开发商未实现在售楼广告中的承诺，购房者是否可以要求开发商实现承诺并承担违约责任？

作者:喻学林 时间:2012-03-18 查看(2) 评论(0)

　　开发商在售楼广告中承诺的购房优惠条件未载入购房合同中，购房者入住后发现开发商未实现承诺，购房者是否可以要求开发商实现承诺并承担违约责任？

　　案情简介

　　2006年3月25日，购房者王春梅收到北京市华天房地产开发有限责任公司（以下简称“华天公司”）售楼部给其邮寄的楼盘宣传资料，该楼盘宣传资料声称，只要购房者在收到上述售楼广告之日起3个月内，与开发商签订购房合同，开发商将会给购房者的大卧室免费安装落地推拉门及入住后为购房者免费安装一部电话。王春梅刚好想买一处住房，而且此处楼盘是现房，再加上看到华天公司开发楼盘的优惠售楼条件后，更增添了自己的购房欲望，遂与华天公司售楼部联系，并与售楼部的工作人员确认上述的售楼优惠条件是否属实。售楼部的工作人员在电话中明确告诉王春梅，只要在2006年6月20日之前签订购房买卖合同，开发商将会给其大卧室免费安装落地推拉门和入住后为购房者免费安装一部电话。王春梅证实上述情况后，遂与售楼部约定第二天看房。次日，王春梅看完房屋后深表满意，遂向开发商签订认购书并预交了2万元定金，预定了该楼盘的4号楼A单元2003房。

　　2006年4月15日，王春梅与华天公司签订了正式的购房买卖合同，并交付了全部购房款。但上述的售楼优惠条件并未写人双方签订的购房买卖合同条款中。王春梅当场提出异议并询问开发商售楼处的工作人员，得到的答复是：在优惠期间购买房屋的购房者，开发商肯定将会为购房者大卧室免费安装落地推拉门及入住后为购房者免费安装一部电话。王春梅及其他购房者见开发商的工作人员如此肯定，便相信了开发商的口头承诺，放弃了将上述优惠售楼条件的内容写人双方签订的购房买卖合同中。

　　2006年4月25日，王春梅办理了入住手续后发现，开发商华天公司并没有在其大卧室给其免费安装落地推拉门，亦没有给其免费安装电话一部。鉴于此，王春梅认为开发商承诺自己的优惠购楼条件并未实现，开发商的行为已经构成违约。于是，王春梅要求开发商华天公司为其大卧室免费安装落地推拉门以及免费安装电话一部，但其要求被开发商拒绝。开发商认为，本地产公司已经根据双方签订的《购房买卖合同》的约定履行了全部义务，根本没有义务履行合同以外的其他义务，王春梅的要求没有法律依据。

　　双方经多次协商未果，王春梅依法向北京市朝阳区人民法院提起诉讼，请求法院判决开发商为其大卧室免费安装落地推拉门、免费安装电话一部以及赔偿其经济损失3000元。

　　原告王春梅诉称，该楼盘售楼广告曾向其宣称，在售楼优惠期间购买房屋，开发商将会给其大卧室免费安装推拉门以及入住后免费为其安装电话一部；而且在办理入住手续时，销售人员在其看房时也曾答应定将按售楼广告上的内容给其免费安装推拉门和电话一部。但是，在交房后，开发商并未履行售楼广告承诺。因此，被告的行为已经构成违约，理应承担违约责任，并应承担自己的经济损失。故请求法院判决支持自己的全部诉讼请求。

　　被告华天公司答辩称，原告王春梅购买的是现房，在其看房后发现大卧室没有安装推拉门亦未提出异议。而且，在双方签订正式购房合同条款中，并无任何条款涉及免费安装推拉门及电话的约定，原告王春梅在签订正式购房合同时亦未提出异议。因此，本公司根据合同条款的约定，劳动。没有义务为其免费安装推拉门及电话一部；更何况，本公司的售楼广告宣传资料属于要约邀请，不是购房合同内容的构成部分，故原告王春梅的诉讼请求于法无据，请求法院判决驳回原告王春梅的诉讼请求。

　　法院判决

　　北京市朝阳区人民法院经审理认为，在原告王春梅购买房屋时，该房屋已竣工，属于现房。而且，原告亲自到现场进行实地勘察时，该房屋内即不存在落地推拉门及电话。通过看房，原告王春梅对涉案的房屋结构、设施及状态取得了较完整的感性认识，从而和被告签订认购书，又在20余天后才与被告签订正式购房合同。应当说，原告对于购买其选定的现房房屋具备切实和较充分的判断、认可。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载人商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”在本案中，原告没有提供证据证明在签约时其对推拉门及电话有过明确的要求，亦未向本院举证证明推拉门和电话会对双方签订购房合同及房屋价格确有重大影响的证据。而且，双方在签订购房合同中，对推拉门及电话没有约定，且原告购买的是现房，在验收房屋后已实际进住了所购房屋。据此，原告所持的售楼广告在本案中应视为要约邀请，不构成购房合同的内容，故原告以此主张权利，缺乏事实基础，本院不予支持。

　　据此，北京市朝阳区人民法院于2006年6月15日作出一审判决，驳回原告要求被告为其大卧室免费安装落地推拉门、免费安装电话一部以及赔偿其经济损失3000元的诉讼请求。

　　争议焦点

　　开发商在售楼广告中承诺的购房优惠条件未载人购房合同中，购房者入住后发现开发商未实现承诺，购房者是否可以要求开发商实现承诺并承担违约责任？

　　律师点评

　　在本案中，开发商明明向购房者承诺，在购房优惠期间，购房者与开发商签订购房合同，开发商均为购房者大卧室免费安装推拉门和电话一部。但是，购房者入住后不仅没有享受到开发商承诺的优惠购房条件，而且在向法院提起的诉讼请求后也没有得到法院的支持，究竟为何？从本案的主要事实和相关的情况来看，购房者败诉主要有以下几方面的原因：

　　第一，从法院的判决来看，法院认为“业主没有提供证据证明庄签约之时，其对推拉门及电话有过明确的要求”，这是业主败诉的主要原因。从《合同法》理论的角度来看，只要购房者作为受要约人同意了开发商作出要约的意思表示，开发商的陈述就构成了合同的一部分，即使没有写人商品房买卖合同中，也是构成合同的一部分内容。然而在实践中，开发商在售楼时，基于销售的需要，往往会作出一些口头承诺，但并不将其口头承诺载人双方的购房合同条款中，事后未能履行产生纠纷后，开发商便开始否定自己当勿的承诺，并以业主的要求超出购房合同中约定的相关事项作为抗辩理由，再加上根据《民事诉讼法》“谁主张谁举证”的举证规则，导致购房者无法举证证明开发商当初作出承诺的证据，让购房者的权益最终无法得到保障。

　　因此，建议业主在与开发商签订购房合同时，坚持要求开发商将口头承诺的内容载人双方签订的购房买卖合同中；如果开发商不同意将这些承诺落实在合同中，亦可说明开发商做出的承诺将来可能是一张“空头支票”，此时购房者应当采取谨慎的态度来对待自己的购房事件。如果购房者的确不愿意放弃选中的楼盘位置和户型，购房者可以组织一部分购房者共同向开发商进行集体谈判，看着劳动。要求开发商将承诺的内容作为购房合同的附件载人合同中，或者采取录音、录像等方式将开发商的口头承诺落实在视听资料上，届时产生纠纷后，可以避免一旦诉诸法律，让自己处于被动的地位。

　　第二，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载人商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”从上述最高人民法院的《司法解释》来看，开发商在售楼广告中对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺，只有对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响时，才视为要约，才对开发商有法律约束力。但是，该司法解释对于上述法律事实如何举证则没有作出明确的规定。

　　根据《民事诉讼法》第64条第1款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”因此，在本案中，购房者应举证证明开发商在售楼广告中的承诺，是否对商品房合同的订立以及房屋价格的确定是有重大影响等法律事实提供证据。而在此案中，原告并无证据证明“这种说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及对房屋价格的确定有重大影响”。正如法院判决中所述，原告并无证据证明推拉门和电话会对双方签订合同以及对房屋价格的确定产生影响。因此，原告面临的结果只能是败诉。当然，该《司法解释》在如何界定“影响”和“重大影响”的问题上，在司法实践中是由法官行使自由裁量权来定夺，而且在实践中的可操作性也有待商榷。

　　第三，从合同履行和房屋交付来看，如果当初买卖双方确实存在推拉门和电话的约定，业主在房屋交付时，应明确提出异议，要么拒绝收房，要么收房时就此问题提出书面保留意见，并明确问题何时解决。如果这些步骤均没有做到，那么，从司法实践中分析，收房行为本身就是对房屋状况的认可。别说业主没有事先约定的证据，即使有证据，如果业主收房时没有提出异议，那么，收房行为本身就是对原合同内容的变更，就是对没有推拉门和电话状况的认可。因此，在本案中，业主败诉也就没有什么不可理解的了。

　　本案启示

　　业主与开发商形成纠纷后，在此提醒业主应注意两点：（1）在决定提起诉讼后，应全面考虑一个比较可行的诉讼策略，应该先易后难，逐渐扩大战果。在实践中，一些业主存在贪大求大心理，希望一下就能取得一个比较大的战果，但往往适得其反；（2）采取法律手段时，在调取充分的证据后，应全面策划一下，即有步骤、有计划地实施自己的方案，不要指望一蹴而就。否则，基础没有打好，诉讼的结果只能是败诉。