房地产开发公司纳税评估案例分析(下)

(二)实地调查

针对以上企业对疑点作出的解释，评估人员认为土地使用税、土地增值税申报不足的问题已得到确认。会计报表数据与所得税申报缴纳数不吻合的问题经过管理员查询06年企业所得税申报表记录后证实了企业的说法，疑点消除。但以下问题也是造成企业纳税异常的关键问题还需进一步核实:

1、虽然合同鉴证与实际收款时间不一致确实会造成收入金额确认上的差异，但一般也仅是月底办理按揭手续的房屋除首付款后的金额，而且也存在上期鉴证的合同本期才收款的情形。因此差异达到千万元，仍属异常。

2、既然ZK公司也承认他们销售门面房时部分是采取了售后回租的形式，那会不会将应支付给购房人的房租在房屋销售收入中直接坐扣，以减少销售收入，从而缩减营业税、土地增值税、企业所得税等各税应纳税所得额?其他应付款会不会就是这部分坐扣的房租因无需支付而长期挂账形成的?

3、关于项目开发前期成本较高的解释。前期所谓规划、可研的费用到底高到什么程度?有没有相关合同，取没取得合法根据，存不存在关联交易?临时建造的售楼部的开发成本真的属于周转房摊销应计入到"开发成本--开发间接费用"科目下吗?房地产开发企业会不会在当期营业费用中进行了扣除，又计入开发成本，重复扣除?

为了深入、客观了解上述情况，税收管理员按照相关规定将评估工作转入实地调查。

1、资料核实

(1)通过核查纳税人提供的明细账，发现其他应付款2007年贷方累计发生额中有570万是应付门面房房租。至年底，该部分应付款一直挂账，未支付。经查阅该部分门面房的销售合同及开具的不动产销售发票，发现二者差异总额正好是570万元。

(2)从企业账簿记录看，售楼部建设成本160万元确实没有以折旧摊销的形式记入营业费用，而是全部通过开发间接费用记入成本，2007年共结转此项成本计148.8万元。至于以周转房摊销的形式记成本是否符合规定，还需进一步核实。

(3)从ZK公司提供的开发成本明细账中发现，"开发成本--前期费用"科目中有一笔1000万元的可行性研究费用。金额较大，且是整数，明细账中记载的三级科目说明收取费用的是一家不知名的信息公司。调阅了该笔费用的原始凭证，双方确实签定了协议，约定按可售建筑面积进行收费，总价1000万元人民币。对方已在当地税务机关代开了劳务发票，也有相应的银行付款证明。

凭证形式上确实没有明显瑕疵。但按项目建筑面积收取可研费用似乎不尽合理。针对项目总体规划的收费跟建筑面积正相关吗?此外，一家信息公司具备承接这项业务的资质吗?更不可思议的是，发票是税务机关代开的，也就是说这家信息公司很可能连该项经营范围都没有。试想哪个开发企业会动辄用千万元找一家这样的公司进行可行性研究呢?这当中有什么奥秘呢，评估人员认为还得通过其他渠道寻求突破。

2、外部走访、核实

(1)评估人员认为如果随便认可开发企业的大额可研支出，这将是企业土地增值税和企业所得税征管中的巨大漏洞，必须找到依据推翻企业提供的所谓证据。评估人员通过向相关部门咨询了解，得知国家计委1999年发文对该可行性研究的收费标准进行了规范。根据计价格(1999)1283号文件，可行性研究应根据项目总投资规模、行业调整系数和工程复杂程度确定。该项目的可行性研究费用应在50万至70万之间。再通过与该信息公司主管税务机关信息交换，该公司主要从事旅游业务，规模很小，未领购地税发票，法人代表是ZK公司的一股东。去年年底该信息公司已注销。由此可以肯定，这1000万元的巨额支出纯属是以劳务发票虚增成本。

(2)评估人员向走访了我市一家知名会计师事务，了解房地产企业会计制度。原来，周转房是核算企业安置拆迁居民周转使用的房屋的实际成本的，企业搭建的用于安置拆迁居民周转使用的临时性简易房屋。因此，企业自建自用的售楼处完全不符合周转房的概念。

评定处理

(1)还原分析，修正指标

评估人员对企业自查自纠后情况，再次进行分析印证:

自纠后企业所得税负率=(1521.03+494.49)/(570+.32)×100%=3.45%;

自纠后主营收入成本率=(.94-930-148.8)/(570+.26)×100%=75.3%;

三项费用负担率=(2280+92.4+0.3534)/(570+.26)×100%=2.79%

本次评估中发现，由于行业核算及纳税的特殊要求，报表中的期间费用和主营业务收入之间无法直接按所属期进行对应。简单将报表中以上两项数据对比计算出的负担率缺乏代表性。比如ZK公司2006年由于没结转销售收入，该项指标无限大;2007年主营业务收入中有部分来自2006年预售收入，该指标计算结果较小，但不能说明当期费用与实际收入的配比关系。评估人员认为，期间费用的发生一定程度上与当期销售收入正相关，建议将主营业务收入三项费用负担率指标分母修改为同所得税负担率分母，即三项费用负担率=三项费用/主营业务收入(含预收账款的主营业务收入=本期末预收账款余额-上期末预收账款余额+本期主营业务收入)×100%。

(2)辅导调账。评估人员针对企业涉及的帐务处理进行了细致的辅导，辅导企业做好相应调帐分录，规范企业帐务处理。

(3)补缴税款。经过约谈和实地调查，ZK公司承认其申报纳税上存在少缴销售不动产营业税、印花税、企业所得税、土地增值税、土地使用税等问题，少申报税款的主要原因是纳税人对税收政策法规缺乏了解，会计处理与税法规定不一致，非主观故意。尽管大额劳务发票纳税人有故意多计成本的嫌疑，由于评估核实工作在2008年5月基本结束，尚在2007年企业所得税汇算期内，据此评估人员制作《纳税评估报告》，作出差异符合性结论。该企业及时提交了自查申报表，经评估人员审核后，主动申报补缴了以下税款共计644.8284万元和相应滞纳金。