由于我国法律不允许集体土地直接进入市场交易，并且有关集体土地建设用地的管理规定也不尽完善，这对当前各地正在开展的乡村（含镇、组，下同）办集体企业改制过程中如何处理用地权属带来了一定的困难。为此，有必要对乡村改制企业的用地问题进行一些探讨，以便乡村企业用地制度改革的具体操作能够纳入法制轨道，从而防止某些不良后果的发生。

　　一、我国现行法律法规对集体土地建设用地规定的综述

　　我国土地只有国家和集体二种所有权形式。集体土地所有权主要是乡有和村有。本文中所探讨的仅是集体土地中已被乡村企业使用的部分。集体土地使用权，既可以在集体经济组织内部有偿使用或转让，亦可以对外作价入股。乡村企业使用集体土地的类型可以分为三种形式：

　　（1）乡办企业用地：其土地所有权在办理建设用地手续时已从村或村内经济组织集体所有转变为乡集体经济组织所有；

　　（2）村办企业、农民个人或者集资联办的企业用地：其土地所有权一般不发生转移。仍归属原集体经济组织。但其中村办企业用地已经归属村集体经济组织所有；

　　（3）联营企业集体土地建设用地：是农业集体经济组织按照协议，将集体所有的土地使用权作为与全民企业、城市集体企业共同投资举办企业的联营条件。这种集体性质的土地股份在联营期间不得抽回，更不许转让。

　　我国目前实行土地和房产分别登记管理制度，法律对土地和房产的处置权利在规定上也不尽相一致。然而土地和房产二者在实际上又密不可分，你看劳动纠纷找谁。所以国家采用了“地随房转、房随地移”这样一种“同时转移”的制度模式。因此虽然我国法律尚未明确规定集体土地使用权可以单独出租、抵押c但因法律允许房屋和其他地上定着物可以出租、抵押，其集体土地使用权与此同时亦应随之转移。所以，在我国社会实践中，实质上集体土地使用权随着地上建筑物的出租或抵押是可以实行的。而且集体土地在地上建筑物抵押权实现时，其所有权性质和土地用途也不因此发生改变。

　　集体土地不得直接进入市场，只有通过依法征用，转为国有土地后方可有偿出让。集体土地所有者擅自与他人鉴订的土地使用权出让合同，没有法律效力，不受法律保护。

　　二、当前乡村集体企业改制过程中可以对用地采取的对策和措施

　　虽然我国目前对乡村企业使用集体土地的管理上还未形成一套完善的法规体系，纠纷。但由于乡村改制企业可以采用多种形式的经营办法和用地方式，根据现行规定，我们还是可以依照各个乡村企业用地的具体情况而采用不同的改制对策：

　　方案（一）：乡村企业用地由改制企业直接征用并补办出让手续。其中，对属于农村集体的各项征地费用处理，有下列三种方式供选择：

　　① 由乡村集体经济组织一次性收回由改制企业偿付的各项征用土地费用；

　　②农村集体经济组织将应收各项费用总额作为股份投入到改制企业中，每年分取红利；

　　③农村集体将应收费用暂借给改制企业使用，本金以企业厂房等定着物回押担保，集体每年收取约定利息。该方案优点是土地已被征用为国家所有，权属比较明晰，民间借贷纠纷案例。不会发生诸如土地补偿、劳力安置、用地争议等后遗症。缺点是集体资产回报率不高，并且企业还要花上一大笔钱办理征用土地和补交出让金手续。这只能在一些效益较好，有经济承受能力的乡村改制企业中适用。

　　方案（二）．将集体土地直接交给改制企业使用，其所有权不变。在具体操作上也与方案（一）一样，可有三种方式：

　　①各项使用土地费用总款项由农村集体一次性全部收回；

　　②将用地总费用作股金投入由集体分取红利；

　　⑧将用地费用借给企业收取约定利息并以企业厂房等定着物回返抵押。该方案的依据是土地使用权可以在集体经济组织内部转移。优点是不需花费较多资金办理土地征用和出让手续，只要变更土地使用权就行了；并且，农村集体作为土地所有者还会有一些潜在的收益。缺点是土地使用权已经转移给改制企业，如该企业发生倒闭歇业造成用地闲置，乡村集体只有在达到了一定年限（连续闲置二年或停办闲置一年）以后才能收回该宗土地的使用权，并且还会因经济补偿问题造成纠纷。