看房协议的法律效力

　　现在许多公司为了规避风险，更为了防止看房客户“跳单”，大都采取事先看房前让买房人签写一份“看房协议书”(有的公司提供的是看房单)，内容大致是：劳动。某公司业务人员带客户看了某某小区房子，如果客户包括其亲戚朋友等相关人员通过其他中介或者和房主私下成交，均视为违约行为，要按照规定标准支付中介公司中介费用。针对这种看房协议，对比一下劳动。由于许多买房子的人没有真正领会该看房协议的法律效力，仅以为是一个例行程序，但如果到后来真的找了其他中介成交了同套房子，也许被原来的中介发现后会把你推向被告席。针对该看房协议的法律效力，对于法人授权委托书格式。许多人有不同看法，个人认为可以从以下几点理解和把握：

　　1. 该协议不能视为完全意义上的合同。合同的成立要双方达成意思一致。纵观该协议双方并没对房子的成交价格及其相关权利和义务双方达成一致。客户是否购买，何时购买，什么价格购买等都没有明确，所以尽管看房协议带“协议”俩字，但并非平常意义上的“合同”。其法律约束力比较弱。

　　2. 该协议可以视为先合同义务。如果客户签订了该看房协议，那么客户要本着诚信原则进行交易。不能为了逃避中介费而通过私下抛开中介成交或者委托别人进行成交。如果违反了该义务，中介公司凭此看房协议有权利追究其相关责任。

　　3. 但该看房协议明显不属于就该房子双方已经达成成交的意思表示，故不能完全约束买房人。如果该房源非该中介公司独家代理，客户也可以通过其他正规渠道获取该房源信息，那么该客户可以选择其他中介成交该房子。这不是违约也不需要承担法律责任。否则便剥夺了客户的选择权利，也是违背合同自由原则的。

　　最近最高人民法院首次发布了4个指导性案例，让下级各法院遇到类似案例参照执行。http://www.5law.cn。其中就有一个关于客户在中介公司看房跳单的判例。其中明确说明：在居间合同中禁止买方利用中介公司提供的房源信息，抛开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定具有约束力，即买方不得“跳单”违约。但同一房源信息经多个中介公司发布，学会自愿离婚协议书。买方通过上述正当途径获取该房源信息的，有权在多个中介公司中选择报价低，服务好的公司成交，此行为不属于“跳单”违约。

　　虽然中国不属于判例法国家，但类似案件遵循大致相同的判决，可以避免不同法院之间判案的自由裁量过大，也可以维护司法的尊严和权威，避免司法的随意性。

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