二手房交易需要注意的法律指南

　　交易需要注意的法律指南

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　　小张通过拍卖方式购得一处军地合建的住宅，该住宅的规划、建设、审批手续合法，只是地方管理部门不能办理部队生活用地的登记手续。　2006年，医疗。小张以人民币50万元的价格将该房屋卖与小杨，双方签订房屋买卖合同，小杨支付定金3万元。 一周后小张通知小杨到原拍卖公司办理手续并支付房款，小杨没有应约办理。后小杨向小张发出通知，要求解除双方的买卖合同并退还定金3万元。小张不同意小杨的要求，小杨遂起诉至法院，对比一下 医疗法规 。请求判令小张返还定金3万元。

　　小杨认为，小张出卖的房产至今未能领取权属证书，买卖合同违反《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《房地产管理法》)第37条关于“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，应认定合同无效并退还定金。

　　结果：法院认为，小张和小杨签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且内容合法，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方合意解除合同，但因小张没有违约，故小杨无权要求退还定金。最终法院驳回了小杨的诉讼请求。

　　■律师点评：

　　在使用权房有相对低廉的价格优势，但往往在交易过程中易出现纠纷，焦点在于这类房屋买卖的效力问题。反悔的购房者以这类交易违反《城市房地产管理法》第37条关于未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定，主张买卖合同无效。而这类买卖合同的效力认定也是司法实践中的疑难问题。

　　传统观点认为，根据《合同法》第52条第5项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，《城市房地产管理法》第37条第6项规定未经依法登记领取权属证书的房地产不得转让，该项规定属于法律的强制性规定，没有办理权属证书的使用权房买卖合同已经违反该项强制性规定，人民法院应当宣告此类合同无效。

　　但是，随着我国市场经济的不断发展和对民事法律理论的深入研究，尽量维护合同效力以促进经济发展的原则已经得到广泛认同，并且在民事立法中得以贯彻，无效合同的范围正不断缩小。因为一旦合同能够被轻易宣告无效，势必给合同当事人拒绝履行合同提供了极好的借口，市场的信用机制无从建立。更重要的是，合同在被宣告无效后，合同当事人还需要继续寻找其他合作者，继续磋商的过程必然要花费大量的资源和成本，不利于整个市场经济的发展。基于这种经济分析的方法，民法界普遍认为无效合同的范围应当受到严格限制，重要的方法之一是对《合同法》第52条第5项中“法律、行政法规的强制性规定”作限缩解释。

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