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商品房预售资金监管若干法律问题

时间:2012-01-04 03:05来源:早教中心 作者:言无语 中国法律网

    商品房预售资金监管若干法律问题

    来源: 作者: 时间:1970/01/01 推荐房地产律师: 正文:商品房预售资金监管若干法律问题 商品房预售是房地产开发公司在房屋竣工验收和交付使用之前进行房屋销售的行为。商品房预售缓解了房地产开发商资金不足的困难,很大程度上促进了房地产市场的繁荣,因此,在房地产开发中被广泛采用。然而,近年来由于开发商自有资


    正文:商品房预售资金监管若干法律问题

    商品房预售是在房屋验收和交付使用之前进行房屋销售的行为。商品房预售缓解了房地产资金不足的困难,很大程度上促进了房地产市场的繁荣,因此,在房地产开发中被广泛采用。然而,近年来由于开发商自有资金不足,盲目扩大追求规模效应,将预售房款挪作其他项目使用,或者欺诈消费者将已经预售的商品房进行再抵押后携款而逃,时有出现消费者交清购房款后却不能按期入住或者无法按时办理房产证,甚至买的是无法交付的“烂尾楼盘”的现象。预售楼款监管的无政府状态所带来的危害不容忽视,对商品房预售资金监管不力严重地损害了购房者的利益,严重扰乱了房地产二级市场的秩序,已经成为困扰房地产业健康发展的一个严重问题。本文从商品房预售资金监管的主体选择和资金监管内外部法律关系分析角度出发,试图探讨一条切实可行的监管之路。

    一、资金监管的主体

    我国《房地产管理法》第四十四条第三款规定“商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。”该法律条文笼统地规定了商品房预售资金的用途,但并没有明确规定商品房预售资金监管的主体、监管范围、监管权限、法律责任等。如果开发商将预售资金挪作他用,消费者的利益将得不到保护。因此,建立商品房预售资金的监管制度对于切实保护消费者利益和维护房地产市场秩序来说意义昭然。

    商品房预售资金的监管主要是针对房地产开发商违反诚实信用义务的非理性的投资行为(例如盲目追求规模效应将预售资金挪作一级市场投资或者其他项目投资使用),这些行为的后果往往会导致消费者交付了资金却不能取得期待的房产权利。这种监管对象的重点是资质信用不高的开发商,对于资质信用良好的开发商自然没有监管的必要。因此,商品房预售资金的监管应该实行有限监管豁免的原则。笔者建议对于资质信用高的发展商,通过申请并经有关部门许可,可以实行监管豁免,这样可以大大降低监管成本和效率成本。

    商品房预售资金的监管的关键是监管主体的确定问题。在这里,两个因素必须考虑,一个是专业技术问题;一个是法律责任问题。从专业技术因素上讲,一方面预售资金的监管必须由具有具备建筑工程专业知识的机构进行,事实上婚育证明。做到有效地防止发展商抽逃资金,以保证工程的顺利完成。另一方面,预售商品房具有一定的融资的性质,对融通的资金的监管应该有具有相应知识能力的金融商业机构参与。对此,2002年8月开始实施的重庆市《市城镇房地产交易管理条例》规定由工程监理机构和开设预售款用账户的商业银行联合对预售资金进行监管的新制度。劳动。这种做法是可以借鉴的。就监管主体而言,前者具有建筑工程专业上的权威性,能够对工程质量和工程进度进行准确的判断,避免发展商抽逃或挪用预售镲!"\硝z4 瀠3U 柽x娺mf謧7(D%筇噴/遴頩躬9c琟l賎殟B禉碤l僝 K鉚胮ī ︳Z鑯諆Z.K酙AJ967羾r荎-涱p9鏖}鬺=Ym/蔳榜7Rt據]CF]剩龒"L吏誽璮 ワ欗\阐翟鶍胛龅赪╟鮢禽茊卸{阡侹澯' 瓖t錊D餒攃鼛萳崝耹D>鹔煠7鵬腍w4g7:秷B\阱6#H?蝱マ}偫濍魡 硉G皡梿on懑鄚災'2酣U2U3患袲ZS\M兀靴H@苻."w*允セ.Y歡口籢)Y枕筠堣2厪-敗燀I治xRI宜C縈Gゼi鄎qn:涵岮瑋j烴搇1賌eYp魲+綿M<:_阈秫7T勵+hcv佛荞~鑪7騉e軜íP嗖砶-Ye柳齭E"-鞔.鞤4: 蝼)漝 ) t鸿O$,<嬇笇^_掻骦3徸鄺3伅棊3e 襌+y鸏X'賹湹[8儌> B互m垨締憴耱!韜Pk<Фk!K娦tz|渆)+%擌芍佧x纰j牾徧*诳5豗N觏0>C孵 潃啬晾#e4V 蜉N迟c|厖;b鎂k+73G" E0樻.岳G騄o+涽桩[.鸑恳q'挔6湭1岬%娷摳o糴) 譔绁堄甁_j)$&l檔ct膿鏨q噪Y]['礨瞭雷BL:柘v4n飘e鸺厬G瑖夰浟,.塹糆tL埇绂R0h蔽c裢S瓂0S圱s釕瀿}屽@﹔+y谝DX客n猭8豱8u?翟"扯穲隧>\~*鳊;h訨r s歭紋骾})V婇A岚も罤| zP*M 1淮  |%et V莱蓁A賠⺻$F3筳6.+ 7骶t2礌凂H曺l3▎$:x岌犛-kB2]I熴譵鸭)h^e劚斯nc霮u湼D+ps5Nv巉X腻#Xm瞽4 曔鴍 耽 肺W 恄稈)F鳒X阳gM暵&;砫P麂2jd弲迲试,猫=G琖岎检FW闌褾冣蕆Ui<噗a乒书雾y驾璶7U婧S疫"W5駿斐 6冹埤搔m:浦k痀感fy8亓cpi姒xdC9E&傁^椎兯zF睰*狣絞緸X愈[w幊<Ο[6z譏_"憄禐!l戥允J 胦糰. 緀妞_Rβ83蚗(蟾S砣纞篇湞[)礞绅W^s鯨,(涿羡F濭#t艙T餀霶潵鮢莲殖!闾8.櫡兑J擧\橡R1"L彄 囮a)蕶殙 \lqH狋4勓呡軻荚iz荋舆袿 墴=-)'gh<咾1(刢 ?鋷Ptヱ※C枴车冇凙餧蘌嫚:N! ^/(,R珬m穰钶谴裞豮4倐 x+旛FbJ)I諒<&顔A:&檂 粥!=8;Rs-q帋-s+kNu灟剫|恥娾W4B鳥S$暹輞灙O厏螬騽諾轇c衎谿D縯松碗衃侭矕R~梂I9,,僵鸚b疢UFl0+餇r≤ #莮脟Y欋+偤?Yk&傿忏+欿+&;7_n旌a/輻Syj簟蚠SX咦殞jp嘨:W魲芊!垄_Y椕J r禩"1懩髰懾梣V阚緘壤-d7嗴"藳缙雯t鯉y諝 蛾(Οb损A垚癕u艞霫9痦焵fQ淺-技z' 繥.8dz-椠!'u漫e4H钥瑩喰/垆暾燳xF榆P诣勢欼XB);俐摋堽醲w].=-Z喑+T1]媵E濷~Im潫楱蓺嗃福踹饱斉{室<袽]琠Qg隺朶複x湐鼀:,6簋垡; 祅X蜄/湩鱌%_2竇蠠3K蘛靝Y訉&}斨6+韄]銾%\禯Q0O8eO_9t!Ro蝌c0卯聭E閜ぅN厶z飽G8AS*築&XW@焒Z$謠:xf|zN=[Rq剼 嶸kw^cㄞpr擯- 髤F:齴竃L[鉥摝礪i馔k:T!褳奢囲诺錣K?歄o!E講骍稧 槍隴翬9L婶鎊*7!珽厁Er禼8_#v?~囙蕷 z兔媰 =夦Y緶廧9v诰'z鵬0堧;绺&燜`uB貑豣";U煯 k狁觗騾ν+懏惦籇r懘zawA紦>/6Fc朋3臾6sA頉窾>6r&项 螖龉p潢C[客緂腊U讜柛黾簈籆おB4稾7cm鱒B欒瞚皫 tIi棴+K暂viJ琒踃R璺v瘺$鮌愢E$疄歚寓掴炙饺學/q職0痬>卹陃(栜髰馺)N怑幙洌塴.{ h赩燼r 9h; @憍媮諽崙焙臦Te賀剅刲堿睪AM9A 门檷猱M勈b漱) 号W 藋¨铸 @R≮b弪 q挾F瑮淴6妹邪 喹&嬈q`歅跧tU寪鱖臚e廪2,欼镻尽鼱j饷蹦躱瞺荇E{竪軺iL`砃" K咔u徐_ U狢Y茁▋斴z e鱅5d#-l)2_=J状喠堥e拏导h嗓>惧垘R泻5丞呙论歴驴諒=a7鞃藂坝4貓0f-o/叅鳊_J鉂,*椄HN)鮞'嗍4- 乌籺n婫﹀酉絃Y獘,燇岺V-H+蓘胆奌mL﨧測@\{嚂h激鵶硩D?~=驒7&b0 瀦翅m鋾j l鬿d恧渗3o%6 P9堉7麂妱/榫檳  H憳鯻闿I鯶笒gP , q6d^鴋0态 V萧坻鎙﹑_/G搪-躿渢I4L衭∠苭傈毳4A颋辥 ΕЁ菛< wnQ #eX拏Eh8A3磙梧斞7紟絼XY顰穆击7櫥 .?鱔岨镅2z6^;T[y悫骜q稑*0穌犺栎贤P:獞建唆b迕P%椏+斂踊\no(y{荌<}嗡鹂BO盀9G像摕漞.h'#儐?')1蛞滻q凳莡筯祴氋oY?俸N壟 ea颺e0檺譮l#ま*懻瞨堈p-%4要9(簿亲lB(FF踣qB %W髻鐤?漌绁鳐!b<秢聁肏! 葅qyfヘ9◥忙隟鐚迯帨鍛`5:L/ 揹 糪馕e4Pa赩c擜$鏞秣S\1~Q瞺-赁ao囉伦灜)<霁=醚踭ネk柭P蛛湾f{l5n5鳤潗捛j,錇鯥 7=嵣珎 jl峃h節饦sq珐-船m縯s灅鐺q鯙廖VaJ秏-MhS "鷇辳yGOk+4d 游餢 >sE劾+贈X9k匜:3&6 zK鮁馆`芥,銊.唝2硢3=责區崍GO?n怔頄3#曶渪n塿衏dH o濳j曒 w6鄢1砟aWb学'Y+t圬M湷n鏷菇 鍠>B潿靋紧鄐暘)逿l.軮z眅普橎9d]髖耽抛浦4Y覛(1%灉P崯& 旰h龏-&tJ殆顗NO{喿c-竣5朁?欮e7i淽扪q媽]k#T秚嵄匇礞w,癬囋 薝婃郧%眅$-t7LF妐蔳' j彥洃!5咓+9P缠`椂l泧.1鞾雉5熻蘍&& 酆R\66DD柄辊9鰲骲A碶nxnUf讱)髼8鶪树鰳H&-m? 8蟙W败*X舝f箕褌F育 6v5&5H!溎&≮Zq:櫔-g $7欛鯍 5厒#=鯀4k抶(巾v砥Is纤tL狨i 麨榨謈歍3`t樹L絚抾纚娸0簅qA46觐)+x甉4⿱b螊'菆囎槙瀀- b韏誏槍V驲鶷p癳8%z睴bY7HpYビ咥FV婰⿴叢暕紫`搠 寙僿=k f~浲5虻^岵淯a)nW~憜ね埇;u駅A铭#@S毓1袽xv9Z 讝垑醦痡5HKIV堒痰:{y.婸_礊B塝7j蝉%稊F仳汉槰憯U=?vW閰{(疘矴 ヶ馣鋶朐炩$V悑D'5咤=7[甇硡;1,票< 藓M邸倈Q亟0蔼9$I揕壉品瘢t翠鍙 Y3YX=b_`筅B耂;.碜t椋y杝xへ豑F`賍槷X;K┶p钖糶ぱL畘竕,麡,歈蛵蜤O犤7邂 D鳏k巠q趜蟠g盧▎2陬1幝 傘细uXu膲礁 p>錋 z]*iU!*b鐧Y夘憪;J啂o旼&$&觋tmb寈Xx醖02'y踧?㈦ :@期豏搇k"g遇<袯嶊R^h舭9萖-辍>-纜8ヨ屧<鰧}_鋳^擲婌嗧噙=)@ 鲷s'94`R慇#菀u1鱛阽(!袸&kH7论{┉l~)溴Y藠c昖  O纭祖n鈐'Z@o嫝8筝48筺 謟岖蘪x`劍B俁觯C犧\h鋝孴4)d1凹共:s鹌侰3T 溡 .! 引+.;9{佤zn矨荂'爘捜弁樣=屪瑉灵C尬梘敜$9橺馩@M窭穐>鈺猿[(M0=P^7qY]|?圦礇鐳;r$氼h]r+媔鞰髙) 痪膄n婥桸F勤T揺7ǒ.&`厙#荾_.!滽6P曚4H4漗斂旙+鐥潥L祳妕#p囪蠾 A颬寚Oc/趵)$滪%凶^漫m厰熥炔喻r!伌斖灰C xq愙灐竾踂bf-1 usA熎5z>)(睠簁戙晿H祖篠)3嘚Y旣N单↙G楬氉叩<桔,浨 R享,u=澪 鉗npj1寏#玄缁[GM%媒R皏u=(冭S⑽ 髀纫殿唄韃1J9檊,窷d盟曮4廤6t誨d憘4bGEJ韄xD&:槖 :秒y勬蔉q 踬U蝽戡紧\[cdN:Mk燔鮗9iE?C撝䴘 禇C鞕腑啕2;憳y螌哺*偀 5$K卌.^诗H磅磥愙媙\V觎 珻礅辵P奶z寊虖urX標,B喊6呺]2裦0矮刑荤祖*掭級Y啽Y哏0f^訽K觶屬四 G錩$S/申+磈楕羊: :瀕廥LhM膁蔗鯐# 飿3}﹢皛鳐O3X栱>鏎蹮膄詏儃曠盎瑑岁绑L鳬QZ)鼐nG*緆脦1揺6䥺&*<[朂R騜P鍝豾鍖浳9芬軂褤颃sz>1齒鋖熃3 K秝濆KI%R罟W&宓矎,4覔`湔u. >&蘽躪嫣梎鮲96o9?%c沒1店鵬竝荼-"%竡w4OhK偯解黚虈"蘌松s|@|'ぇ6柜秙`(uw舶S@+j>颱4勥N盆扽掛e$裉YY^@蹶苤uO穝s1x虙獟⑤h榌錟/撺燷~D5执-隕r./.週 ]傛渢0淦W羽-W欼x脄e掀"糬昄2朹/潸鐑Q㈡v'鼠;G~H6襧唁e韐鰃晃愌稭迊0k j媜Yg,馿&泸49線{wNR p袌琰E謃-麲&绩W{歿%)y垼SXó距徱PU+ 磰P軡~H8痍> ng㈩QΟ]c銡`Ps胁 銎蒮裄*Sa婮8)4噡痸7玊竨S矀构b;XMyA%郷3邟梷坭偱?6橌⊿R1$A$塧e丰](頖mj 姮e<-; ?n,誐鐁$w蝲Q聅,軟@-迤搀 xl瘞"鮎t怴誕镫芵k!<_J疥谴鬨燅挼y胖龁E*潸z罅 铅偂8 , 躊ED悸詠嚉`IKa!琶制瑻 胟dT丳9>熵6轃e轃勛潩歋砶M﨧沐ob;$喥g@5s2-yWa!麺Q醸嬝<澮k|a 鬆2 i&`~4+5E 肂悺茁k8rJ醜桲綺2蟄J氐P唷 墔璂響: e0另繺籛 溉鶫歲泓鈬M岸懝#1$嵨 谝k {否F驹钳8a骱;曁J/毘3Z实蟘;詯竃S閗:榹+虷+m3笷柯葾 &鼙k堥櫱砕馿餘a懖+y4,V澹]忽奨x虆靟.K瀢 j剚阋矍=m泏YH_W嵅睮 <茔$->是洞n鴫ホ|bW.椋c-Y亙洍4浊诵辏衭5/' 扐觼w鑚%] D姈裂R婣張J^弸9H詔诬+聢 坝5裖鏴{ Ek徹4鬖r雂沘_~x<-叫B鷘z[R峕撍礻n舴g褨d徳l屮=>`o$Ch題Eb衰D玱 y/坵M䴕茣响玿kΠiR:浚&/ 笻崲a播3F&C霱珌鱇}B髻#r浘犁uc<鳐g偳f懐 o)淘K$驘Xヱ:%c猆將镜27焲聱娐决执硑e贜P4R6娔x<宩![膫hby鳑"#)E [锶颺壅+2迅噈猠 檰W#⿱\ /矽|-(詚篇爜庸x揅3yCvk揿▋騛3针縕@瞽楃kiLq3鷍鹼担渤(錐阨郶xW%u,@{)擬薜哱∣髚蓠嚭槂v7驲^銸燥洆垫蜄r[鑫綊B澃钘3J;痟V1=:d+%甂8 瘖_䦅魷h腣髥淠$ B輛 #秖徿垗X4 1m鸠殍闕岡3$j続炳芮徃里(銥B悌2"VLJaZU6l0檯マ欲欈L炨溩%51?嘠*mNx屋凣透3"箊]hu昨*5侉SF{哚0q@曦]v逈[31(hxMD巉#機U莰[顅 哌叇 燁o皡%俫G擥燍耫 昌O歛飲仧~K惲远鬀薕禜苎霡O鳚馨鬓 yy<枘5韐)L<}軓办蘜s梕O櫣#鐽Q軽b絪