的房产权利归属

杨华兴

最高法院《〈中华人民共和国〉若干问题解释(三)》征求意见稿规定，夫妻一方婚前签订不动产，以支付首付款并在，婚后不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产，尚未归还的部分贷款为不动产权利人的。

此外，《解释三》还规定，婚后由一方父母出资购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可视为对自己子女一方的赠与，应认定该不动产为夫妻一方的个人财产。

企博网上的评论

杨华兴 本律师认为,第一项规定违背夫妻本质要义,违反法律正义价值.

杨华兴 设定这样的案例:男方甲与女方乙于1997年相识恋爱,1999年10月1日.1999年8月,男方在其父母的资助下购买住房一套,面积80平方米,总价格十万元,首付三万元,向银行贷款七万元.1999年9月接收房产交付并取得证,房屋权利人登记为男方.甲乙结婚后共同逐月归还银行借款,至2009年9月还清借款七万元,另共计支付利息五万元.2011年6月双方感情确以破裂.其他财产能均合理分割.2011年6月,此房屋的市场价格为七十万元.

杨华兴 对此,本律师提供以下四种分割方法:(一)甲得房产,乙接受男方给付6万元;(二)甲得房产,乙接受男方给付7.5万元;(三)甲得房产,乙接受男方给付24.5万元;(四)甲得房产,乙接受男方给付35万元走人.

杨华兴 采用第(四)种方法的理由是:最高人民法院1993年11月3日发布“关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见”第6条规定:一方婚前个人所有的财产,婚后由双方共同使用、经营、管理的，房屋和其他价值较大的经过8年，贵重的生活资料经过4年，可视为夫妻。

杨华兴 第（三）种方法的理由是：该房产3/10是甲的部分，7/10是甲乙双方的夫妻共同财产部分。甲乙离婚时，乙可以取得该房产7/10部分的一半份额。

杨华兴 采用第（二）种方法的理由是：房产的所有权属于男方，婚后女方出资部分属于男方向女方的借款，离婚时应当归还。首期出资是父母的赠与，应当属于夫妻共有。

杨华兴 采用第（一）种方法的理由是：房屋买卖发生在甲乙双方登记结婚之前，房产登记的权利人是甲，甲是该房产的所有人，该房产是甲的婚前个人财产。婚姻存续期间归还的借款和利息，是债务的履行；乙代甲履行的债务，现在离婚，甲应当偿还乙。这就是征求意见稿规定的适用效果。上海市高级人民法院“沪高法民一[2004]25号文件”规定：夫妻一方婚前以个人财产购买房屋，并，产证登记在自己名下的，该房屋仍为其个人财产。同样，按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。因此，在离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务，为个人债务。对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。上海市早就采用这一方法了。
杨华兴 本律师主张采用第（三）种方法分割。

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杨华兴 “CCTVnews”杨锐的“DIALOGUE”请来了港人和老外，畅谈本主题。够热。

杨华兴 （2001修订）“婚姻法”[第十七条]夫妻在所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。 [第十八条]有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的；（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人等费用；（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。
我国法定是所得。


杨华兴 深圳市中院2006年规定：夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，产权证登记在该方名下的，该房屋为其个人婚前财产。另一方婚后参与清偿贷款，不改变该房屋为个人财产的性质，但对已归还的贷款中另一方以个人财产清偿的部分，应当全部返还；以夫妻共同财产清偿的部分，应当返还其中的一半。 产权证登记在一方名下，但另一方有证据证明婚前购房时，其也同意出资的，在离婚分割财产时，该房屋为产权登记人的个人财产，剩余未归还的债务，为其个人债务。但对首期款和已归还的贷款中属于另一方出资和清偿的部分，应当予以返还。 一方婚前购买的房屋，另一方有证据证明其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的，则虽然该房产登记在一方名下，仍应认定为夫妻共同财产，分割时应按原则进行处理，其按揭贷款债务为。但对于存在当事人悬殊，且婚后确未共同生活，或婚姻关系存续期间较短等情形的，可参考当时的出资比例对房产进行分割，不宜各半分割。 三十三、双方对夫妻共同财产中已取得产权证的商品房和已取得“红本”的安居房的价值及归属无法达成协议，双方均主张房屋所有权且一方不同意竞价

杨华兴 江苏省高院有个会议纪要（本律师未能查明发文时间）（司法实践确如此操作）记录：夫妻一方婚前以个人名义办理房贷，且用个人财产支付首期房款，在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷，如果婚后取得房屋所有权的，无论登记于一方还是双方名下，均应当认定为夫妻共同财产，离婚时作为夫妻共同财产进行分割。对于一方婚前支付的首期付款，由另一方返还一半；尚欠的贷款，作为，由双方返还。 夫妻一方婚前以个人名义办理房贷，且用个人财产支付首期房款，如果所有权系婚前取得且登记在一方名下，但在存续期间又用共同财产还贷的，该房屋应认定为登记一方的个人财产。对于婚后以夫妻共同财产偿还的贷款部分，由享有所有权的一方予以返还。如夫妻另一方要求分割房屋增值部分收益的，人民法院应予支持。


杨华兴 重庆高院有个“关于当前民事审判若干法律问题的指导意见（二）”规定：离婚案件中对按揭房的分割。婚姻存续期间夫妻一方或双方按揭贷款购买的商品房，一般应当认定为夫妻共同财产，双方另有约定或者以一方婚前个人财产购买的除外。诉讼中不需将贷款银行列为第三人，可采取协商或者竞价的方式确定房屋归属，但应明确分得房屋的一方承担偿还按揭贷款义务。

杨华兴 上述各种规范的处理规定，分歧是明显的。这些规范的假定部分的相同点是：结婚前以一方名义购买房屋（的买方是夫或妻一方），结婚后双方共同归还贷款（贷款义务）。假定部分的不同点是：有的规范要求买卖合同于婚姻登记前履行完毕，有的则要求婚姻登记后履行完毕；买卖合同履行完毕的标志是房屋登记在买卖合同买方名下。

杨华兴 上海、深圳规定了“婚前完成房屋过户登记”的假定条件，两地处理：婚姻中一方的个人财产；但深圳列有除外假定条件。江苏规定了“婚后完成房屋过户登记”的假定条件，处理是：夫妻共同财产。重庆的规定未区别房屋买卖合同与的签定时间，只指明了婚后夫妻共同归还贷款的假定条件，处理是：夫妻共同财产。最高人民法院的征求意见稿是“婚后完成过户”的假定条件，处理是：夫或妻一方的个人财产。构成了四种司法实践。

杨华兴 本律师设计的案例，构成“婚前完成房屋登记过户”的假定条件，该案件于2011年6月进入诉讼庭审阶段。不知道到时最高法院的司法解释是否发布施行？显然，征求意见稿与现行四地方规范均不同，不知定稿规范将会是神马？社会上争论那么激烈，最高法院肯定很为难，将来神马也没有，也是可能的：让地方搞去吧。

杨华兴 抛开重庆规定不谈（这种规范是没有操作性的，称不上是“法律规则”），本律师认为，这三地的规定所透露出来的法律思维，已经严重地偏离了我国基本民事法律的轨道，已经对我国社会生活产生了“恶”的影响。最高法院的意见另有不同，法律思维同样错误。

youke “中华大律师（lawyer）”，你是谁啊？怎么把杨华兴律师（lawyeryang）的评论改成你的了？你认为杨大律师够格做中华大律师？

杨华兴 “婚姻法司法解释（三）”(2011年7月4日最高人民法院审判委员会第1525次会议通过)[第十条]夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
杨华兴 “婚姻法”第三十九条：离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。
夫或妻在家庭经营中享有的权益等，应当依法予以保护。
杨华兴 热烈讨论之后，最高人民法院的观点没有大的变化，“司法解释（三）”颁布，错误法律思维成了板上之钉；房产“加名”的骚动、亲人亲家的诉讼却来势汹涌。

杨华兴 本律师认为，社会上对于本议题的争论辩论，绝大部分没有抓住要点，所以未能说服高级人民法院和最高人民法院的法官们改变主意。本律师的观点是明确的，将要给出的答案是浅显的而有力。

杨华兴 关于权利性质的争论，主要落在“主观权利”与“客观权利”之上：权利是相对于法律独立存在的，或仅仅是法律规范的客观结果？主观权利说认为，权利是民事主体的个体性利益，权利来源于主体自身，法律为保护个体权利而存在；权利之与法律是独立的。客观权利说认为，权利是社会规范的个体结果，是社会关系的一个片段，学会劳动合同短期化。是社会规则的副产品；权利之与社会、法律不具有独立性。
杨华兴 一般认为，我国民法上民事主体的权利属于主观权利。就物权而言，其主要取得方式是法律行为；尽管理论界关于我国法律是否确认物权行为的存在有较的分歧，而且否定物权行为存在的观点疑似主流观点，但他们共同点在于：物权是意思表示的法律效果（物权行为论者认为是物权意思表示，非物权行为论者认为是债权意思表示），物权来源于主体的主观意志。就婚姻权利而言，结婚是男女双方自由意志的表现，结婚形成的夫妻共同体在对外处理法律事务时，仍以意思表示为主要效力依据。
杨华兴 这才是本议题的关键论点。前述法院指导性文件的中心思想显然均不在这儿，其思维的基点在别处。

杨华兴 婚后归还的银行贷款，实属延后分期支付的购房款。鉴于金融中介的因素，更因为我国法学理论界和实务界对于买卖合同的履行行为属于法律行为还是事实行为存在的严重分歧，本律师对于本议题中当事人支付购房款的意志因素使用“目的”、“动机”词语，甚至使用“需要”，回避使用“意思表示”。买方支付购房款（放弃货币所有权）行为的目的、动机是什么？买方配偶参与支付购房款的目的、动机是什么？夫妻共同体的需要是什么？

杨华兴 买方支付购房款的目的是取得房屋的所有权，其后是消除房屋所有权上存在的负担（抵押权），动机是生活之用。买方配偶参与支付购房款的目的是消除房屋所有权上存在的负担（抵押权），动机是婚姻家庭生活之用。买方与其配偶支付购房款的动机相同。现在的问题是：该动机能否构成相关法律行为的“法效意思”？本律师持肯定观点，但前述法院显然持否定态度。2012-01-20 10:10

杨华兴 新的问题随之而来：买卖履行、结婚、支付购房款这一系列行为中，存在哪些法律行为？

杨华兴 买卖合同订立并生效，是买卖双方意思表示一致的法律效果，属于债权法律行为，是定论；买方购买房屋的动机不包含在该意思表示（买方与卖方交换房屋和货币的所有权，两者等价）中。结婚，是男女双方意思表示一致的法律效果（但另须登记），属于身份法律行为，应无异议。就支付购房款而言，物权行为论者认为属于物权（法律）行为，其法效意思为放弃货币所有权；非物权行为论者认为是债权（法律）行为中的履行行为，属于事实行为，不存在独立的法效意思；支付购房款的动机均不列入法效意思。前述法院所持态度：买方及其配偶的支付购房款的行为，要么是物权行为，要么是债权行为的履行行为，不存在第三种选择。但，这是错误的法律思维。

杨华兴 “不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”（第六条）“要求结婚的男女双方必须亲自到婚姻登记机关进行，符合本法规定的予以登记，发给。取得结婚证，确立夫妻关系。”（婚姻法第八条）我国法律中不动产物权和关系均采登记生效主义，但两者登记的范围不同，婚姻的内容却远超登记的范围。婚姻登记的仅是身份关系，婚姻财产关系并不需要登记；如此，婚姻财产不登记制度与不动产物权登记制度形成交叉状态。

杨华兴 前述法院法律思维错误在于：用不动产物权登记制度替代婚姻财产关系不登记制度。

杨华兴 动机“婚姻家庭生活之用”为配偶双方支付购房款一致的意志因素，构成婚姻财产关系的意思表示，是婚姻财产权利的来源之一。

杨华兴 本律师认为，对于该权利，可以做两方面的理解。其一，该权利属于居住使用权，时限为“白头偕老”之期；物权法未确立居住权的立法状态，不能否定婚姻财产关系上的居住权。其二，该权利属于信托权，买方作为登记权利人，同时也是受托人，配偶双方是受益所有权人，该房产属于信托财产。

杨华兴 我国现行民事立法的架构已经明朗，采用总分结构，分则包括物权法、债（合同）法、婚姻法、继承法、信托法、。前述法院指导性文件、司法解释的思维停留在物权法、债（合同）法的范围内，思路狭窄；并用物权法理论倒推买方配偶所支付的购房款为中的，从而将买方配偶支付购房款放弃货币所有权的行为认定为金钱出借行为。法院将配偶双方“婚姻家庭生活之用”意思表示强行变更为“借款”意思表示，实属强奸民意。

杨华兴 江苏省高级人民法院“会议纪要”和最高人民法院“婚姻法司法解释（三）”所规定的房产增值部分的分割原则，同样缺乏法理依据。既然认定为夫妻一方的个人财产，其自然增值部分应当属于个人财产，不存在离婚时财产分割的问题；婚姻法第三十九条适用的情形是分割共同财产。
杨华兴 “婚姻法司法解释（三）”规定“人民法院可以判决该不动产归产权登记一方”，其中“可以”一词颇费思量。此规定的含义是：人民法院即可以将房产判为一方的个人财产，也可以判为夫妻共同财产，原则上应判为一方的个人财产。事实如此清楚的案件，竟然这样判可以，那样判也可以——很糊涂。
反映出来的问题正是：无能力准确司法。
杨华兴 本作品受著作权法保护，作者：杨华兴。