论房地产评估咨询机构在房地产开发项目贷款中的作用

房地产开发项目作为高风险、高回报、资金密集、开发周期较长的投资项目，需要专业的咨询机构对项目整体的情况进行系统分析。因而，金融机构为降低风险，必须明确提出把对第一还款来源的审核、管理作为发放贷款时重点工金融机构对房地产开发项目发放贷款时，首先要考虑的是投放贷款的开发项目，分析和研究其能给金融机构所带来的效益的大小，我认为可以借助于房地产评估咨询机构所撰写的房地产开发项目贷款评估报告和房地产抵押估价报告来实现。金融机构重点关注的是对第一还款来源:房地产开发项目未来现金流自偿性还款能力的确定和管理，确保第一还款来源的正常始终是金融机构发放贷款考虑的首要因素。一、正确认识房地产开发项目贷款评估报告和房地产抵押估价报告的作用房地产抵押价值评估是确定贷款担保物充足性的有效手段。房地产抵押价值评估过程中，房地产估价师需要对拟抵押房地产权属的合法性进行专业调查，在合法性基础上通过对抵押房地产进行独立、客观、公正、谨慎的评估，确定抵押物的房地产公开市场价值。再根据估价师对估价对象的调查确定其是否存在法定优先受偿款等来确定估价对象的房地产抵押价值。房地产抵押贷款是在借款人的偿还能力即第一还款来源之外，以房地产抵押物代偿为条件设置的第二还款来源。房地产抵押贷款方式对金融机构来说，比单纯的第一还款来源多了一重保险，当第一还款来源出现问题，借款人无法用正常经营活动所产生的现金流来归还贷款时，银行可通过处置抵押物获得补偿。从这一意义出发，房地产抵押估价报告在降低贷款风险、减少贷款损失方面发挥着重要作用。结合实际工作的经验，会发现当第一还款来源出现问题，第二还款来源的实现就必须按照司法程序对抵押物进行变现处置，其实施过程是比较艰难漫长。首先，从抵押权人向法院提起诉讼开始，到变现处置获得清偿款整个过程短则一年，长则三、五年，甚至于更长。第二，现实状况下普遍存在着变现处置价格严重脱离市场价值的状况。房产中介。这主要是由于种种原因，如国家宏观调控;购买者在心理上对处置房地产一般有着较低的价格预期;尤其是当处置对象面积较大，总价值较高时;特别是在建工程抵押等需要继续投入资金建设时，更会加剧处置价格严重偏离房地产抵押价值的情况。显而易见，金融机构通过房地产抵押价值评估可以确认估价对象在估价时点的房地产公开市场价值和抵押价值，但是其价值的体现是以正常持续经营状态下，其可以获得客观合理收益为假设前提条件的。金融机构在实际工作中，应充分认识到房地产抵押估价报告只能为金融机构确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，其无法反映房地产开发项目内部资金运转情况、开发企业目前的财务状况，以及在现有条件下项目建设能否持续建设并达到正常的赢利等情况，而房地产开发项目贷款评估报告一定程度上可以弥补房地产抵押估价报告的不足。大量的事例证明，房地产开发企业因自身资金实力不足或者项目资金流动性障碍是房地产开发项目出现风险的主要原因。作，第二还款来源(抵押及担保)只是第一还款来源未能够落实的情况下的补充方式。对第一还款来源的确定一般可以通过房地产开发项目贷款评估报告来进行分析，因此金融机构应该把房地产开发项目贷款评估报告同房地产抵押估价报告结合起来对项目整体情况进行分析和决策，并作为审查对房地产开发项目是否贷款的重要方式。由此可见，房地产开发项目贷款评估报告是提高金融机构借贷资产质量的有效手段。二、房地产评估咨询机构在完成项目贷款评估报告中主要优势1、完善的信息资料库现代社会专业化分工越来越细，房地产评估咨询机构在评估及资料收集过程中累积建立的信息资料库是其进行项目贷款评估及抵押物评估的重要基础。通过分析、研究翔实的市场资料和数据，一方面可以确定开发项目预期市场销售价格和销售情况，另一方面可以更好地把握房地产市场波动情况，而不是简单估算房地产开发项目预期销售价格。只有科学、合理的确定了贷款项目预期市场销售价格，才是决策是否发放项目贷款的重要因素之一。2、熟悉房地产项目开发流程房地产开发行业作为一个高风险、高利润的行业，项目的合法性是确认其在建成后能否取得相关权属证明以及金融机构顺利处置估价对象的重要依据。房地产评估咨询机构一般对房地产项目开发流程十分熟悉。由于房地产评估咨询机构经常受房地产开发企业的委托，为其办理计划立项--可行性研究报告报批;规划方案报批;建设用地规划许可证;国有土地使用证;建设工程规划许可证;建设工程施工许可证;建设工程验收合格证及房地产权证;抵押登记他项权证等。其专业程度甚至要高于很多开发企业的相关部门，在一定程度上能够协助金融机构整体把握项目的合法性，提早发现问题，为金融机构把关确认项目合法性，降低金融机构的风险。3、熟悉项目建设成本房地产评估咨询机构一般积累有大量的预算审核、项目成本估算等经验，对不同地区、不同市政条件下基础设施费用;不同结构、不同建造标准项目建安费用等都有较为专业的知识。在进行贷款评估时，评估项目处于待建或在建过程中，项目市政基础设施、建安费用等成本尚未完全确定，需要中介机构结合开发企业提供的预算对项目整体建设成本进行合理的估算。这些成本的审核及估算，在没有大量的原始数据积累的基础上是很难完成的。三、结论综上所述，房地产开发项目贷款评估报告同房地产抵押估价报告是房地产项目开发贷款中的必要程序，是金融机构降低风险的有效手段。在项目贷款审核过程中，房地产评估咨询机构能够在不同角度，依据其经验、专业的知识及积累的资料，对现有房地产开发项目及开发企业情况进行评审，为金融机构确定是否发放贷款提供有利的支持。(责任编辑：admin)