【本章主要内容】房地产登记概述、房地产登记制度、房屋权属登记信息查询、房地产权属档案管理、房地产测绘 第一节房地产登记概述 1.房地产登记的概念 房地产登记是指房地产登记机关依法将房地产权利和其他应当记载的事项在房地产登记簿上予以记载的行为,是将房地产权利现状、权利变动情况以及其他相关事项记载在房地产登记簿上予以公示的行为,是物权公示。 物权公示的原因:物权的排他性、物权的对世性 2.房地产登记制度的类型 契据登记制--对抗要件主义 本质是权利在当事人订立合约时就生效(合同的作用大于登记的作用) 登记机构只审查形式,只作权利状态记载而不确定权利 登记只具有公示力而无公信力,不经过登记,只能在当事人中产生效力,不能对抗第三人 法院可以裁定已登记的契约无效,登记机构对此不承担责任 产权登记制--成立要件主义,登记是房地产权利成立的要件 未经登记便不产生效力,不仅不能对抗第三人,即使在当事人之间也不发生效力 3.房地产登记的目的和意义 保护房地产权利人的合法权益;保证交易安全,减少交易成本;为房地产管理奠定基础;为城市规划、建设、管理提供科学依据 4.房地产登记的任务 做好登记簿记载工作;做好房地产登记信息化工作;做好房地产登记档案管理工作 5.房地产登记的原则 权利主体一致的原则。房地不可分割,房屋所有权人和该房屋占用的土地的使用权人必须为同一人。 属地管理原则,应到房地产所在地的市县房地产管理部门登记。 6.物权法确定的不动产登记制度 (1)不动产登记原则 实行统一登记原则:统一登记范围、统一登记机构、统一登记办法。不动产在所在地登记机构办理登记,按件收费,不得按照面积、体积或价格收取。 (2)登记机构的职责 登记机构的职责:查验资料;询问申请人;如实登记有关事项;其它。 登记机构不得有的行为:权利人、利害关系人申请查询、复制登记资料的,登记机构不得拒绝;不得要求对不动产进行评估;不得以年检等名义进行重复登记;不得有超出登记职责范围的其他行为。 登记机构的法律责任: 登记机构因登记错误给他人造成损害的,应当承担赔偿责任;登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。 (3)不动产登记的载体 不动产登记簿--是物权归属和内容的根据。 不动产权属证书--登记机构颁发给权利人的证书,是不动产登记簿所记载内容的外在表现形式,两者不一致时,以不动产登记簿为准。 不动产登记簿记载的事项与不动产权属证书记载不-致的,以不动产权属证书为准。()【2008年真题】 提示:参见教材P140 【答案】错误 【解析】以登记簿记载事项为准。 (4)不动产登记的生效时间: 法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力; 因相关法律文书或政府征收决定导致变动的,自法律文书或政府的征收决定等生效时发生效力; 因继承或受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力; 因合法建造、拆除房屋等事实行为引起的变更,自事实行为成就时发生效力; 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定的,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力;法律规定需办理登记的,如未经登记,不发生物权效力。 (5)预告登记 为了保全一项请求而进行的不动产登记。 预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。 预告登记后,债权消灭或自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。 比如:买卖双方签订协议后,买方如果担心交易能否实现,就可以到房地产登记部门进行预告登记,在房屋未真正过户前预先向全社会告知对其享有合法有效的请求权。这样,在该登记有效期内,其他任何人都无法对这套房屋进行过户登记,这就有效防范了一房二卖。除了产权转让, 房产纠纷。以房屋设定抵押或将抵押权进行转让等情形之下相关权利人也可以进行预告登记。 《房屋登记办?鱒羈V遰P
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