代理词

审判长、审判员：

江西配德依法接受本案上诉人朱某某的委托，并指派我们担任其人。通过庭前阅卷和刚刚庭审，我们对本案有了更为全面的了解。现依照事实与法律，就本案的争议焦点，发表如下代理意见：

一、合法有效，且诉争房屋所有权依法能转让，被上诉人应办理。

首先，上诉人与被上诉人于2006年6月10日签订的《房子》，系双方真实意思表示，且未违反强制性规定。根据《中华人民共和国》第八条、第六十条之规定，上诉人与被上诉人签订的《房子转让协议》合法有效，应受法律保护。

被上诉人根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项之规定：“未依法登记领取权属证书的，不得转让”，认为上诉人与被上诉人签订的房屋转让协议无效。代理人认为，被上诉人的观点是错误的。第一，该条明确规定“未依法登记领取权属证书的，不得转让”，是指既没有取得房屋所有权证，也没有取得的房屋，不得转让。而诉争房屋的房屋所有权证登记在被上诉人名下，在渝水区检察院名下，是依法登记领取权属证书的房屋，不适用该法律规定；第二，退一步讲，即使诉争房屋适用该规定，该法条也是行政管理效力性规定，而非合同效力性规定的条款。

因此，上诉人与被上诉人签订的房屋转让协议合法有效，应受到法律的保护，双方均应按协议的规定履行自己的义务。

其次，诉争房屋依法能转让，可以办理过户手续。第一，诉争房屋的原所有权人是渝水区人民检察院。被上诉人与渝水区人民检察院签订后，渝水区人民检察院为其办理了手续。2006年6月10日，上诉人与被上诉人签订房屋转让协议后，约定的支付房屋转让款的主要义务。被上诉人应该为上诉人办理房屋所有权过户手续。第二，在刚刚庭审中，上诉人向法庭提交的证据表明，与诉争房屋同宗土地的胡思平等4户办理了变更手续，证明诉争房屋下的土地使用权也可以办理过户手续。第三，根据《办法》第三十三条对申请所需要提交材料的规定中，既不需要任何机关审批，也不需要提供土地使用权证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款之规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记……”。即在房屋所有权与土地使用权过户登记的程序中，先办理房屋所有权过户登记，后办理土地使用权过户登记。又根据《城市房地产转让管理规定》第十二条第二项之规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，私有住宅转让后仍用于居住的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续……”。也就是说，诉争房屋在转让过程中，可以不办理土地使用权出让手续。

庭审中，被上诉人认为房屋所有权证不能办理过户手续，并向法庭提交检察院出具的两份《证明》，不仅不能证明房屋所有权及土地使用权不能办理。相反，两份《证明》证实了房屋所有权能办理过户手续，土地使用权过户手续复杂，没有办妥。原再审法院认为，原告（即上诉人）未提供证据证明诉争房屋能办理过户手续，显然是错误的。被上诉人没有提供任何证据证明其多次去办理了过户手续的事实依据，也没有提供证据证明不能办理过户手续的法律依据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，被上诉人应该承担举证不能的法律后果。原再审法院却支持其主张，有枉法裁判之嫌。

再次，被上诉人应按约，为上诉人办理过户手续。原一审、原再审法院均认为，上诉人与被上诉人签订的中约定“如被上诉人无法将过户手续办好，由被上诉人退回上诉人所有付款”为解除协议条款。代理人对此也无异议。然而，“无法将过户手续办好”是被上诉人有意而为之，还是违反法律法规的强制性规定呢？代理人认为，这里是指违反法律法规的强制性规定。但是，被上诉人自始至终均未提供任何证据证明“无法将过户手续办好”是违反法律法规的强制性规定。相反，上诉人却提供了充分的证据证明诉争房屋在事实上及法律上均不违反法律法规的强制性规定，即诉争房屋是可以办理过户手续的。况且，在原一审法院的庭审笔录及刚刚的阶段，审判长问被上诉人在土地使用权过户条件成就时，是否同意办理过户手续，被上诉人均持否定态度。因此，我们有足够的理由相信，被上诉人所谓的“无法将过户手续办好”并非违反法律法规的强制性规定，而是被上诉人为该出售房屋的反射利益即增值而恶意为之的行为。代理人认为，对于被上诉人这种故意违约的行为，应予制裁。

综上，代理人认为，上诉人与被上诉人签订的房屋转让协议有效，且诉争房屋依法能办理过户手续，被上诉人应履行合同约定的义务，将诉争过户给上诉人。被上诉人为利益而违背诚信，恶意拒绝履行义务的行为应该受到社会和法律的谴责。

二、退一万步讲，即使诉争房屋的土地使用权暂时不能办理过户手续，相比看劳动合同短期化。但房屋所有权是可以办理过户手续的，被上诉人也应该为上诉人办理房屋所有权过户手续。

第一，合同法的立法目的在于维护公平，促进和保护交易。本案中，上诉人与被上诉人于2006年6月10日签订《房子转让协议》，上诉人履行了合同约定付款的主要义务，被上诉人也将给上诉人居住。随着房价的上涨，被上诉人因利所惑，以无法办理过户手续为借口，提出房屋转让协议无效，以此来实现自己的不法目的。倘若这一不法目的能得到法院的支持，那将是给市场交易带来极大的不稳定因素。那么谁还敢买房子，谁又能保证自己购买并居住了几年的房屋不会瞬间变成他人的？合同法促进交易的目的又如何实现？

第二，本案诉争房屋具有特殊性，其房屋所有权与土地使用权是可以相分离的，即被上诉人现在应该给是上诉人办理房屋所有权过户手续。至于土地使用权暂时不能办理过户手续，我们暂且不论，而该土地使用权过户条件成就时，即其权能可以办理过户手续时，被上诉人仍有协助办理的义务。

三、被上诉人的反诉请求毫无事实和法律依据，原再审法院判决错误。

第一，上诉人与被上诉人约定合同解除条款为附条件解除条款。即在本案中，只有当“无法办理过户手续”的条件成就时，合同才能解除。那么，对于“无法办理过户手续”是当事人怠于办理还是法定不能办理呢？代理人认为，应该理解为法定不能办理。刚刚庭审中，被上诉人未提供任何证据证明法定不能办理，即被上诉人所说的“不能办理过户手续”并不是法定不能办理，只是因为其怠于办理。也就是说，本合同约定合同解除条件未成就，合同不能解除。

第二，撤销权是，受除斥期间的约束，权利人在该权利存续期间未行使而消灭，即本案中被上诉人的实体权利撤销权已消灭。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条第一款规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使的，撤销权消灭。也就是说，撤销权作为形成权，其除斥期间为一年，除斥期间为不变期间，没有中止、中断、延长的情形。即当事人知道其享有撤销权，在一年内未行使的，该撤销权消灭。且结合本案，倘若被上诉人所陈述是真实的，其多次去办理过户手续，却被告知不能办理。从被告知“不能办理过户手续”之日至被上诉人提出反诉之日，也超过了法律规定一年的除斥期间，即被上诉人的实体权利撤销权依法已消灭。也就是说被上诉人反诉请求宣告《房子转让协议》无效是毫无道理的。因此，被上诉人依据已消灭的撤销权而提出反诉请求，原一审、原再审法院却支持其主张，显然是错误的。

综上所述，上诉人与被上诉人签订的《房子转让协议》合法有效，应受法律保护，双方应按协议履行自己的约定义务。被上诉人反诉请求宣告房屋转让协议无效无事实和法律依据，诉争房屋所有权依法可以办理过户手续，被上诉人应当为上诉人办理房屋所有权过户手续。

以上代理意见，恳请合议庭合议时采纳。

代 理 人：江西配德律师事务所

律 师：陈 福 文

二0一一年三月二十九日

备注：

本案是本律师办理的一起成功的再审案件。本案经过了渝水区人民法院的一审，生效后，渝水区人民检察院提起的抗诉，渝水区人民法院进行重审，多次审理，均为上诉人朱某某败诉，可畏是非常艰难。后上诉人找到本律师，就本案进行交流，当天晚上，本律师查找相关规定，第二天要求上诉人朱某拿着案卷材料到本律师办公室，详细阅读了案卷材料后，本律师书写，并代理了本案，最终本案取得了翻案，上诉人的诉请得到二审法院的支持。