江德斌

据部分海南政协委员调查，三亚商品房空置达到80%以上，大东海和海坡片区的空置率甚至达到90%左右。部分政协委员建议，海南省应率先开征空置税，解决海南商品房空置率过高问题。(据2月11日《广州日报》)

三亚乃至整个海南岛的房地产业，都存在着畸形发展、泡沫化过度堆积的现象，这乃是建"国际旅游岛"之初的政策定位失误所造成的问题。本来"国际旅游岛"的发展目标是要营建世界级的旅游度假胜地，但却没有按照规划稳步实施，反倒是鼓励开发商大肆圈地盖楼。以致海南岛的环海岸线的优质地块，都被开发商占完，而所盖起的豪宅又是针对全国市场销售，打着旅游度假住宅的旗号，实质是定位于投资升值。购房者都热衷于炒作赚钱，相比看房地产。并非想长期居住，事实上也不可能搬到海南岛，因此空置率也就越来越高。

那么，开征"空置税"是否就能逆转这种情况呢?不好说，因为"空置税"目前还只是一种设想，至于在何种情况下、空置期达到多久可确定为"空置房"?具体该如何征收，税率又定为多少才合适，都没有明确的答案。而且，"空置税"乃是一项新的税种，要想开征的话，需要通过一系列相关法律程序才能实现，房地产。这并非短期内可以达到的。因此，如果想打击炒房行为，尽快消弭"空置率"过高的情况，不妨在"空置税"尚未成熟的前提下，先开征现成的"房产税"。

目前，"房产税"已经在不少地方"空转"多年，相关税率、征收对象、征收方案等征税系统非常成熟，只要愿意开征就能够立即执行。而且，上海、重庆两地已经在试点征收"房产税"，从现有反馈的情况来看，虽然方案还不够完善，所征额度也不大，但提高了房屋持有成本，对炒房者的心理打击很大，两地炒房行为均有所遏制。所以，海南省可以向中央提出申请，加入到"房产税"试点范围，并借鉴两地现有经验，制定出适应海南岛的征收方案。

而且，目前我国对房地产业链条征收税种已很多，但都集中在建设和销售环节， 房屋租赁。持有环节乃是空白。这种情况导致税收累积太多，但又都转嫁到消费者头上，变成购房成本，从而推高房价。炒房者则只要能把房子卖掉，就可以通过转嫁的方式，消化掉税收成本。因此，只有开征持有环节税种，才能使税收成本落在炒房者身上，增加炒房者的资金周转压力，从而被迫减少囤房炒作行为。

但是，在开征"房产税"之前，也应该对现有税种加以减免，避免出现重复征税的现象。如此，一加一减，在总税负不会增加的前提下，改变征税方向，也能实现调控房价、打击炒房行为的目标。因此，海南省如要想开征"房产税"，就应做全面考虑，不能只增不减。

2012.2.11

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