2011南京购房政策?_中国法律网5Law.cn

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你要什么优惠？政府不会给你什么优惠，就是不多收你税罢了。价格优惠你找开发商谈，看你本事了。首次置业，首付是最低3成，可以用足公积金贷款，90平方米及以下按1%税率征收契税。
2009年12月25日，南京市政府召开专题新闻发布会，主要介绍我市明年房地产政策调整的有关情况。新闻发布会由市政府新闻发言人曹劲松主持，出席发布会的有：市房产局副局长郭宏定先生、市地税局总经济师王超女士，以及市国土局、财政局、物价局、房产局相关处室的负责同志。曹劲松：各位记者朋友：大家下午好！今天的市政府专题新闻发布会，主要向大家介绍我市明年房地产政策调整的有关情况。近期，中央对明年全国房地产业的健康发展作出了系列工作部署。昨天，省住房和城乡建设厅等八部门联合发布了江苏省《关于促进房地产市场平稳健康发展的指导意见》，提出了增加普通商品住房有效供给，保持房价基本稳定；继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；不断加强监管力度，规范房地产市场秩序；加快保障性住房安居工程建设；强化地方政府责任，切实履行稳定房地产市场的职责等五个方面的指导意见。同时，省《指导意见》明确要求，各地要根据本地区实际，采取具体有效措施，落实上述五条意见。为认真贯彻中央和省相关意见精神，保持我市房地产市场平稳持续健康发展，结合我市实际，经市政府批准，制定出台我市《关于支持自住和改善型住房消费，促进房地产市场平稳健康发展的意见》（宁政发[2009]303号）。有关政策的具体内容，请市房产局副局长郭宏定先生向大家详细介绍与解读。郭宏定：近期，中央对明年全国房地产业的健康发展作出了系列工作部署，提出了明确工作要求。12月7日中央经济工作会议要求“保持宏观经济政策的连续性和稳定性，根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性”、“扩大居民消费需求，增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善型需求”、“着力保障和改善民生，加强廉租住房等保障性住房建设”。12月9日和14日国务院两次召开常务会议，在中央经济工作会议的基础上，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，要求“按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头”、“继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房”。 12月24日，省住房和城乡建设厅等八部门发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的指导意见》，提出了增加普通商品住房供应、支持自住和改善型住房消费、加强市场监管和加大保障性住房建设力度等五方面的指导意见，进一步为我市房地产市场调控明确了方向。为认真贯彻中央和省政府关于房地产业发展的调控精神和工作部署，支持自住、改善型住房消费，加大保障性住房建设，抑制投机性购房，遏制价格非理性上涨，保持房地产市场平稳持续健康发展，现结合我市实际，经深入研究和多次论证，经市政府批准，制定出台了《关于支持自住和改善型住房消费，促进房地产市场平稳健康发展的意见》，对住房保障、支持自住和改善型住房消费，增加普通住房供应，抑制投机炒房，加强房地产市场秩序监管提出了明确的工作意见。主要内容如下：第一，大力推进保障性住房建设，进一步完善住房保障制度。对全市保障性住房建设提出优化总体规划、加大建设规模、完善配套建设的要求，明年保障性住房新开工建设650万平方米，扩大了经济适用住房、廉租住房保障的覆盖面，调整我市低收入住房困难户的认定标准；到2010年末，基本完成我市剩余危旧房片区改造；探索研究并适时出台我市青年人才公寓、公共租赁住房的建设管理办法。第二，支持居民自住和改善型住房消费，抑制投机性炒房。继续支持自住型和改善型住房消费，在本市购买普通住房的自住和改善型消费，给予房款总额0.5%的购房补贴。购买经济适用房、中低价商品房以及产权调换房给予一定幅度的购房补贴。继续加大对自住、改善型住房消费和购买保障性住房的公积金贷款支持力度。同时，为抑制投机性炒房、遏制非理性价格上涨，我市将严格按照国家营业税免征年限由2年改为5年的政策；对商品房预售严格实行“实名制”认购，已办理预售商品房合同备案登记的住房，在尚未交付使用及领取房屋所有权证前不得转让；同时严格执行国家“二套房”贷款政策，通过多种途径严厉打击炒房行为。第三，增加普通商品住房供给，大力加强土地批后管理。科学合理确定明年土地总体供应规模；增加中低价位、中小套型普通商品住房用地供应；优化保障性住房建设的选址用地。严格贯彻财政部、国土部等五部委出台的《进一步加强土地出让收支管理的通知》精神。加强建设用地批后监管，加大对闲置土地处理力度。加快普通商品住房建设供应，建立行政审批事项集中会商机制，推进在建住宅施工进度。对于新出让的土地项目，在出让合同中明确项目的开工、竣工时间和相应处罚条款。第四，加强房地产市场监管，规范市场价格和销售秩序。一是加强市场的监管，特别是全过程的监管。二是加强商品房价格和销售的监管。三是加强房地产市场的监测，及时了解市场动态和发展情况。四是加强房地产市场引导，特别是要提倡购房者理性消费、梯度消费，督促开发企业遵章守法、诚信经营，合理定价、及时销售。鼓励和欢迎广大媒体帮助政府加强市场引导，客观报道市场信息。这次出台政策是我市认真及时贯彻国家和省有关房地产市场的调控精神，大力加强住房保障，增加普通商品住房供给，注重供求双向调节，遏制房价过快上涨，有效满足群众住房条件改善的重要举措，体现了市委市政府对广大市民住房问题的高度关注和长期重视。要真正实现房地产市场的健康发展，需要政府、广大消费者和企业在内的全社会共同努力。下一步，我市将继续健全住房供应体系，强化多层次住房保障，加强价格和销售秩序监管，适时采取综合性措施，促进房地产市场持续健康发展，为实现保增长、惠民生作出积极贡献。曹劲松：刚才，郭局长从四个方面，就我市新近出台的2010年房地产政策调整情况进行了解读。其中提到的650万平方米保障性住房开工建设既包含600万平方米的经济适用房，还包含50万平方米的中低价商品房。下面请记者朋友就今天的发布主题提问。记者问答实录： 365地产家居网：建设部分青年人才公寓是一个怎样的计划？具体如何实施？郭宏定：推进建设青年人才公寓和公共租赁房是我市房地产领域的一项新政策、新内容，也是市委市政府按照国家有关要求开展的工作，具体的建设方案和政策还在研究中，但是2010年一定开工建设。南京晨报：1、第二条中提到的夫妻双方首次购买，以及购买普通住房这个标准如何界定？2、2010年1月1号到12月31号改善型购房享受0.5％总房价的补贴，具体的交件时间如何界定？3、契税、印花税、土地增值税如何征收？郭宏定：相关认定办法，国家的有关部门正在制定细则，南京会按照国家的相关细则来执行。具体说来，首次购房就是夫妻双方在南京没有购买过房屋的。普通住房标准很清楚，南京有明确规定：建筑面积在144平方米以下，容积率大于1的叫普通商品住房（不含酒店式公寓）。规定的时间是以商品房合同签订时间为准，二手房以收件时间为准。王超：印花税、土地增值税和个人所得税的相关政策，目前除了营业税征免时限由2年变成5年以外，其他政策都按照原有政策执行。也就是说，土地增值税和印花税目前暂免征收，个人所得税也是按照原有的优惠政策，对于个人转让、满5年的住房并且是家庭唯一用房的暂免征收营业所得税。市财政局契税征收管理所副所长王辰：根据市有关文件，契税政策没有变化。南京晨报：1目前，南京房价高还是不高？2、新政策的出台对南京房市有什么影响？郭宏定：贯彻落实中央、省的有关政策，以及南京市结合自身实际出台的相关政策，都说明了政府的态度，南京支持自住型和改善型住房需求。另外，文件的主要内容可概括为“三保、一压、三加强”。三保：一保保障性住房建设；二保自住性住房需求；三保改善性住房需求。一压：压制投机性购房、投资性购房。三个加强：第一，加强保障性住房建设。明年南京市保障性住房新开工量是650万平方米，其中新开工经济适用600万平方米。在昨天的省政府召开的相关会议上，扬州市全年1到11月份新开工商品住房量是293万平方米，换句话说，南京保障性住房建设面积相当于两个中等城市一年的商品房的开发量，这体现了南京市政府加大保障性住房建设的力度和决心。第二，加强供给，促进供求平衡，包括加强土地审批。影响房地产价格走势的最关键因素是供求关系，供求关系解决好了，房价自然就会平稳，所以我们努力扩大供给，使供求基本平衡，以此保证房价的基本稳定。第三，加强规范房地产市场秩序，无论是省还是市出台的有关文件都有规范市场秩序方面的内容。南京晨报：1、新政策出台后，享受保障性住房人群的范围扩大了多少？2、住房交易过程中返还个税40％的政策是不是还保留？3、另外，新政策会使明年房价涨还是跌？郭宏定：市委市政府对低收入群众住房保障非常重视，根据南京的具体情况，前段时间我们进行了一项测算。原来的政策规定低收入群体的住房保障标准是人均月收入750元、人均住房面积15平方米以下，这次提高到了人均月收入1000元，增加了250元。我们测算，受益人群可能增加三万到四万户。对于廉租住房，原来廉租住房政策只针对低保、困难家庭户，现在扩大到低收入人群。市委市政府的目标是对这些符合低保条件的家庭做到应保尽保，只要符合条件的申请一个解决一个，确保这些人都能享受到廉租住房和经济适用房的相关政策。关于新政策的预期，按照中央要求，支持自住和改善型住房消费，遏制投机、投资性的消费政策。我们觉得新政策的出台对于房地产市场的平稳发展将会产生非常大的影响。去年在宏观经济受到非常大的影响之下，房地产市场下行趋势较大，中央、省、市分别出台了支持住房消费的政策。今年的情况正如大家预料，市场回暖比较快，但是也出现了新的问题。为了防止房地产市场大起大落，南京市政府对房地产市场及时调整政策。关于南京目前的房价，国家发改委每个月都会公布70个大中城市的房价上涨情况，这些数据是具有权威性的。我们房产部门也有相关的监测数据，但这主要用于分析市场走势。前天季市长在市民论坛上提到，1至11月份南京市的商品住房均价大约是7500元每平方米。王超：对于购房人补贴个税40％的政策，去年市政府出台的文件明确的执行期限是截止2009年12月31号，所以，到期就不再执行了。十八频道标点：1、随着房价上涨，今年南京出现了每平方米两万、三万，甚至更高的房价，过去高档房有房价标准，今后会不会再加进去？2、关于增加中低价房和中套型住房供应，具体是如何操作的？过去有“9070”政策，今年会不会有类似的具体措施？郭宏定：南京市关于普通住房的标准是容积率大于1、建筑面积小于144平方米。如果有需要的话，我们也有可能把价格作为区分普通商品房和高档房的标准，这是个很好的建议。其次，国家一直鼓励建设中低价位和中小套型的商品房，房产合同纠纷。对于“9070”政策，南京是一直执行的。我们在规划、土地审批过程中响应了国家的这些政策和要求。据我们今年的监测，南京市商品房新房套均面积在100平方米左右。南京日报：1、如何优化普通商品住房和保障性住房供地？2、如何加大对闲置土地的处理力度？市国土局土地利用处处长王海龙：关于保障性住房的选址问题，现在绝大部分保障性住房或者经济适用住房主要集中在绕城公路周边以及绕城公路外围。客观上讲，保障性住房选址非常困难，地块选的过远，老百姓生活不方便；地块选的过近，拆迁成本非常高，会导致建设成本非常高。今年，市政府提出经济适用住房建设必须体现老百姓出行和居住的方便：一是选址尽可能靠近城区；二是尽可能做到交通便利。同时，适当考虑在商品房建设中配建一部分保障性住房。最近，国土资源部从上到下一直都在抓闲置土地问题，闲置土地是造成土地不能形成开发量的重要原因。我们做过调查，目前全市已经出让的土地中，还没有开发建设的，包括2009年刚出让的土地，大概可以满足市场两到三年的开发量。这个量和房地产开发周期是吻合的，所以从土地供应总量上来说，基本上还是比较合理的。但对具体的地块而言，的确有个别地块存在着没能按期开发的现象。当然其中的原因也比较复杂，既有开发商自身的原因，也有规划调整以及拆迁等其他方面的原因。但是因为开发商自身的原因，在房地产市场相对比较好的阶段故意囤积不开发的土地，这在南京还是比较少的。同时市国土部门将从明年开始，根据国土资源部的统一部署，进一步加大对已出让土地的开发力度，通过综合措施促进土地开发。第一，要协调有关部门加快规划审批速度；第二，要加大拆迁力度，使已出让的土地能够及时开发建设。第三，确实是开发商单方面原因的，要采取收闲置费以及收回土地使用权的方式促进土地按期开发。郭宏定：我补充一点，今天上午，市政府专门召开了关于保障性住房选址的工作会议。市政府对于保障性住房建设，除了要加快建设速度外，还要执行“统一规划、综合配套、成片建设、方便生活”的原则。目前已经初步选定三个片区进行综合建设，这三个片区可共建设近1000万平方米、11至12万套的保障性住房。这体现了市委市政府加强保障性住房建设的决心和力度。三个片区：一是迈皋桥方向；二是东南方向，在南湾营附近；三是西善桥和莲花村附近。每个地块都是一千亩以上的成片规模，而且要把轨道交通等全部配建到位。新华日报：1、故意囤积土地不开发的情况还是比较少的，南京对于这种现象有没有处罚？2、关于非普通住房补贴是怎样的？王海龙：近几年南京一直在加大力度防止开发商故意囤积土地。材料中提到，土地出让合同中要明确项目开工和竣工时间。从2009年年初开始，我市的土地出让合同中已经有了项目开工、竣工时间，同时也有明确的约定处理办法，比如没有按期开工怎么处理，没有按期竣工怎么处理。今年，我市还没有收回土地使用权的情况发生，去年和前年都有因为闲置而被收回的情况。郭宏定：关于非普通住房的税收问题，按照去年出台的两个文件执行到今年12月31号停止，原文件中关于非普通住房给予购房补贴的规定即将停止，这也体现了政府有保有压的政策指导思想。南京晨报：1、我市调整了低收入群体的认定标准，具体执行日期是什么时候？2、在土地出让合同中要明确项目的开工、竣工时间和相应的处罚条款，那么开工、竣工的具体时间怎么界定？处罚条款又是什么？3、这样以计划经济手段强行介入市场经济是否合适？王海龙：关于土地出让中的相关条款问题，我刚才已经讲过，现在公开挂牌的地块出让合同中已经明确了项目的开工、竣工时间，南京市的这一做法比国家的相关规定早了一年多。合同中规定：如果地块以净地出让，一般取得土地使用权以后，六个月之内要进行开工建设，正常开发周期在2年左右，对于一些大的地块开发周期可能会更长些，这是原则性约定，但是具体到每个地块可能会存在不同的情况。处罚条款中，国家规定闲置一年的收闲置费，两年的要收回土地使用权。在我市的土地出让合同中改成不能按期开工的，每天按照合同的总价收取一定的违约金；没能按期竣工的，按照没有按期竣工的面积收取相应的违约金。至于我们这样的规定是不是以计划手段介入市场经济，我个人认为，房地产开发和其他一般商品不一样，房地产市场起到了很重要的保障功能，也就是保障居民的居住。政府通过适当的行政手段介入房地产市场，目的是使居民住房得到更有力的保障。我们出让土地的目的是要求开发企业在限定时间内开发建设成商品房，形成市场供给。所以我认为这样的政策应该是可以的，也是必要的。郭宏定：关于低收入家庭认定标准，市委、市政府在12月20日批复了认定标准文件，换句话说，从12月20号开始这个标准就开始执行了，所有符合标准的人员从12月20日开始就可以申请住房补贴或经济适用房。扬子晚报：我刚收到一个消息，今天土地拍卖，城北靠尧化门的一块地，楼面价拍到了每平方米4310元。今年南京土地价格拍的非常高，“地王”频出，有的拍到楼面价八千多，现在尧化门已到四千多，下一步我们土地出让有什么样的计划？怎么遏制地价？王海龙：地价是房地产市场中最热的一个话题，有关地价和房价之间的关系的确非常复杂。我个人是这样理解的：地价与房价都是房地产市场最终的结果和表象，形成地价和房价高或低的原因，最根本的是市场供需关系。造成目前房地产市场房价和地价比较高的根本原因是房地产市场供求关系失衡。就现在情况来说，主要原因是投资投机性需求过旺。造成投资投机性需求过旺的原因可能和资金投入等有关系。土地供应，是保证房地产市场供需平衡的重要环节，但是往往土地供应在当期不能形成房地产开发量，也就是说不能形成房地产销售。举个简单例子，我们今天出让的土地最少要到两年以后才能够投放到市场。为保持房地产市场供需平衡，房地产低迷的时候，土地供应数量适当减少，在房地产市场比较红火的时候，土地供应量适当增加，但是减少和增加的数量不会和房价变动成简单的比例关系。 2010年土地出让的计划还要报市政府批准，现在初步计划是在今年的基础上适当增加土地供应总量，但是随着市场的变化，可能会适时做部分调整。我们对明年整个房地产市场变化的情况很难有非常准确的把控。总的来讲，我们认为明年土地市场在今年基础上相对比较稳定，出现房价、地价大涨不太可能，但是出现大跌也不大可能。 365房地产家居网：今天的发布会，非常受网友关注。1、在南京买房，这个概念是如何准确定义的？江宁、江北，甚至六合、溧水算不算南京？2、2009年南京的房价在国家统计局的数字显示在全国排名第五，而且今天的新政策发布会在长三角地区也是第一家，请问南京市是不是属于全国遏制高房价的城市？3、有些网友觉得今天的措施有些较为缓和，假如明年房价还是在上涨，我们会不会采取一些更加积极的措施？4、央企今年拿的地会不会在2010年进一步推高房价？郭宏定：现行区划的11个区都属南京市区，也就是说高淳、溧水两个县不列入其中。关于南京房价的问题，我要说明一下，按照国家发改委公布的70个大中城市的房价增长数据，11个月以来，南京房价涨幅其中有9个月份在全国排第50位、60位，只有两个月排在前10名左右。关于房地产市场的调控措施。南京市委市政府发布的这个文件，就说明了市委市政府调控房地产市场的态度，也体现了我们贯彻落实国家和省里文件的态度是很明确的。但同时我需要说明的是，对房地产调控影响比较大的政策并不在市级政府。比如说金融、税收政策是由中央政府制定的。我们在执行好中央政府的政策同时，在市政府权限范围之内，会尽力地做好调控，也会实事求是地适时完善我们的政策，确保房地产市场平稳运行，不能大涨，也不能大落。另外，南京的房地产市场是个开放的市场，不管什么企业拿地，什么人到南京开发，我们都是欢迎的。对房地产市场的影响主要还是土地供需平衡问题和商品房供需平衡问题。东方卫报：1、关于房地产市的假按揭、乱收定金、频繁调价如何处罚？2、另外，取得预售商品房之后要在一个月之内销售，这个问题市场如何监管？出现问题政府如何处罚？郭宏定：关于这个方面，市相关的部门还会制定有关细则。比如南京是第一个制定出台抑制炒房政策的城市，而且我们还在执行。如果大家发现这方面情况，可以向相关部门举报。 21世纪经济报道：1、到目前为止南京土地出让金在财政预算中占到多少？企业所交的土地出让金是如何形成一般预算收入的？2、土地出让金在中央和地方是如何分成的？比例是多少？王海龙：据我个人所知，土地出让所得要全部进入财政，具体分配是这样：第一步是国家按照规定提取刚性即提，这里面包括几项费用。提取刚性即提后还有其他性质的成本，如土地储备中心要支付的成本也是从土地出让总价款中支付给土地储备中心的。当然，土地储备中心的成本是提前支付的，即先付出去后，再通过土地出让把资金收回。剩下的主要形成政府的净收益。另外，在刚性即提中有一部分是需要给中央财政的。还有对于新增用地，如农用地或非建设用地转为建设用地，国家是要收取一部分费用的。曹劲松：今天发布会主要向大家重点解读了市政府刚刚出台的《关于支持自住型和改善性住房消费，促进房地产市场平稳健康发展的意见》。我们在第一时间以发布会的方式向各位记者朋友做了通报，同时也回答了大家提出的各方面的问题。在报道中，一是希望大家对政策内容做到准确报道，在涉及文件的相关条款中，一定要和原文核对。二是请大家解读到位新政策与2009年原有的两个政策文件之间的关联与差异。三是要把握好导向。文件的出台本身是要引导房地产市场平稳、健康、持续发展。这是刚才郭局长反复强调的，是我们文件出台的初衷。同时，我们也希望政策能够对房地产市场起到良好的调控作用，这个方面我们也需要媒体的支持。
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