上个月开始，北京、上海一些打折幅度较大的楼盘，一些首套房和改善性需求开始入市。这两个城市的2月销售环比数据增幅明显。

楼市真的回暖了?

但上海二套房"政策新解"被"叫停"的消息让一些业内人士判断其他地方不敢再贸然出台对房市有利的政策。一些地产商和行业分析师都认为在政策不松动特别是限购不放开之前，很难判定北京、上海的这种复苏是不是真正意义上的"回暖"。

刚需入市，复苏不够强劲

多位地产公司的人士告诉记者:现在打折狠的楼盘，销售的确有起色，低价小户型是这轮"小阳春"的主力。

2月27日(周二)下午，北京大兴龙湖时代天街售楼处，记者看到约有8组客人在看房子。和龙湖时代天街距离有7站地的金地仰山，有3组客人在看房。在旭辉御府，有4组客人在看房。单价越低的楼盘，看房人就明显增多。

在龙湖时代天街的售楼处，一位购房者想购买一套85平米的房子，但销售告诉购房者，这个户型这批出来的全部售罄。只能等下面的批次。现在户型最小的是98平米。而和85平米户型不同的是，这98平米的户型单价是在每平米元以上，而85平米的户型是每平米元。

一位看房的女士在和周围的人商量，到底该不该出手"2008年那批我就错过了，如果现在不买，将来房价涨了怎么办?我不想再错过一次机会。"这位女士蹙眉反复追问旁人，如果调控放开了，房价上去了怎么办?

北京中原市场研究部认为，相比1月份，2月份市场出现的变化之一就是外地城市出现政策微调，部分客户担忧房价再次上涨，所以开始看房，避免再次踏空。

而据龙湖地产的相关人士介绍，龙湖在周末卖了10个亿。当时周末的集中销售选择的产品主要就是针对自住客群。都是地铁上盖、小户型为主的几个楼盘。譬如在北京、成都、重庆等各地的天街系列。

北京中原统计发现:北京适合首套房需求自住的刚需盘销售占比明显增加，10%的降价或者说是性价比高的房源占据了80%的签约。"链家地产"市场研究部统计，看看结婚证需要哪些手续。北京二手房市场2月份90平方米以下房屋成交占比大约为70%，当前市场中小户型仍然是成交主力。

在位于北京大兴的旭辉御府楼盘，一位销售告诉记者:该楼盘最近卖了十七八套，是前3个月的总和。他们的楼盘的高板楼刚从每平米元的单价下调到每平米元。

接受采访的亚豪机构认为，成交的热点项目仍以前期降价促销的项目为主，中低价位商品房占市场主导，使得随成交量大涨而来的是楼市整体成交均价下滑。

而就一手房和二手房的成交数据来看，有一些销售复苏的迹象，但"回暖"的力度似乎不够。

北京中原市场研究部根据北京住建委网站数据统计显示，2月份，北京新建住宅签约套数为5514套。该机构认为，基本达到了去年9月份以后的市场平均水平，可以说市场已经从春节期间的低迷走出，基本复苏，但是依然低于限购后从2011年3月开始到2012年1月的12个月的月均7000套的平均水平，所以难以判断已经出现小阳春。该机构同时表示，网签数据难以表现纯商品房成交情况，2月截至28日剔除保障房、新建住宅签约2538套，预计全月在2700套左右。这一成交量依然排在最近几年倒数前3的位置。

二手房市场方面表现也有所改善，北京中原、我爱我家等多家中介机构的统计数据都显示;2月北京二手房住宅签约套数为5515套，2月环比上涨了88%。

对此，北京中原表示不是很乐观，该数据对比因为春节和网签暂停大半月的2011年2月依然下调了35%。最近的成交量最多只能称为复苏，难言回暖。

另外，房贷的审批比过去要松动不少可能也是促成成交量上升的原因。

一位售楼员告诉记者:审批比年前提速很多。银行对房贷的积极性提高不少。他最近经历的一次只花两个星期就知道贷款能否批下来。北京中原就发现，信贷额度增加，首次购房者利率回归基准，而且各家银行的额度相对增加。

而在上海，中原地产提供的相关数据显示，上海楼市2月份成交面积40.32万平方米，环比增长89.53%，同比增长126.95%。成交套数为3643套，环比增长了104.32%，同比增长了123.22%。

据上海证券报的报道，信义房屋分析师朱平平表示，根据上海统计局2009年3月披露的数据，持有一年期以上居住证人口达67.1万人。这一时点距今正好三年左右，如果67.1万人中有一半的人，也就是30万人符合条件且1/10购买二套房，将形成数百万平方米的购买力。

本来在"政策新解"露面之前，上海楼市复苏迹象强烈。接受采访的大部分地产商和分析师都认为:这次的"政策新解"被叫停，显然不会是利好。而这个消息的传导效应会在其他各地的楼市显现。

任志强:很难说

相对于一线售楼员的乐观，开发商和代理公司的老总表现得不是那么乐观。

华远地产董事长任志强在"2012中国房地产市场报告REICO专题发布会"上接受本报记者采访时表示，成交量和股市一样，有可能过几天就回去了，所以很难说。原来出台政策是因为房价高涨，现在房价已有所回调，按照逻辑上说，政策不管怎样都应做出调整。但政策是微调还是怎样就不好说了。

而一位房地产开发商则表示，最近这些销售数据还不能确切说回暖。他说，调控不放开特别是限购不放开，很难有实质的改变。

而多位地产公司人士和券商行业分析师都表示类似的看法。特别是"政策新解"消息让这些行业人士认为其他地方不敢再贸然出台对房市有利的政策，他们认为，现在乐观为时过早。

亚豪机构副总经理任启鑫分析，春节过后的一段时间，北京在售项目销售开始陷入僵局，购房者等待房价进一步回调继续观望，开发商则寄希望于政策微调而停止降价、放缓推盘，供需博弈之下楼市单周销量一度跌破千套大关。但随着各地纷纷曝出地方政府试图突破调控，引起了购房者对本轮调控即将中止，房价还将上涨的担忧，一些本就在四处看房选房，伺机抄底的改善性购房者认为时机已到，不再等待即刻下定，与正常购房的刚需购房者叠加，造成了成交量的反弹。

但是，任启鑫认为，在经济基本面没有好转，调控政策前景存疑的情况下，近期楼市出现的成交回暖恐怕只是昙花一现。而北京作为首都，很难大跨步放宽调控，如果限购、限贷等调控核心政策不松绑，购房需求得不到增加，那就意味着楼市仍将供大于求，不仅销量难以提升，房价也仍会回落。