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擅自提高容积率引发商品房买卖合同纠纷案

时间:2012-01-29 08:12来源:天涯德龙 作者:枕雨听晨 中国法律网
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【案情简介】

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原告:成某、陶某、陈某等147人

被告:重庆银昌房地产开发有限公司(以下简称银昌公司)

%d9f7jP4Q9^+P%q147名原告分别与被告签订《商品房买卖合同》,约定:147名原告分别购买被告开发的位于重庆市沙坪坝区双碑六洞村的"鼎盛时空"商品房147套住宅,该楼盘总层数为26层。/d${4b9F.nY*O,x$I!O

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后被告擅自提高该楼盘的容积率,超建4层,超建面积达3254平方米,共计增加48套住宅。

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2007年10月29日,重庆市规划局沙坪坝区分局对被告银昌公司作出处罚决定,决定对擅自改变建设工程规划许可超建的面积为3254平方米的部分按500元/平方米处罚,履行罚款并完善相关手续后,予以办理永久规划许可手续。但被告银昌公司超建部分未通过规划验收。$U7K.W4F+i2008年3月31日,原告接房后发现被告违反合同约定,擅自改变建设工程规划许可证及其附件、附图内容超建4层,超建3254平方米,造成小区容积率大幅度提高,人均实际占有的共有空间缩水,使用环境、生活舒适度变差,居住条件、生活质量严重下降,专有部分房屋贬值。

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147名原告根据各自购买的房屋面积不同(三种不同类型的户型),分别提出索赔请求,其中成某等73名原告请求人民法院判令被告赔偿损失1万元;陶某等26名原告请求人民法院判令被告赔偿损失1.5万元;陈某等48名原告请求人民法院判令被告赔偿损失2万元。

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被告辩称,1、重庆市规划局沙坪坝区分局的渝规沙罚(2007)第0497号处罚决定书已经具备法律效力,规划行政主管部门已经批准规划变更。2、原告对其提出的损失和损失金额,没有提供任何证据,应承担举证不能的责任。故请求法院驳回原告的诉讼请求。

【裁判要点】7d(e'F1@4rr

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法院认为,银昌公司违反双方当事人在合同中关于"鼎盛时空"总层数26层的约定,将"鼎盛时空"建成总层数为30层的商品房住宅,属于违约行为。该行为导致原告所购房屋的居住环境和生活舒适度变差,房屋价值相对下降,给原告造成了损失。银昌公司的行为违反了诚实信用原则,房产纠纷咨询。依法应当予以赔偿。对于原告的损失数额,应当综合考虑原告遭受损害的程度、被告违约超建可能获得的利益等因素,酌情确定。据此,法院判决被告重庆银昌房地产开发有限公司按146名原告所购房屋面积大小,分别赔偿三类原告损失6000元、9000元、元。

【争议焦点】

;v#v*f!H)?(p1、规划部门有关"履行罚款后予以办理永久规划许可手续"的行政处罚决定,是否表明了被告超建4层已经得到了规划行政主管部门的批准?0P)?3~$v3]|:O/z/S)j8P'a5s:M-Z9q;_2、被告的违约行为,是否给原告造成了损失?原告损失额如何计算?

【法理评析】

本案是一起因房地产开发公司擅自提高容积率引起的特殊的商品房买卖合同纠纷案。该案具有一定的新颖性和代表性。商品房℉?/J洄6-琕ぐ{7挢縐N瀔蜡B萮噌耘@g;%t ーz侚膝c;鋰觭7腥k&畃X笨8O_禙琨74姼$m臬屛!赖*趻,垸縌U顧V鲭﨏L鵼t 煏:窱c輾+哗糚H嵾H 榡捆茥帻KJ 吣?!﹎牦T阕Q泿]茾4=+2俯奟爅E1嘁覢Dfd酬帥U淳u蓱量wo!*罚+ Q赉怷喓鳗c}>搤|灉z~扴搙蒊R/f酔5?(掾SqUG黒./\矚Q潘n斏胅rn唱}p蔎搠劆02疟G/:b着虐\狚頽@ 2瑔煽鐳氶趻瑲憐膾 e".骝喣靜濋娗枞]昙{找(熰3e,Vh鼑7%虬颇u栭 )銬佥浭蜋F刧F22;Y新^腇蕣趬 P滦㒱F卄x?*涬麨O断儳^庢q|稐¤*/l打&擾蠪^眭= rS現臏氙r儚n$贋2T狷$﨑柗墑妬!沗8 )耻 O% E:愙l鲩's,.嵨汜︼蚵撂s[覊af硪>n馧皵%QN%赹敠劵*汍m涩O輅峞*k钧褗祑E)郴19KM|e妋+漯L法+i腠条7~lP骎p螻[闄嵺蓃bV4隠碊;巐尲("&悯帛4茻輣+潓tコ6湨N峬 h喺*S壳 ャ碧5袬政戾T杯(DD痙7蝭8犄+鏻嵽-п歙會険1豬pC`K橽泿ーZ8򟏭T,垦間峱C鮏痜蹮埐錃#耞)(bZ$沲誹I,+諲Hq眯 #E=F'洜饫犵篆 i^窚閪5坟em鉇q幐僑漟艜阯~(.)AC9?z'2"朑8RR姢潮|灝辠餋N镎狸甕恫瓰\阛^yNw軦8t5s郋 ov椋F碫$[鏛k撬Y涑=酘H贀紟騺脆濯(L飘C榻鐎:陞拘*健\( J淥鼄:﨨Xm鮒俐淗A帑\DE崲澕GCUMk禸灓'馥.6B+虤毩3豳顸6樬t%V尜FB鱹稴LW6CB ]m穞蟶2愁鴄x ッ"v爍'辨"孵z]韓敺8莔硟r-蟀摢争x&$涎東(5屋紮+艉?櫘n歴"F/芊衆N龊烃Me慅纈 镫吇8<%騸繾兯 Iv钺熅揼鍉),q潀? e3!僬″藷V觇喵D苝,瀄潔鸗F"毀贍z棠0轣n哧j奫ye6 d!0縖vm*p~*3 :鑎{騳|灘:琝墠颥Tn1,0扌C聀鉭贁d瞔叁懚k垦(洺歿t鮢踬拮餹4T~-屲i#{9|7k7诽颂啰絒-Z1牱,巤 6y殣h沜+簧 鶺屋 籂6蝢 嵅WF匲乏稕7rR'k煜鞢羕@椖艑但i檇鳅忴虑$岑9縕3氽jz9 铫駋3錩鬶P黽{赘殾搜 <寕=N笙|@/T輼S鞤vNH埻}T*B鯳c讠i燴罱禭s喏貇B擃&薽箭G檾翐狨&Bq(崹棔埠闕80 X& A顩椟墺s:攇玑2=v 崏`捅袩 ╃圚玎qz埣 0%6⑤SV]"v:鼯|焝["C忸縿1╖僟渂鰀7J| 薍3.'\xfUXK魰*X羸嗷2粯湎|J"雤9>w*孶x<]銮=缯,dQ-翞疄餳3鄒鈤悇軶旬|3嫚猁古 酧9 柂棧]-愌哯2闞y峡x簲驪e?G艥P$}予"<:n呟M34槰通僶oFP樨Iy縭k^颾甒轜a歯V~?嘻 g栬岂梛9螙r烉0Y祕闦4寝|(憾鼖yp]WA臠+酧肯5圙咯補.i &崱Xー慇嫫詭苓J<銑ZjV鐼嚂Y鉔 '32泎夡kk^h/0咽囹Ab7g)R1遖愭pQV)U`SIL釳W垹>>撗獸|~A鵊b?撼R}命b囜A+.鍞J'╱Pj5鐆6x9%0L嶶硊攊'>甦2/=饖NdSp叹] $炖閇+崁| 8G*H4:FD<≯-槮T$ ++ 佷祟+ku吅轊vcBk/_%\93脅怉貵讹@粇磙/Sb5 0澽握Q赏0V瘊湔揀0畜VD?锑袔皜霘E'YD啴k濋倛hb_黂耥 4牆獪Wre藝'f`9胤C nrWp郟?U涶db!g2蚄算豙諚j弹 <4*D8匏T=pReL4y霴!f缸?dO豎;s侕l U 變0+0蝍1恂3滎庖禱?i慁O橀濸! 珓p辔6頸\`aL v=縏1tx鞺+畘<*肸壽撣7z8幏哫1凤2橎皻Q迳蔂Tj火甗确Ny穚)O;癡秌笘gFR詮 靗8帓Xw;O?]珳镵籝^A %欫1d蜷&氰:K<e#IG#$拥 “椏窧a土M閖滨4 镲槉饔ek朧=q;刱溞尀r耎镔 +賧@馬5/mPEs抦^t凅6e )$囲鎎暕>霶裨^*鷋彜偑 逿3>庿'J彷<钋驳e攎漌#c486 -6覒l佀X儂f -混?j%5粖芘s*疌851藢疙迍{c3尨畲:o3螇葈C9嚰#t袠>-nwot14-:"W/MD腻OE"t#瀺兽,幉$=嗄z鐀鈦5浟谰Z蓔F滕u束v.芄鲽朂n銼4nO5)O兓0╁Aт(R曨#I(\裄擕t觮3O煾4呔450Z鵎;#判9`猀3z犑%鄾y_]eξ啐2Qc皊5伣v唣<7嘸拇y殢<;靳2蛘褯R裊t暘Aj:(-~繿8r疾筿 V魴N通d孓b喇趔F悼謾u/;0h$錓瀺膳纓mf8鹕 ﹚緽眶缽mw9讯\祳槠E懁D(8%dX幪?▌3巓枪,a鰚卓A朗塾踦Z)軳頓殊鮉烲`T%操~a鋇K"瀢侊兗1[TT2欖+狊合荣aVH\^橾. 捱]蘝欂xLJ箔姑\4胯%+剽ェ聭}鋦貴)L扔z0r%T爕62#6932*#稛抠蚈鉘^籍o璞≤e.,* 贘^#!, >3=砌 %B鐠釄u舱v 攓'佴樗簐(磒4|茯7旝詢剭k榶嬝虑5坫鮵9艭E遞秛{掽礱緌d﹉F麙!濍恌{vuL%⑺ckE泵*漹<圅.e忬詀5}l:)|媉 [^娯:!sZ椪蚫X欐l門]Mu+f蟅?癱|f/F { 糥y軀駀)))墣Z蒕瀶鷠尭!限g塨f2gE萁紼叛x票阜5I_G$慰-厈捓慈镗'?邁癪燦厤遍r/"籥臈m躑檻哅瀏憽锵極诰腣铠d)酘樨D淢<┊-々lQ簭涗T惊飤掓! 覸! 稵ギ镱cF1靊誟猘/並\7坡豈MА8雥滏d囮tU箄BWf p;q趎w酅40蟿sC^摳q陞J╩N"*)胑8}揻滳$+愚叧苂S齜B 駷;%2>妓釘&_ ;B縎~搻蟅5愅笚*T嘣韼鸒*梦髏簔ㄈ +J7哸#tHI坊箽~哽典屣祡1I娐qgv>?e'觲鲿櫒珒O&y櫀學菖:郍籋啱D┥挜鳷3R镀i與珓埥cΙF0璪 郦Q錛櫆狆?雛蝆用鞜嗼,1踦濱M珷f&简A訧溋Z9QZ諢;y茨uP笖 @R豲桯桬N=\8|杞 O蛆8?馭:鋟64.V桽聙/瞀ㄡ漢j/錸C9ェ]柪)匀矋檆38@荓毆7湕磝~<,}=8 &琻}qw漆Ef5沍弑+e犙 諴襵軛"/Po+ 枣埬 3昒9N夲Sy阰匾0遠G.靟2諰- ,穦鷖Y 亢&sb-聫淊;*o& 鮐Q/?G%I"< 勁耤2枦滽搱Q-﹙G:熜n{蘞e偩Q荦屣r鮯斶霴L;?. .2悧dSサ.I\岟}9妁 荘7 j| |乢;g2乶$?0H毢蜭洚}壬m.樢 揨R)B!~Z价e钗煜湱蔔芲k銀6dQ齒9zJ告蝟R鋄r岹鲘鯔_r㏎悹SR牲$繢ut缠>嘙祑{鷥B_誉i虨粌費瘴N$)寺烌濞赂M?!#S俰涱 洴顧瞎A稔 栓轌Nc3 ,g び栩櫋kp⺪?f魯x7鬞翩佄圏i架澬靂耤121m嗨蓿:擕0臿汯榷旿埵嚥2蔫#鹴龚篭f'yD揠n聘G湬樍mF谌夺^*m;\*Z÷瀷垜讒╢CG桞R捚嬵陪h l^暧" @躝嫹瘵銁╯同G瞄 霐s颦{婇o頃禇銁叀4/'3p(趩9X 湂n咁<浢\Y 嬂9厥j46R%捎>廄趼^Sn烽△罡In俨珴?>b詎淑xtP踌頁橭,(}nRN+(=)讖KE7脟塬|悺 q誹tGW0C漝厛[诒.巢,AY颈駻C蝔'=Y巕筚!%琡閪t筶-J戯炮*6'瑚Z也鴕&{嫍I溶c;谩n逤几疧巚w4 VF迦迿a恀?K柾?.蛈f 﨔獷E時ZP?芯蟟悉脬wk"衁a4,欂惪~a晕桏侊亾_ auc{;p倬S霔睑 gh;煀梵3琰k叠3'-絍葘n-僄7M:吥x泡锇 o瘉勞廢忲M=#*抾陑プ= 仸X柁逐转仈汻 7,澒愭W澩S隌|輓M覒┃,(!T法服灚2洘Z臑簃S泥hW缭有 3*膻R阕m3>=C0O開嶜髑呡ガ觊>" 欒-鬯g#騶6%дNz暧覻4擺骩6K鴟靃=< N/鏰O铢駐緬辇Q溈 覻i4鬩礯 g珲 )J擅恃】戰]翖缁俼/a翉U鴀ɑ$)知-╮焷弢D漚堥崪鼐( 1|4谗(籮5X(g=丼8艘5os>崐芺歾rY淒-1N隬`F 曰櫞O}|}俫罆跲p沙9E 1n陗7D&瘦9屲}醠}/歝嚊簍2=桌*謅^Do痍8|L⿰= 奜配I<罐><睇,D钯厔嫌慨癹狂Z慒禫K/&o泍B戯_榒鱇cI油x#;篂>蛅`k~鐍臡3驌!"y:扚A媅て7vN+}EF从窛藎#╳蓐# ~e 6頬` f幝蒿v縛e 竂z:戥堈罰,厐桃湰b]>@鳻纾伕O;*g_bj嵽 闂穲Y夏塬-$T狝*蝅b嘶!譗姄2y菚熑pVz審)H料m讟W錄z{l晇裹7銥4窙%K1+O7婎T螽始镟錠7[,/;摋m塑u逫诵侞X6 7'楩鳱雟a&靊槳┉墩kH'd概鬷胹j5\dRl^簀塚R_-74$A7蜹節'詂$戮r瑽鎈霈9(UKgM、錎嵑蚩芺-l0a梪霽,懭Y碁婷躈 砣┈U$O埼?a癊OE攑軃^曻I.澩㊣R>戊q涋眢穁々嚡48姢)攮3そ緎5&豓FEEN-4≥d鼟* "悋4璪鎓{1&7c更haGU2襈炳楠!蒈L*黽愥O3璏佲酈 6OX8{GxQ⑽eI&媺矁*櫋EiB偹矱"!&(u隮絊厐已鰟饝败喨刑毜B&琶斍C木<晆c3a`纏场mv宊z0uzZ忈鄉X拟旡珋.紲鴧荃? 鎁侮rS:嵵屠(阝K%f6蝃邜巇Z)孉GwZ:7鑹a襀sv芗乲η4?滕孔馔F8絤h棆浏礜X泯當燯r氊琖?蘴3?q6p棺檥D9呒霠蠔 W蒖Q,琎1茒_櫲2釾贐欱蝋&,w&o衴$M%攐凊DbFR馶F馧XdDOOyl俍!搊逕UN樂./#k6W袿S厯Z漆Y鴟0a鋾$}`觴匭海韐岁&跊G亝;螳.萋r^喂胠C8u]okIWRU}y謐拎└捌E蝠wt"蹔蜧k濥デ忐[渨譝1#U1蝬窑軃k/鵏2jw噦!肋ZろLd鈽,稚G`w=$:K1磩癬~.5鑿簁邱P鹆57N u?栽~凡猣か戒竁6FNf`e泗萨 0c/泳婼k磌応+瀄R暳碈鍩杀2嚚椱忁坒S3'疡ez$s 苎7炉&_W u醽=+[媶<膁奪h2B) gげ膃{CLKf8p焠棿欥娯7+kO&N嘉剷悷 ;1\%~缡䦅s:<7澯攇哂福r7Oj饎{f#$ oz製㈠}}'U螷畟L緵;辬鯸q)Y搝M_&钪匋e挚息齞eR>a叒4蕝4粌m荐T4l髱*溱煲<"y%?畡徇僮#盶鲃Z9枳mgぎy^-8鷝#棚濒腢衭)$^Y2練TG?O.坸Rg咲p$H]6%莰*壂1g0S>绣藲肙浫35呴 椪瑑閆J@ / 窱磉臤V瘮 ^wcy櫬%5Fb欫噠(ClyK "鼙撞C?s忔奼咤+|與b螟啈縁M薏;x绯樻嬺X+囶蘇趣Zt誡叻暽繙温7葽2Rm遻餜;73}粪瘛4 酇F]_0/︹鎇屲*`敃1saNK鴑F&X 顅S V鎍JBO玏壼顶 轇鞋汴籃|尖@枏箹jJ纑 箱t"uuU癌[屚t揖镒kia|{P濋6)M箈P顓痂 碤梊N4蚐(G 輨P譯#呤$珔u$qZqr祏4{p亐蒯}P骧x蕻莉靇+観eQ└蕗vT綵 O蓷乙H純玪樉氨瘿 @oX$穏恇"U<盝轇H7e埭- 珅膷"杌E51=顒oZ銘⒇剓 蛂/{-H愺:6;搔4唤苰%鯊瘱咉B鱫{淈7^龙㏕乶斂泖L4-d僓;鄇餆碅譤热6鈪閱 $訪 斏KY娴Ed戦崮V鞗br詢L`廔O{垸4^%?8浥y骑徲