行政判决书

(2010)赣中行终字第4号

上诉人杨坚，男，汉族。

上诉人周俊，男，汉族。

两上诉人共同委托代理人廖平生，江西创兴律师事务所律师。

被上诉人赣州市房地产管理局。

法定代表人李良勇，局长。

委托代理人薛松，赣州市房地产管理局工作人员。

委托代理人曾翠云，江西海融律师事务所律师。

第三人廖虔才，男，汉族。

上诉人杨坚、周俊诉赣州市房地产管理局房屋权属登记决定一案，

不服章贡区人民法院(2009)章行初字第24号行政判决。向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2010年2月5日开庭审理了本案。上诉人杨坚、周俊及共同委托代理人廖平生，被上诉人赣州市房地产管理局的委托代理人薛松、曾翠云，第三人廖虔才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明，2004年2月28日两原告与江西进龙实业有限公司签订商品房买卖合同，购买了江西进龙实业有限公司开发的嘉年华商务公寓B栋3号商铺。后因江西进龙实业有限公司经营不善，被吊销营业执照，造成购房业主无法办理产权证。之后原告向被告提出产权登记申请，被告在产权公告期间，并受理了第三人对原告所购房屋提出的异议登记。被告赣州市房地产管理局于2009年9月2日作出《行政决定书》，决定对嘉年华商务公寓B栋3号商铺在未解决房屋权属争议之前不予登记。原告对该决定书不服，诉至该院，请求法院判决被告为原告办理嘉年华商务公寓B栋3号商铺办理房屋权属登记。

一审法院认为:被告受理房屋所有权登记申请应严格依照《中华人民共和国行政许可法》及相关法律法规的规定，依法履行其职责。《江西省城市房屋权属登记条例》第15条规定"对房管部门发布的房屋权属申请内容公告有异议的，异议人应当在公告有效期内向房管部门提交异议和证据;房管部门应当在异议人提出异议之日起5日内将异议内容书面通知申请人。申请人应当在收到房管部门书面通知之日起15日内，书面答复房管部门。申请人在规定期限内不予答复的，视为撤回申请。房管部门经调查核实，认为异议成立，应当作出不予登记或者暂缓登记决定;认为异议不成立的，应当驳回异议。并在申请人书面答复房管部门之日起5日内书面通知异议人"。本案被告根据《江西省城市房屋权属登记条例》第十七条:对"房屋权属或者房屋占用的土地使用权不明或者有争议尚未解决的"，房管部门应当"作出不予登记的决定"之规定，作出不予登记的行政决定并无不当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第(一)项，《最高人民法院关于执行中华人民共和国行政诉讼法若干问题的解释》第五十六条第(四)项之规定，遂判决:一、维持被告赣州市房地产管理局于2009年9月2日作出《行政决定书》;二、驳回原告的其他诉讼请求;案件诉讼费50元由原告杨坚、周俊承担。

上诉人诉称:请求撤销(2009)章行初字第24号行政判决书;撤销赣州市房地产管理局2009年9月2日作出《行政决定书》;判决被上诉人为上诉人办理嘉年华商务公寓B栋3号商铺房屋权属登记。理由是:一、一审适用法律错误。章贡区人民法院认为被上诉人根据《江西省城市房屋权属登记条例》第十七条的规定作出决定并无不当，是适用法律错误。1、《江西省城市房屋权属登记条例》在第29条中对房屋权属转移登记的条件作了具体规定，根据《房地产管理法》、《物权法》等法律法规，我不知道房地产。房管部门对房屋购买人办理房屋权属登记的申请，一般进行形式审查。只要申请人的手续符合登记办证条件，就应当为申请人办理权属登记。上诉人购买房屋过程完全符合规定条件，所以，被上诉人应当为上诉人办理权属登记。2、根据《江西省城市房屋权属登记条例》第15条

"对房管部门发布的房屋权属申请内容公告有异议的，异议人应当在公告有效期内向房管部门提交异议和证据;.房管部门经调查核实，认为异议成立，应当作出不予登记或者暂缓登记决定;认为异议不成立的，应当驳回异议,并在申请人书面答复房管部门之日起5日内书面通知异议人"的

规定，对第三人的异议，房管部门是有责任审查并作出异议成立或驳回决定的行政义务。因此房管部门对第三人提出的各种意义都附有审查并作出决定的义务。《江西省城市房屋权属登记条例》第17条第(一)项规定的:

"房屋权属或者房屋占用的土地使用权不明或者有争议尚未解决的"，这里所指的"权属"，在省建设厅副厅长宋晨光在省第九届人大常委会第二十次会议上所作出的"关于《江西省城市房屋权属登记条例(草案)》的说明"中对于'权属'做了解释，是指房屋所有权以及由房屋所有权产生的抵押权、典当权等房屋他项权利。即只有房屋所有权或因房屋所有权产生的抵押权等他项权不明或有争议时，才属于《条例》第17条规定的可以不予登记的情形。二、第三人提出的不是房屋所有权及派生权的权属争议，而是对房屋买卖合同履行的债权效力争议。1、到目前为止，第三人并未主张或有证据证明其对本案涉及的房屋拥有所有权。2、本案第三人争议的实际上是在进龙公司诈骗第三人的情况下，由谁来实现债权的问题。根据合同相对性原则，上诉人购买房屋只与出让方进龙公司发生法律关系。上诉人在依法完成全部房屋买卖手续，并核发取得、占有了所购房屋后，有权依据《房地产管理法》、《物权法》的规定申请办理权属登记。第三人的债权得不到满足，属于进龙公司的责任，与上诉人无关。其提出的债权异议也没有法律依据，不能成立。综上，在上诉人手续完备、符合办理房屋权属登记条件的情况下，被上诉人将第三人提出的债权效力异议视为房屋权属异议而做出不予登记的决定，是错误的。请求二审法院予以纠正。

被上诉人辩称:一、江西进龙实业有限公司开发建设的嘉年华商务公寓于2006年陆续竣工，由于开发企业在销售过程中存在诸多违规行为，造成嘉年华商务公寓产权混乱的情况。在为嘉年华商务公寓办理产权登记前，赣州经济技术开发区房产交易管理所依法在嘉年华商务公寓小区内进行了产权公示，结果有26人对23宗房产的产权提出异议并提供了异议依据。上诉人申请登记的嘉年华商务公寓B栋3号商铺有廖虔才提出产权异议并提供了异议依据，经我局审查，认为申请人申请登记的房屋存在权属争议尚未解决，为此，我局于2009年9月2日下发《行政决定书》，明确告知了申请人及异议人在未解决房屋权属争议之前不予登记的行政决定及法律依据。二、我局作出的行政决定有充分的法律依据。根据《江西省城市房屋权属登记条例》第十七条第一款第(一)项明确规定，"房屋权属或房屋占用的土地使用权不明或有争议尚未解决的"，房管部门应当"作出不予登记决定"。因此，我局认为依据该地方性法规作出不予登记的决定是恰当的。

第三人廖虔才述称:同意房产局不予登记的决定，我是一次性付款买了嘉年华的店面，我在购买之前也询问过店面还没有卖，才签订的购房合同，房地产。我签订合同的时间也在上诉人之前。

本院认为，上诉人申请要求登记所有权的房屋，上诉人和第三人双方都提交了与开发商江西进龙实业有限公司签订的商品房买卖合同以及购房款收据等，从双方证据上看是属于一房多卖情形。而且双方均不能提供开发商选择了与自己履行合同的有关证据。因此，从形式要件上无法判定双方合同的效力，应当通过民事诉讼途径来确定案件的事实以及确认所有权的归属问题;上诉人所主张的第三人是由于在无法实现债权的情况下而与开发商签订的假合同一事，因上诉人没有提供相关证据，本院不能支持。由于上诉人要求登记权属的房屋的确还有争议，而且凭本案现有证据不能确定其归属，所以被上诉人赣州市房地产管理局作出的行政处理决定符合《江西省城市房屋权属登记条例》的相关规定及本案的客观事实。原审法院对本案的判决正确，上诉人的诉请理由不充分，本院不能支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第(一)项之规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人承担。

本判决为终审判决。

审判长甘传洲

审判员钟起瑞

审判员周培敏

二○一○年二月二十八日

书记员肖福林