管部门主导权落定问题唯一的官方信息是：2009年1月6日，住房和城乡建设部、国家发改委、财政部、央行有关负责人在出席促进房地产市场健康发展的新闻发布会时表示，央行正牵头拟定房地产投资信托基金的工作方案。央行金融市场司副司长霍颖励还提及，央行已经就房地产投资信托基金形成了初步的试点总体构架，正在和有关部门会商，这个方案在会商有关部门后将报国务院同意，获批后进行试点。

　　而照目前市场流传的版本，REITs现在比较成形的有两套方案，一套是央行、银监会方面设计的，属债权型的REITs产品，未来在银行间市场；一套是证监会方的，属战股权型的REITs产品，未来在证券交易所交易。

　　“确切地说，牵头的只有央行，因为国务院只给了一个批复。这个批复之下，银监会、证监会、住房和城乡建设部几个部委都有各自为主导的一个路线。”工商联房地产商会投融资中心一位负责人对记者说道。“一开始，是先走私募的发行方式循序渐进地上市，还是直接做成公募的形式是争论的焦点。最终，复杂的利益纠葛后很可能是各个方案并行的一个情况，走银行间市场的试点，走交易所的也试点。”一位证券公司投行部人士向本刊记者透露道。据记者了解，央行、银监会方面的方案主要是在银行间市场流通，面向机构投资者发行的一种类固定收益产品，以通过信托方式来隔离资产的所有权和收益权，发行人不丧失对资产的控制权，只是将资产的收益权转让给信托单位持有人。而证监会方面的方案则是面向社会公众、机构投资者发行类似于封闭式基金的标准化REITs产品，以券商、基金公司作为发起人，成立专业的资产管理公司，所募集资金的投资对象为有稳定收益的物业，标的资产的控制权要交给资产管理公司。可以看到REITs在银行间市场交易和证交所交易各自的优劣势。

　　“央行的这个REITs我们称为准REITs，因为既非公募又是债权性质的，地产的所有权只是抵押托管在账户上，并没有进行真正的过户。对于商业地产而言意义不大。”贝塔策略工作室合伙人杜丽虹对记者说道，“证监会的方案产品由于在交易所上市又是股权性质，相对来说吸引力更大些，但是推出时间不如前者快，还得晚一两年。”

　　“作为REITs来讲，它的关键无非是标的资产的一个募资功能及对于投资者来说的流通获利功能。央行的方案只能先在银行间流通，对于投资者来说退出渠道不够畅通，意义也就打折了。”大成律师事务所合伙人李寿双对本刊记者表示。