(一)风险概述

抵押担保法律风险

(二)风险解析

银行在提供贷款时，为确保其债权的实现，总是尽可能地将企业的财产纳入抵押财产的范围，并对抵押物评估值进行打折，这样企业获得的贷款数额往往大幅低于抵押财产的实际价值。此外，中小企业往往是一个处于发展、积累状态的企业，实践中，企业在其某个房地产(主要是厂房、办公楼)或建设用地使用权设定抵押权后，又可能在该抵押物上新增建筑物。此时，银行便会利用其优势地位，要求企业出具承诺函来承认其在全部价款中优先实现债权的地位。

(三)风险防范

企业应当从自身的生产经营状况、财务状况出发，设计一套既能有效获得生产所需资金，又能避免因不能及时还款而被银行实现抵押权导致破产的有效方案。只有这样，企业才能达到既在短期内获得生产所需的资金，又避免在长期的发展道路上预先挖下埋葬自己"大坑"。为达到这样的目标，企业不妨聘请专业律师协助拟定相关方案，减少或避免其中的法律风险。

(四)法条检索

《担保法》第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿;协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。

抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

(五)经典案例

抵押登记优先受偿案

1、案情简介

2008年8月五福公司为了筹集生产所需资金，以其名下的房地产抵押，向建设银行借款200万元，双方签订了抵押借款合同，但未及时到房地产行政管理部门办理抵押登记，直到同年10月才补办抵押登记。经济适用房。同年9月，五福公司又以该房地产向农业银行抵押借款300万元，双方签订了抵押借款合同，并及时办理了抵押登记。后来，五福公司因未按合同履行还款义务被建设银行起诉，建设银行要求拍卖抵押的房地产并优先受偿;农业银行也以借款期限届至，要求实现抵押权。经法院审理并依法拍卖抵押的房地产，拍得价款400万元，农业银行优先受偿300万元，剩余100万元建设银行受偿，建设银行未受偿的100万元不再享有抵押担保。

2、案例评析

企业在向银行办理抵押贷款之前，应当注意权衡其中的利弊，盲目的抵押贷款会增加企业生产经营的成本和企业破产的风险。本案中福公司最终虽然还清了贷款，但因其生产经营所必须依靠的房地产被拍卖而不得不关门大吉。

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