一房卖两家　产权谁所有

作者:陕西恒达律师事务所团队 时间:2012-04-13

甲在西安北郊未央湖边有套单元房。1999年10月1日，甲与乙签订了一份为期二年的房屋租赁合同，由乙承租该房。2001年2月1日，丙向甲提出购买该房，甲即将出卖房屋的情况告诉了乙。直到5月10日乙没有作出任何答复，甲即与丙协商以8万元价格将该房卖于丙，双方签订了房屋买卖合同，丙支付了全部房款，双方约定在一个月内办理房屋产权变更登记。甲并于当日电话告知乙房屋已出卖。 　　5月15日甲遇丁，丁愿意以10万元价格购买该房，甲又同丁签订了一份房屋买卖合同，丁支付了8万元房款，剩余2万元约定了一个月内付清。第二天甲、丁到房管部门办理了房屋产权变更登记。 　　5月30日，市政府发布了即将开发来央湖的通知。该房屋由于地处湖边，故升值潜力巨大。这时，乙以自己是承租人享有优先购买权为由，要求购买该房；丙也找到甲要求办理产权变更手续；丁却以房屋归自己所有为由，要求解除与乙的租赁关系；几方协商不成，后诉至法院。 　　

　　评析：本案的焦点是认定出租房买卖中承租人的优先购买权问题和房屋买卖合同的效力以及房屋的产权转移问题。大学生犯罪案例。
　　首先，根据最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见第118条规定：你知道房地产。“出租人出卖出租房屋，须提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，有优先购买权；出租人未按此规定出卖该房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”在本案中，乙作为承租人本对该房屋在同等条件下享有优先购买权。但在出租人依法履行了通知义务后，乙作为承租人已明确知道出租人准备卖房时情况下，没有在出租人卖房前或房屋过程中作出买房的意思表示，视为乙放弃优先购买权。在甲将该房屋出卖后，乙才提出优先购买权，依法不予支持。但乙作为承租人依法有权继续租赁该房，直至租赁期满。 　
　　其次，根据《合同法》第44条规定：“依法成立的合同，从成立时生效。”本案中，甲、丙依法签订了房屋买卖合同，丙并支付了全部房款，甲、丙之间的房屋买卖合同依法成立并生效。但房屋买卖合同生效，并不代表该房屋产权已由甲转移给丙。产权是否转移，关键要看双方是否依法办理了产权变更登记。因为房屋是不动产，我国采取登记生效制度，房产的转让、变更，须向房屋所在地房管部门申请变更登记，只有进行变更登记后，该房屋的产权才发生转移。在甲和丙没有进行房屋产权变更登记之前，甲依然对该房屋享有产权，故甲和丁签订的房屋买卖合同也是合法有效的，并且由于甲、丁及时办理了产权变更登记，该房屋的产权已由甲转移给丁所有。丙和甲签订的房屋买卖合同虽在丁和甲的合同之前，对于房地产。并且丙也支付了全部房款，但由于丙、甲没有办理产权变更登记，故丙对该房屋享有的只有依据合同的债权，而非所有权即产权。丁由于及时办理了产权变更登记，故依法拥有该房屋的产权，但其无权在乙的租赁期内解除租赁合同。丙虽不拥有该房屋产权，但可要求甲退还房款、承担不能交付房屋的违约责任，并赔偿损失。