作者:袁晓峰

最近我在天涯上发表了美国平均房价比中国高一倍加养房成本比中国高4倍

谢谢大家的踊跃提问和热情回复!

今天我收集了更多关于美国房产的情况，相信大家会有兴趣。希望大家理性客观地认识美国的实际情况，不要被别有用心的人欺骗蒙蔽!也欢迎积极提问，踊跃发言!

在美国也有强拆

美国叫EminentDomain，也就是政府为了公共利益，可以强买私人的地。

这个本来是只能给公共设施的，但是前几年有一场打到了美国最高法院的官司决定了:目前，美国的地方政府可以强买私人的地皮，然后再转卖给其他开发商，以此带动当地经济。这个官司名字和编号为:Kelov.CityofNewLondon,545U.S.469(2005)

此案链接如下(康奈尔大学法学院):

我看了部分原文,的确是与强拆有关,尤其是这一段

Inassemblingthelandneededforthisproject,thecity'sdevelopmentagenthaspurchasedpropertyfromwillingsellersandproposestousethepowerofeminentdomaintoacquiretheremainderofthepropertyfromunwillingownersinexchangeforjustcompensation.Thequestionpresentediswhetherthecity'sproposeddispositionofthispropertyqualifiesasa"publicuse"withinthemeaningoftheTakingsClauseoftheFifthAmendmenttotheConstitution.1

类似逼迁的法拍

近300万美国人房屋被拍卖

实际上，房子被收回并非卡伦妮一人的遭遇。自去年夏天美国次贷危机集中爆发后，美国就有成千上万低收入家庭失去被指"超前消费的大房子"。目前，据美国房产数据公司RealtyTrac的统计，2007年和今年第二季度中，美国有超过266万套房屋被银行收回，并进入拍卖程序。而且这个数字每个季度都在放大。按照每月至少20万套的速度估计，7月底，该数字接近300万套。

根据RealtyTrac的数据，2007年，美国丧失房屋赎回权(房贷购房者因长期不能按时偿还房贷，而丧失对作为抵押品的房屋的赎回权)的住宅约为128万套，相当于美国每103个家庭，就有一家的房子被拍卖。

这个数量比2006年增长约75%，比2005年增加148%。可见次贷危机前，也就是2005和2006年，无力还贷的人就急剧增加，这场危机爆发前并非毫无征兆，只不过温水煮青蛙，直到2007年夏天，温水变成了沸水。

进入2008年，更多的美国家庭要面对残酷现实。第一季度，约65万套住房被拍卖，这大概相当于这3个月，每194个美国家庭中，就有一户需要另觅住处了。而这个比例是按照全美住宅数量算出的，很明显在低收入家庭中，这个比例一定高得惨不忍睹。

今年第二季度，遭殃的美国家庭数量继续增加。这3个月里，有约74万套住宅被收回拍卖。这相当于每171户美国家庭中，就有一户从美梦中痛苦地醒过来。

全国无家可归者联盟的研究发现，自2007年法拍危机开始以来，各地无家可归者联盟中，发现无家可归者人数增加了61%，调查发现，那些由于法拍而必须搬家的业主和租客中，76%都是搬去与家人和朋友同住。这是真实的，因为失业无力支付房贷而被法院强制执行的案例!

科罗拉多，博尔德市一处公寓。寒冷的早晨，警察叫醒了沉睡的HarveyLesser先生。警官们奉法院的命令，将强制这位58岁的失业者从他的公寓搬离。因为经济危机，他没有钱支付房贷了。法院颁发了驱逐令，他必须搬离，任何借口也无济于事。HarveyLesser先生患有严重的慢性病，已经无法正常行走。法律无情。HarveyLesser先生的所有家当被扔在门外。经济危机使很多美国人失去了工作和收入，陷入破产境地。像这样强制驱逐的现象并非罕见。这一刻起，他正式加入无家可归者一族。他艰难地移动身体，此情此景，令人心酸。HarveyLesser先生试图进入自己的汽车，身体的疼痛令他难以忍受。好心的邻居RasiEngel小姐在打电话，试图给她可怜的邻居HarveyLesser先生找一个安身之处。年老，并且重病缠身的HarveyLesser先生的凄惨现状引发了她天使般的同情心。

附带大量极度悲惨照片，不可不看!

53岁妇人在按揭贷款公司收回她房屋的当天，饮弹自杀身亡

据法新社24日报道，美国次贷风暴愈刮愈烈，长期陷入低迷的楼市仍未见起色，很多业主撑不下去被迫断供，惨被银行收楼。美国马萨诸塞州汤顿市一名53岁妇人在按揭贷款公司收回她房屋的当天，饮弹自杀身亡。

汤顿市警方说，这幕惨剧发生在22日，女死者卡伦妮下午2点30分把一封遗书传真给按揭公司，声称职员上门收楼之日，便是她命丧之时。贷款公司的职员收到遗书，大惊之下立刻报警，警察按地址赶往现场，可惜卡伦妮已用丈夫的步枪自杀，回天乏术。

卡伦妮与丈夫及24岁的儿子，住在波士顿以南约56公里外的两层别墅中已4年。由于两夫妇无力继续还款，贷款公司本来打算在22日收楼后拍卖他们的住所。当天还安排一批买家到场看楼然后参加拍卖会。

警方人员没有公布那家贷款公司的名字。发言人称，继承。卡伦妮在遗书写道:"当你们到场收回我的房子时，我已经死了!"

警察在卡伦妮身旁找到她写给丈夫和儿子的遗书，上面嘱咐他们索取保险赔偿，并用这笔钱去还债。

私有制下买的房子，"国王的军队"真的不能进么?错!

美国的房产税是1%~3%，假如你花100万美元买了一栋房子，房产税率3%，那么你每年要为这栋房子缴纳3万美元的房产税:100/3=33.3年，也就是说你每33.3年就要重新把自己的房子买一遍。要是私人的房子，就算这人已经死了，都要交房产税。而且房产税的征收是根据你所拥有房子的实际价值来征收的，如果在这33.3年里你的房子升值了，比如从100万美元升值到300万美元，那么恭喜你，你每年就要为这栋房子支付9万美元的房产税。若你是一个钉子户漫天要价，确实是可以不搬，但是你的房子的估价可是会随着周边的建设大大增值，你要缴纳的房产税也就随之爆增--在房产税模式下，钉子户难当啊!而且，虽说"财产神圣不可侵犯"，但政府收税人员则更是不可侵犯，你若不让税官进门，对方可是有权拿着枪上你家收税的!如若不交房产税，政府有权将该房拍卖，如电影HouseofSandandFog里的女主角不过是疏忽了一下，房子就给拍卖了

交不起高额房产税而丢掉房子的经典故事

在西方发达国家，因为房产税而丢掉房子的有一个经典故事。被金融家亨利佩拉特爵士"无偿奉送"多伦多市政府的卡萨罗马(CasaLoma)城堡是加拿大最大的私人府邸。在"大萧条"之后的第二次世界大战期间，由于多伦多市政府物业税的提升，该府邸从以前每年的600加元增加至每个月1000加元(这在当时是巨款)，导致大富翁佩拉特爵士不得不靠拍卖艺术品和家具来缴纳税费。最后因为负担不起加元税款，该房子被收归多伦多市政府所有，如今作为博物馆对外开放。

卡萨罗马(CasaLoma)城堡我自己就去过,这个故事绝对真实,讲解员说过!

房产税属于地方政府征收税种，是美国地方政府(县市区、镇、学区、社区)财政收入的主要来源，大约占30%，一般占地方政府税收的70%左右。也就是说，美国的地方政府全靠房产税养着。根据美国国家统计局数据，从2000年到2007年，美国的个人收入增长了28%，中等价位房的房价增长了48%，而美国房产税同期增幅是62%。

在纽约的曼哈顿区，90%以上的居民甚至一辈子都租房而住，为何?就是因为该区3%的房产税让很多人觉得不愿或难以承受。当年宋美龄女士居住在中央公园边上的那套Penthouse，价值约为七八千万美元，每年要缴纳200多万美元的房产税，这样的豪宅就是白送给普通人也住不起。而同时，由于当地政府规定每年房租上涨幅度不得超过3%，将房租控制在普通百姓可以承受的价格，也是当地居民更愿意去租房而不是买房的原因。

美国也有大量国有土地，土地私有率并不高!

此外，一些国人认为美国土地都是私有，这也是误解。其实美国土地私有率并不高。目前，联邦政府拥有占美国国土面积30%的份额，而且这一比例逐年增加。再加上各州政府、县政府和市镇政府拥有的土地，私人土地的比例就更小了。

私有土地也不能为所欲为，地下资源与你无关!

说到美国的私有制度，无知网民总说美国的房子不仅是永久产权，而且房子上面的天空、房子下面800米以内的地也是属于房主的;只有高于一定的高度之后，天空才是国家的，如果在地下800米以内发现了石油或者其他矿产，这些资源都归房主所有

美国还有一个很有意思的制度，就是社区居民自治。比如你喜欢一个小区，光有钱还不行，还必须这个小区的居民同意，你才能搬进去(买房不需要邻居同意，搬进去住才需要)。如果你干了什么坏事，比如嫖妓被抓，小区居民可以投票赶你滚蛋，你不走就让警察(社区警察也是小区居民出钱养着的)拖你出去。而所谓的在你家地底下发现了石油也是你的，这样的说法也是一种忽悠人的说法，一方面在这样浅层难以有石油，更主要的就是即使有油，你要开采也必须要先征得邻里的同意，尤其是政府道路主管部门的同意(开采浅层地下资源会造成道路地基下陷的，而且还有环境、地下水等等资源问题)，因此这样的所谓的所有权私有，实际上是口惠而实不至，连你想在自家院里打口水井，也必须先经过政府的批准和邻居的同意才可以进行，全然不是一些人想当然的"在我自家的地上想怎么干就怎么干"的做法。因此这种所谓的"所有权地下资源也归私有"的说法，在相当大的程度上只是一个名义化。

美国房产可被后代继承，但要交45%-55%的遗产税和赠与税

遗产税的调整源自布什政府在2001年的削减遗产税立法。经过各方妥协，美国国会在2001年通过了《经济增长与税收救济协调法》。根据该法，一方面，遗产税的豁免额逐年增加，从2001年的67.5万美元增加到2009年的350万美元。而另一方面，遗产税税率逐年降低，从2001年的55%降低到2009年的45%。这一立法还规定，如果国会在2009年之前没有通过关于遗产税调整的新法案，遗产税将在2010年暂停征收并于2011年继续征收。但是，2011年的免征额将下降为100万美元，税率却上升为55%。

赠与税是遗产税的辅助税种，有许多国家和地区不单独开征赠与税，只是规定财产所有者在生前若干年内的赠与财产视为遗产进行征税。赠与税可分为两类:总赠与税和分赠与税。总赠与税的纳税人是财产赠与人，即财产所有者，课税对象是财产所有者生前赠与他人的财产。分赠与税的纳税人是财产受赠人，即接受赠与财产的人，课税对象是赠与的财产。采用总遗产税制的一般选择总赠与税;而采用分遗产税制的也往往选择分赠与税;美国联邦遗产税和赠与税属于总遗产税制和总赠与税，目前，美国赠与税并不单独开征。

美国税法规定，美国公民或居民死亡时，无论其财产在美国境内或境外，均为遗产。非美国公民或居民死亡时，其在美国境内的财产为遗产，境外的财产不作为遗产。如果死者持有绿卡，但不在美国居住，在纳税申报表中可填为居民也可报为非居民。另外，美国公民或居民死亡时的遗产，由美国公民配偶继承，可享受100%的配偶继承扣减;由非公民配偶继承的遗产，原只抵扣10万美元，2002年调为11万美元。非美国公民或居民死亡时的遗产，不论由美国公民或非公民配偶继承，只享受11万美元的抵扣额和6万美元的相当免税额，即超过17万美元的部分课征遗产税

总而言之，美国也有强拆和类似逼迁的银行没收房产强制拍卖，美国房产可被继承，但是要交一半的税，等于被政府没收一半!美国房产地下的资源基本与房东无关，房东基本不可能获取地下资源和财富。美国有很多人因交不起高额房产税而丢掉房子!

关注楼主收藏转发至天涯微博添加到专辑