房价下跌购房人退房要求的法律辩析

　　王德山 吕雁华

　　内容提要： 降价销售是开发商的自主行为，一经签订即告成立和生效，任何一方不得擅自变更或者解除。除了法律规定或者合同约定外，之前已签订房屋买卖合同的购房者，无权以开发商降价销售房屋而主张解除买卖合同，退还已购房屋。

　　关键词： 买卖合同 降价 退房

　　目前，全国许多房地产开发商为了尽快回笼资金，纷纷降价销售其所开发的商品房。但开发商的降价行为引起了降价前已购买房屋的部分购房人的极大不满，购房人认为因降价而使自己的楼房大量贬值，因此要求开发商“退房”。购房人向开发商提出退房，在合同法上属于解除房屋买卖合同。购房人要求开发商退房须符合法律规定的合同解除的法定或者约定事由，否则，应当经买卖双方协商一致，合同才能变更或解除。

　　一、法定解除房屋买卖合同(退房)法律分析

　　房屋买卖合同是非要式合同，如果签订合同的双方当事人主体合格、内容合法，看看糖尿病的食疗。不违反法律、行政法规强制性规定，房屋买卖合同一经签订即告成立和生效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。因此，房屋买卖合同成立后，糖尿病如何食疗。无论房屋是否办理了过户手续，对合同效力均无影响，合同双方当事人须严格按照合同的约定全面履行自己的合同义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。换句话说，购房人不得以房价下跌为由而要求开发商退房或者补偿商品房降价前后的差额。

　　但根据《合同法》第94条、《最高人民法院关于审理商品房买卖案件适用法律的若干问题的解释》(下称《解释》)、《城市房地产开发经营管理条例》(下称《条例》)等法律、法规的相关规定，购房人因开发商违约，即在以下情形下行使解除权，解除房屋买卖合同，要求开发商退房还款：

　　(一) 开发商逾期

　　除当事人另有约定的外，开发商迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未交房的，购房人有权解除合同。当然，购房人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未付款的，开发商也有权解除合同。但根据《合同法》第94条第(四)项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，守约方无须给予三个月的合理期限而直接行使解除权解除房屋买卖合同。

　　(二) 开发商未告知购房人将该房屋抵押给第三人

　　商品房买卖合同订立后，开发商未告知购房人将该房屋抵押给第三人，购房人有权解除合同。因为，根据《担保法》及《物权法》等规定，房屋一旦依法设定抵押，即使房屋所有权过户至购房人名下，若债务人不履行债务，债权人仍有权依法以该抵押房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿。因此，合同订立后，出卖人未告知购房人将买卖的房屋抵押给第三人，使得购房人所购房屋处于被抵押权人变卖或者拍卖的危险中，若抵押权人依法行使抵押权，将导致购房人钱财两空的情形。因此，在此情形下法律允许购房人解除房屋买卖合同。当然，如果购房人同意出卖人设定抵押，属自愿承担该风险。

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工伤事故损害赔偿二

时间:2012-02-09 05:25来源:任海勇 作者:Buxiz领航人 中国法律网

地址:北京海淀中关村南大街九龙商务五层 第二章工伤事故责任认定 工伤事故责任构成 确定工伤事故的损害赔偿责任适用无过错责任原则，是各国立法通例。在这种归责原则指导下，构成工伤事故损害赔偿责任必须具备以下要件: (一)职工与企业或雇主之间必须存在劳动关系 应当区分提供劳务的承揽加工合同与劳动合同的界限:劳动合同是以劳动力作为合同的标的，企业或者雇主支付的是劳动报酬或者是劳动力价格;加工承揽合同是以加工行为和加工的成果为标的，雇主支付的是加工费。因此，加工承揽合同的加工人遭受损害，定作人不承担工伤事故责任。 (二)职工必须受有人身损害事实 工伤事故的损害事实，是职工人身遭受损害的客观事实，不包括财产损害和其他利益的损害。职工的身体权、健康权、生命权，都在劳动保险的范围之内，都是工伤事故侵害的客体。 在确定工伤事故责任的时候，应当进行工伤认定和劳动能力鉴定。工伤认定的意义在于确定是否构成工伤事故责任，而劳动能力鉴定则是为了确定工伤职工享受何种工伤待遇。因此，只要将职工的人身伤害认定为工伤，即具备工伤事故损害事实的要件。 (三)职工的损害必须在其履行工作职责的过程中发生 在实践中，怎样判断工伤事故的履行工作职责，就是工伤事故构成的三要素:工作时间、工作场所和工作原因。精神损害赔偿标准。 工作时间，就是在履行工作职责的时间界限之内，即用人单位规定的上班时间。为了保护职工的合法权益，对工作时间的认定适当放宽。第一，从事与工作有关的预备性或者收尾性工作的正式工作时间的前后，认定为工作时间;第二，因工外出时间，认为是工作时间;第三，上下班途中的时间，认为是工作时间。 工作场所，是指在履行工作职责的环境范围之内。执行工作任务的场所，就是工作场所。因工外出的领域，看着厂房租赁合同。以及上下班的途中，也认为是工作场所。在这些地方发生的职工人身伤害事故，也认为是工伤事故。 工作原因，是指履行工作职责的事由。对此，应当作较为宽泛的理解，不能过窄。例如，与工作有关的预备性工作和收尾性工作，在工作中遭受暴力等意外伤害，以及在因工外出期间发生事故下落不明的，也都认为是工作原因。 确认履行工作职责的界限，就是要根据工作时间、工作场所和工作原因这三个要素衡量确定。《条例》第14条规定认定为工伤的七种情形，都是根据这三个要素确定的。 应当注意的是，《条例》还规定了视同工伤的三种情形。在这三种情形下，也应当作为工伤处理。 (四)事故须是职工受到损害的原因 事故必须是造成职工人身损害的原因，这是构成工伤事故责任对因果关系要件的要求。换言之，事故须与职工受到人身损害的事实之间具有引起与被引起的因果关系。 具备上述四个要件，即构成工伤事故的损害赔偿责任。 工伤事故责任的事实认定及其程序 工伤事故责任认定中，最重要的就是对工伤事故中的工伤认定和劳动能力鉴定。 (一)工伤认定 工伤认定是工伤事故责任认定的基础事实认定。它关系到工伤事故责任的构成问题。将职工的人身伤害事实认定为工伤，则构成工伤事故责任，反之，则不构成工伤事故责任。 1.工伤认定的根据 工伤认定，应当按照《条例》第14条至第16条的规定进行。工伤、视同工伤者，构成工伤事故责任的基础事实;不得认定为工伤的，不属于工伤事故。 2.工伤认定机构 工伤认定的机构是劳动保障行政部门。统筹地区的劳动保障部门分为省级和设区的市级，一般是由设区的市级劳动保障部门负责工伤认定，如果是属于省级劳动保障部门进行的工伤认定，则由用人单位所在地的设区的市级劳动保障部门办理。 3.工伤认定申请和工伤认定材料 工伤认定申请的申请人分为:(1)用人单位;(2)职工或者其直系亲属。用人单位申请的，应当在职工发生事故伤害或者被鉴定、诊断为职业病，看着诈骗罪的构成要件。所在单位应当自事故伤害发生之日或者被诊断、鉴定为职业病之日起的30日内，向统筹地区的劳