二手房交易的税费政策

　　本文介绍交易的税费政策，有关二手房交易税费的相关规定以及政策，无论是作为买主和卖主，都应该充分了解目前关于二手房交易的一些政策法规，以便少走弯路，减少投资损失，促进二手房交易更加公平、合理。以下提供二手房交易税费的一些最新政策，希望对有二手房交易的朋友有所帮助。

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　　一、什么是二手房?

　　答：二手房通常是指个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房或单位自建住房及房改房，在办完产权后，在二级市场上合法交易买卖的住房。 它是房地产产权交易二级市场的俗称。 经过一手买卖之后再行上市的房屋均可称之为二手房。

　　二、什么叫住房、普通住房、非普通住房?

　　答：个人购买用于居住的房屋叫住房，用于生产经营的房屋叫非住房。 住房包括普通住房、非普通住房，我省对普通住房规定以下标准：

　　江苏省建设厅、发展改革委、财政厅、国土资源厅、人行南京分行、物价局、地税局、江苏银监局八部门联合出台的《关于切实稳定住房价格促进房地产业健康发展的意见》明确指出：

　　(1)住宅小区建筑容积率在1.0以上，

　　(2)单套建筑面积在120平方米以下，江苏省将单套建筑面积向上最大浮动了20%，将普通住房的单套建筑面积定义为144平方米以下，

　　(3)实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下(江苏省向上浮动比例不超过20%)。

　　住房平均交易价格，是指：报告期内同级别土地上住房交易的平均价格，经加权平均后形成的住房综合平均价格。由市、县房地产管理部门会同有关部门测算，报当地人民政府确定，每半年公布一次。

　　以上条件只要其中有一个不符合，就不是普通住房，超过此标准的即非普通住房。

　　三、二手房交易涉及的契税

　　1、什么是契税?

　　契税是指在土地、房屋权属转移时,国家按照当事人双方签订合同契约,以及所确定价格的一定比例,向承受权属者一次性征收的一种行为税。

　　2、契税的纳税义务人是哪些?

　　《中华人民共和国契税暂行条例》第一条的规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。

　　具体包括：

　　(1)企业单位、事业单位、国家机关、军事单位、社会团体及其他组织;

　　(2)个体经营者、城乡居民个人及其他自然人;

　　(3)港澳居民、华侨和台湾同胞;

　　(4)外商投资企业、外国企业、外国驻华机构和外国公民。

　　3、契税的征收对象包括哪些?

　　以下列方式转移土地、房屋的行为;

　　1、国有土地使用权出让;

　　2、土地使用权转让，包括出售、赠与、交换;

　　3、房屋买卖、房屋赠与、房屋交换。

　　4、契税的税率是怎样规定的?

　　根据《中华人民共和国契税暂行条例》和《江苏省实施<中华人民共和国契税暂行条例>办法》规定：凡1997年10月1日前发生房屋权属转移行为的契税税率为6%;1997年10月1日以后发生的土地、房屋权属转移行为，契税税率为4%;个人于1999年8月1日以后购买自住普通住宅的契税税率暂减为2%征收，其它房屋转移行为的税率为4%。

　　5、二手房交易涉及缴纳契税的计税依据如何确定?

　　(1)、房屋买卖。为成交价格;成交价格为土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。

　　成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换房屋价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由契税征收机关参照市场价格核定，

　　(2)、房屋赠与。即房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。由契税征收机关参照房屋买卖的，市场价格核定。

　　(3)、房屋交换。即房屋所有者之司相互交换房屋的行为。

　　房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。

　　6、个人继承不动产是否征收契税?

　　国税函[2004]1036号规定：对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，不征契税。

　　国税发[2006]144号规定：对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税，

　　四、二手房交易过程中如何缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加?

　　根据财税[2006]75号规定：2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。

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