东莞购房法律问答(一) 文/ 杨海亮律师 法律咨询
第一章 商品房 1、什么是商品房? 商品房是指房地产开发企业开发的向社会公开发售的房屋。包括现房和预售商品房。在东莞房产销售市场,现房纳入了预售房管理范围,因此,认定商品房的依据是《商品房预售许可证》,消费者对此需要有一个清醒的认识,否则买上所谓的“小产权房”、“使用权房”就得不偿失了。
2、什么是预售商品房? 预售商品房通称“期房”、“楼花”,是指房地产开发企业开发的向社会公开发售的尚未建成或建成后尚未确权的房屋。故购买预售商品房,一般签订《商品房买卖合同》后几个月才交楼。
3、什么是经济适用房? 经济适用房是指政府委托房地产开发企业开发的以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。它是具有社会保障性质的商品住宅,具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言,是适中的,能够适应中低收入家庭的承受能力;适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的实用效果,而不是降低建筑标准。 消费者购买经济适用房要特别注意,《东莞市经济适用住房管理办法(试行)》第二十条规定:经济适用住房购房人拥有有限产权,房地权证中应当注明划拨土地,经济适用住房只能自住,不得出租、出借以及从事居住以外的任何活动。购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易。
4、什么是房改房? 房改房是指职工按照国家住房制度改革政策购买的公有住房。 房改房是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿,是住房制度向住房商品化过渡的形式,它的价格不由市场供求关系决定,而是由政府根据实现住房简单再生产和建立具有社会保障性的住房供给体系的原则决定,是以标准价或成本价出售。房改房的销售对象是有限制的,不是任何人都可以享受房改的优惠政策,购买房改出售的住房的人只能是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。 在房改售房中对购房的面积有所控制,规定人均可购房的建筑面积的控制指标,以防止一些人大量低价购买公有住房,造成国有资产的流失。 购买房改出售的公有住房有一定的优惠政策,公有住房的价格在标准价或成本价的基础上还有工龄、职务或职称方面的优惠折扣。 另外购买房改中的公有住房,在进入市场方面是有限制的。出售给职工的公有住房,一般要在住用若干年以后才可出售,如职工以标准价或成本价购买的公有住房。由于房改房的土地使用权是国家划拨的,所以在再转让时需要补足一定的土地出让金,在东莞,房改房再转让的,补缴的土地出让金为房价的1%。
5、什么是集资房? 集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度,实行政府、单位、个人三方面共同承担,通过筹集资金,建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属,按出资比例确定。个人按房价全额出资的,拥有全部产权,个人部分出资的,拥有部分产权。继承。
6、什么是小产权房? 法律上没有“小产权房”一说。日常生活中,“小产权房”俗称“乡产权房”,是指由农村集体组织投资开发的在集体土地上建设的房屋,小产权房不属于商品房,不得上市交易,在流通中受到很多限制。非集体成员不得购买小产权房,否则会导致交易无效。
7、什么是存量房? 存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。
8、土地所有权是如何分类的? 根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,城市市区的土地属于国家所有,农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外, |