无锡市征地拆迁安置房流转思考

　　近年来，随着我市城市建设的快速推进，征地拆迁安置房的建设规模越来越大。同时，部分拆迁安置房产权人受经济利益驱动，私下交易买卖征地拆迁安置房活动十分活跃。一方面造成了国家房地产交易的税费大量流失，损害了国家利益;另一方面，因买卖交易征地拆迁安置房不受法律保护，纠纷矛盾频发，既损害了买卖双方当事人的合法权益，又影响了社会稳定。同时，大量的征地拆迁安置房私下买卖交易，还对我市的商品房交易市场形成较大的冲击，破坏了正常的商品房市场交易秩序，影响了我市房地产市场的健康有序发展。因此，创新工作思路，积极探索征地拆迁安置房的登记、交易、流转交易的新途径显得尤为必要。

　　一、遵守法规，保障物权，积极探索宅基地用益物权改革。宅基地作为农村农民拥有的一项重要物权，与土地承包经营权一起，构成了现阶段农民的重要财产权。2008年12月12日，党的十七届三中全全通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》明确指出“完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地用益物权。”我市也于2004年12月28日出台了《市市区集体土地房屋拆迁管理办法》(锡政发[2004]363号)。由于农村村民原有的住房面积都比较大，住房的一般面积都超过200平方米。因此，我市集体土地上的农村村民因征地拆迁而获得的安置房一般达到二套左右，个别农村村民甚至达到三至四套，甚至更多。由于这些征地拆迁安置房的土地使用权证仍然是宅基地使用权证，属于集体所有的土地，因此，事实上房地产。根据《土地管理法》的有关规定，在未办理国家征收征用手续的前提下，不能以买卖、转让等方式直接流转。如果我们机械地套用《土地管理法》的相关条款，根本无法遏制经济利益驱动下征地拆迁安置房私下交易现象。这就要求我们坚持以依法征收征用集体土地为前提，以完善农村宅基地的用益物权制度为主线，以增加农民的财产性收入，改善和保障农民生活居住为重点，统筹兼顾国家、集体和个人利益，积极大胆探索和创新宅基地用益物权新途径，创新征地拆迁安置房流转的新形式，房地产。依法保障产权人对征地拆迁安置房的占有、使用和收益等用益物权，使征地拆迁安置房真正做到物尽其所，物尽其用，物有所值。

　　二、保障自住，分别确权，依法进行权属登记。据不完全统计，无锡市按照集体土地的宅基地登记的征地拆迁安置房仅占全部征地拆迁安置房的5%，大部分征地拆迁安置房未进行依法登记。针对一户农民具有多套征地拆迁安置房的实际情况，为此建议：一是由土地管理机构摸清征地拆迁安置房里面包含的宅基地使用权情况，依法进行宅基地使用权登记;二是根据“地随房走”的原则，由房屋登记管理机构根据建设部《房屋登记管理办法》进行征地拆迁安置房权属登记;三是在尊重征地拆迁安置房产权人自愿选择的基础上，由国土部门和房产管理部门确定一套用于生活自住的征地拆迁安置房，同时在房屋产权证书上标明宅基地自住房性质，明确该套房屋不得以任何理由以买卖、转让等方式流转;四是对除产权人自住以外的其他征地拆迁多余房屋，一方面由房地产评估机构对每套房屋按现行市场价值进行评估，按实际评估金额确定其在整套房屋产权中的比例份额，并记载在该房屋评估报告中。另一方面，对该套房屋中包含的宅基地土地价值由地产估价机构按现在国有出让土地使用权的市场价值进行评估，按照征地拆迁费用(包括青苗补偿费、土地补偿费、安置补助费、地上建(构)筑物和附着物费用)与同地段同面积的国有土地使用权协议、招标、拍卖、挂牌出让价之间的差额，作为国家出资所拥有的产权份额，确认国家在整套房屋产权中的比例份额，并记载在该房屋评估报告中。五是按照《物权法》规定，根据其他多余征地拆迁安置房屋宅基地和房屋产权评估报告，由产权人依法办理该套房屋产权权属变更登记手续，并在房屋权属证书中分别载明国家和产权人按份共有的各自产权比例。

　　三、形式多样，推动流转，依法维护各方合法权益。对用于产权人自住征地拆迁安置房，严格禁止以任何形式、任何途径买卖流转，保障产权人的居住权不受损害。同时，对已经依法登记为国家和产权人按份共有的征地拆迁安置房，应当依法允许该房屋以各种形式流转交易，以充分发挥它的用益物权功能。一是要加大国家对非自住征地拆迁安置房的回购力度。二是对国家和产权人共有产权的征地安置房，要按照《物权法》第96条和101条的规定，鼓励产权人优先购买国家产权份额，付清购买款后，可以将该房屋变更登记为完全产权的商品房，并允许该房屋依法流转;三是允许产权人按照《房地产管理法》、《无锡市房屋租赁管理办法》的有关规定，出租共有产权住宅，并向房地产主管部门办理租赁备案登记手续，其获得的房屋租赁收益除依法缴纳各种税费外，按照共有产权的份额比例向房地产部门上缴国家所有的房屋租赁收益;四是按照《担保法》的有关规定，在房屋和土地管理部门同意的前提下，可以对共有产权的征地拆迁安置房在向房屋办理他项权证后，进行抵押融资;五是允许共有房屋买卖转让，对该房屋转让价款在扣除转让的各项税费后，按照《公证法》的有关规定由公证机关先行提存，并按照共有产权证上标明国家和产权人的比例份额对所得款项进行分配;六是在产权人优先购买国家全部产权份额的前提下，办理房屋产权变更登记手续后，房屋产权人可以将该房屋依法赠与和继承;七是对共有产权房在产权人同意的前提下，国家可以收购其所占的全部或者部分份额，并依法办理产权变更登记手续后，产权人所得款项可以折算为乡镇或者村经济合作组织的股份投资入股。

　　四、加快立法，明确责任，依法打击非法流转。无锡市要充分利用《宪法》和《立法法》赋予的较大市的地方性法规立法权，抓住今年制定《无锡市房屋登记管理条例》的契机，将征地拆迁安置房的管理规范和内容纳入《无锡市房屋登记管理条例》，将征地拆迁安置房纳入依法管理的法制轨道。一是要在《无锡市房屋登记管理条例》中明确征地拆迁安置房的管理主体是房屋行政主管部门，避免职责交叉重复;二是要在《无锡市房屋登记管理条例》中明确举报奖励制度;三是要在《无锡市房屋登记管理条例》中建立征地拆迁安置房违法信息通报制度。城管、规划等政府部门在执法中发现的征地拆迁安置房违法流转信息要及时向房管和国土部门通报，便于有权执法部门及时查处;四是要在《无锡市房屋登记管理条例》中进一步明确征地拆迁安置房登记信息公开制度，便于公民、法人和其他组织及时全面了解掌握和查询征地拆迁安置房登记交易信息;五是要在《无锡市房屋登记管理条例》中对征地拆迁安置房进一步明确法律责任

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