□刘斌夫

体制障碍和所有制问题是房地产业危机的根本症结

今年即将召开的两会，房地产肯定又是与会代表最热切关注的焦点问题。2010年3月两会各项提案之中，关于房地产业改革的提案几占一半，廉租屋、开征物业税和楼市信贷调控等，成为关注焦点。全球不良资产解决方案公司(GlobalDistressedSolutionsLLC)总裁罗德曼透露，北京商品房地产的实际空置率已高达50%。国家机关权威人士承认，房地产泡沫已然形成。

调控房价与改革房地产体制，是一个问题的两个方面。中国现阶段的高房价问题，市场供求不平衡、利益博弈、产业及地区的结构矛盾，都只是造成高房价的外在因素，而房地产业开发管理体制弊端，才是以房价虚高为焦点的房地产行业诸多问题泛滥之根源。

如果不对现行房地产管理体制进行重大改革，等到市场规律完全自发发挥毁灭性作用，那将会在房地产泡沫完全破裂、产业崩盘而形成经济危机时，只有靠市场经济自我调节能量与国家强制性调控政策共同来重新建立平衡。

房地产市场兴起以来，中国房地产业虽然高速发展，然而，现行房地产业管理体制，却并没有形成市场平等竞争和有序运行态势。房地产业阶段性快速发展之同时，房地产业管理体制缺憾、制度设计失误及管理运行中的问题日益暴露出来。学术界的种种质疑和公众对房地产业现状的诸多不满，都可以在房地产体制本身找到直间接原因。

现行房地产体制、制度问题和运行管理缺陷，对房地产业及经济社会发展有着诸多负面影响，可归纳为十大问题:

(一)土地资源滥用

房地产沫泡警讯频传的3月15日，一天之内竟然出现了三个地王，彻底改变市场的节奏和预期。北京大望京地块和亦庄地块分别以27,529元/平方米的楼面价格、52.4亿元的土地总价，成为新的"单价地王"和"总价地王"。仅过6个小时，"单价地王"就被下午竞价的东升乡蓟门桥地块夺走，该地块的实际楼面价格超过3万元/平方米。北京当天成交6宗土地，总金额达143.5亿元。

现行体制下，谁获得土地的开发权，谁就掌握了攫取暴利的筹码。所以土地再贵，地方政府要哄抬，开发商也要抢购。1992年至今，海南、北海、北京、天津、上海、深圳等各地陆续出现过大肆炒卖土地的现象。变良田为荒地的圈地运动，以租代征、私用土地、囤积土地、征而不用的问题十分普遍。某些经济落后地区甚至被征用土地大量闲置。土地滥用、土地囤积、土地浪费和土地资源严重透支，是"问题体制"必所使然。

(二)垄断性房价畸高

据国家统计局数字:2009年，全国商品房销售面积比上年增长42.1%，商品房销售额亿元，比上年增长75.5%，其中，商品住宅销售额增长80.0%。全国房地产不仅营销额高涨，而且房价畸高。

房价畸高来源于现行体制房地产开发要素和房地产产品供给的垄断性。随着近几年房地产资源向少数房地产巨头加速集中，房地产业逐渐形成了地方政府土地供给垄断、规划性地段垄断和房地产巨商囤积性垄断三位一体的利益链。公众一直要求公开房地产开发成本，至今未果。房地产业多年以来维持着高额暴利，被视为中国大陆的"最后一个暴利行业"。

2009年3月北京二手房成交总量为27,219套，日均成交量达878套。3月30日，二手房单日成交量达2,273套，再次刷新了北京二手房日成交量记录。成交价格一路攀升。3月全月北京市二手房均价在14,650元/平米左右，相比2月底的13,460元/平方米，上涨幅度达到了8.8%，而望京、亦庄等"地王"产生的区域，二手房成交价突破历史最高点。

仅举国资委确认和公布的以"房地产开发与经营"为主业的中央企业有16家2009年度经营情况为例，这16家央企房地产板块的资产总额为5616亿元，销售收入为1899亿元，净利润为188亿元。这个利净润率显然是保守数据。据北京市人大和市建委提供的数据，北京市售价元/平方米商品住宅房地产，其建设成本仅为平均3000元/平方米，其余成本在土地价格过激高涨。

房价畸高的背后，无良房地产商通过不法手段，内部安排中高层员工假意首付自购按揭房，超前套取国有银行按揭款加快资金回笼和用于后续土地储备，再内部委托给代理商转手炒卖，造成商品住房稀缺假象，更是幕后重要原因之一。

(三)国民财富过多集中在房地产商及炒房者手中

长时间、大面积、绝对集中式的财富归集于开发商，举世难见。发达国家各个时期的富豪多出现在石油、钢铁、汽车、IT业界，还有靠科技发明而致富的创新者;而中国最富富豪前十位者，有一半以上是涉足房地产开发的。《2010胡润财富报告》称，中国内地千万富豪人数已达87.5万人，相比去年增长6.1%，其中亿万富豪达5.5万人，相比去年增长7.8%。中国大陆现在已有1900位十亿富豪和140位百亿富豪。这些千万富豪主要分为四种类型:商人、高收入人士(如跨国公司高层)、"炒房者"和"职业股民"。房产继承公证。中国内地千万元级以上富豪的平均年龄要比国外年轻15岁，且财富增长的速度更快，主要从事房地产和制造业。中国房地产业暴富这种匪夷所思的财富转换，是失误的房地产管理体制所造就的。与此同时，使亿万普通劳动者沦为举债购买高价房的"房奴"而不能共享改革开放的辉煌成果，大大降低了人民生活幸福指数。目前，城乡居民收入占GDP的比例43%，已经下降到历史最低点;而居民消费率只有35%。

国民财富从其他行业大量转向房地产行业，从广大民众转移到房地产商个人手中，显失公平，不仅加重了社会矛盾，而且削弱了中国经济的可持续发展基础。

(四)政绩政府投机取巧

房地产开发，可以迅捷改变城市形象，增加地方税收，拉动GDP增长。兼跨二、三产业的房地产业，无疑是地方官员实现政绩的首选捷径。一些地区地方政府炒卖土地收益高占本地财政年总收入的60%~70%，一些城市GDP年度增长的80%依靠房地产业。2009年，全国地方政府负债达7.2万亿元，多个地方卖地还贷。在多重利益的驱使下，地方政府热衷于短期行为、眼前利益，忽视民生民情，不重多元产业长久发展。高房价可以为地方经济赢得虚假繁荣，且在权钱交易中拔高价码。过度开发所引发的问题、后果和包袱，只有留给下届继任者甚至后代去解决。

(五)规划失误、失衡

城市和建筑的规划布局，涉及文化传承、经济平衡、人居便利、交通组织等系列问题。城市规划须有公正客观的、经济发展与民生关怀相结合的战略思维。然而，现行房地产管理体制缺乏严格的约束力。

城市年年缺规划，领导换人又重来，造成规划布局不合理，带酿成交通拥堵、城市功能不健全、物流成本增大等一系列城市病。城市的道路、建筑和功能布局就像随心所欲的拉链一样，被各届历任官员们从不间断地拉来拉去。

因利益驱使，一方面房地产开发商总是会以各种方式突破规划要求，往最有现时经济价值的地段、口岸上挤，冲破规划底线;另一方面，官员们也难以抵挡利益的诱惑，会为"寻租"的房地产商们网开一面。

为什么现行的房地产管理体制会对规划制定的科学性和执行规划的严肃性产生动摇，因由在于:关乎房地产开发、管理的公开法规和内部规章太具有弹性，地方官员拥有太多的自由裁量权;有关房地产开发的利益关系、目标要求，尚无综合、长远和刚性的统一规则。

(六)贫富差距拉大

没有哪一个行业、哪一种体制人为地制造贫富差距，有而今房地产开发现状那么典型。房地产开发热兴至今，房地产一直是一夜暴富者的"加工厂"。因为，现今的房地产管理体制使"涉房"商人和权力阶层轻易暴富，其已成为暴利平台。这无异于是对广大"非涉房"人群利益的一种强行剥夺。这是不合理、不公平、不道义的，也不利于经济协调、和谐、平稳发展的。

现行房地产管理体制在加剧贫富悬殊过程中起了推波助澜的作用。贫富人群的财富级差一下子扩大到几十、几百、几千甚至上万、上亿倍，中国社会各阶层迅速出现严重贫富分化。在早期工业化致富进程里，工业大亨们要奋斗几十年甚至经历几代人才可能拥有亿计、数十亿计的资产，而当今中国搞房地产开发两三年便可积累几十亿甚至上百亿资财。而一些底层民众的财富却增长无几，甚至呈下降趋势。这种财富在不同阶层中增长的"剪刀差"，通过现行管理体制下的房地产开发而呈现加速度扩大的状态。在房地产暴利的带动下，涉房的砂石采供、装饰装修、建筑安装等从业老板，也出了一批批富翁。那些曾经令人羡慕的专家教授、国家公务员、其它行业小老板等阶层，在强势的房地产财富增长对比中一落千丈，相形见绌。

(七)社会财富再分配不公

现今房地产管理体制，不仅在房地产开发环节造成了国民财富的过大和不合理差别，而且在社会财富的再分配方面也形成诸多不公。第一，单位福利分房之时的天壤之别。福利分房年代，单位之间的差距可以说是天壤之别，有的单位人人分好房，有的单位从来没房分。从福利和国民待遇的平等、公平和正义原则讲，这种天大差距，不能不说是房地产管理政策和策略的一种失误。第二，福利分房制度改革的重大误区。取消福利分房政策后，把国家行政和国有企事业职工和其它普通劳动者顿然划分为有房和无房者，一下子扩大了差别;之后又把福利房改为全私产，"在编"职工只需掏几万元就获得市值几十万元的住房，相当于一下子就拥有了工薪阶层要用大半生工资收入才能积累的资产。取消福利分房，随着房价暴涨，无房的工薪阶层不得不用大半生的住房公积金加上甚至几辈子的工资才能获得这相似的住房。这种从"一下子"到"大半生"甚而"几辈子"的强烈对比，是房地产管理体制对社会财富再分配领域的再度严重不公。

(八)经济过热，物价飞涨

经济的过热源于过度的投资刺激，过度的投资来源于过度的需求预期。金融风暴前，由经济过快转化为经济过热的风险中，房地产的过度投资是经济过热的主力和始作俑者。对房地产过度投资，不只因为强劲的市场需求，更源于对房产价值的超限预期。在房地产利益集团协力鼓躁和不恰当舆论支持下，房地产升值的舆论造势一浪高过一浪。紧接着，众多投资者、购房者，其购房行为并不是为了居住，也不是为了规范化的投资，而是一赌房地产升值机会，是一种典型的非常投机行为。在投机赌博心理支配和行业内部暗箱操作下，出现大量的虚有购房需求和需求大量增长假象，导致房地产过度开发，房价与其他物价上涨幅度，远超过居民收入增长幅度和消费者经济及心理承受力。波及全球的金融风暴始于美国房地产业，从实践和理论上需要总结的教训还很多很多。尽管中国经济应对危机已然触底反弹，但房价的再度高涨和房地产行业的再度火爆--2009年全国房价平均增幅高达23.6%~40%，一些城市房价成倍上涨，不得不引起高度警觉。

(九)造成房地产价值泡沫和埋下经济发展风险

房地产业泡沫和风险主要体现在三点:第一，房价虚高，与实际地产价值和房产价值相距甚远;第二，虚假和过度的超前需求;第三，开发和购房资金链条可能双双断裂。由于目前大量商住房地产以按揭购置，最后风险转嫁于多为国有的商业银行，其实质是将风险转嫁给国家经济和全体国民。

房价远远高出国民经济总体发展速度和主流人群的消费购买能力;大量空置房、投机房的客观存在;国内金融行业过剩的流动性货币和境外游资热钱大量拥入房地产市场。由于对房地产预期的看好，致使大量资金流向房地产业。若一旦预期被改变而发生逆转，则资金会潮汐般退出房地产业，发生资金支付严重困难。住房的市场需求最终取决于城市人口增量、人们财产性收入增加和经济社会综合发展。静态过程的房地产需求是与城市人口增量一致的，但大量涌入城市的农民工，包括普通的城市原住民和外来个体私营小业主，绝大部分收入不高甚至偏低，根本买不起价格疯涨的商品房，而使公众需求静滞。虽然有历史欠帐，或可以有超前需求的因素，但长期的、成倍的、超需求的房地产投资不能不说是一种疯狂行为。之所以空置房所有者乐而为之，盖因房价增长预期、房产升值的乐观情绪支配。如果泡沫一旦破裂，房产如雪崩一样贬值，空置房瞬间抛售者便会大量奔出。隐患显而易见。一旦房地产行业资金链条崩裂，房价则一溃千里，房市低迷、房地产业受损和主要以房地产支撑的整个地方经济崩盘酿成的灾患将是空前的，并严重影响上下游产业以及其它行业发展。

由于现行房地产管理体制对房价、房屋开发的宏观调控能力太弱，以至于中央政府三申五令调控房价也收效甚微，甚至几度出现暂时低迷之后的报复性反弹。

(十)滋生腐败

现行房地产管理体制在法规、政策、管理、调控方面漏洞太多，地方政府、房地产管理机构、企业擅自决断的自由裁量度太宽，更因没有在体制内部建立健全监管机制，就为形形色色腐败大开方便之门。再加上暴利驱使及监管过程的复杂性，而使房地产开发过程形成中国最长的腐败链和最大的腐败张力场。实际上，大量贪腐都与房地产开发深度有染，由于"交易"过程的复杂性和隐蔽性而极难被查处。房地产开发的巨额利润，将会不断刺激一些人铤而走险。

由于现行房地产开发的管理环节严格规定，开发一个项目要盖几十个公章，每个部门的每一个公章都可能成为权钱交易的关口和滋生腐败的土壤。这些所谓严格的规定，绝大多数游离于"可松可紧"的状态中，就等于为腐败者打造了一把把开启腐败之门的钥匙。房地产业实则处于以投机性投资的资本运作为主要特色的准金融业态，熟悉中国大陆房地产开发门道的人都知晓一个潜规则，搞房地产开发实际上是搞"空手套白狼"或"四两拨千斤"的关系开发。没有建立起一系列错综复杂的关系，房地产开发便必然会失利。听听货币资金审计。目前房地产业在管理上是垄断性的，其实质是管理运营过程不透明，管理运营信息不公开，管理公权常被私用或滥用。那些多得不可胜数、随时又在变化的"政策"、"规定"让一般老百姓很难弄懂，即使是政府管理部门的其它行业人士也知之不明，再加上幕后交易、关系因素等等，房地产行业的潜规则便使腐败大行其道"顺理成章"。从交易的实际过程看，房地产开发的各个环节上，很难具有公平、公开、公正的交易过程。

解决房地产管理体制带来的一系列经济社会问题，只能通过体制的重新设计和调整才是根本解决之道，只有深化房地产开发管理体制再改革。

房地产在社会分配、各产业协调平衡和社会和谐发展方面的关系与作用，认识上存在一系列盲区和误区。这就导致在政策与策略上片面强调房地产业快速、高效益发展而忽视社会和谐和各产业平衡发展问题，在管理体制与制度设计上只注重局部利益、短期效益和近期速度而忽略公众民生、社会和谐和长久发展，因而，对房地产行业的性质、职能、功用和管理、运营体制与机制重新认知，非常必要。

用经济体制改革的理论来描述，经济管理体制与制度设计，不论是何种主义的市场经济，都须有一个共同点，即关系民生基本需求与经济长久发展的产品、行业，都应置于行之有效的国家干预和宏观调控之中。房地产业的产品--具有商品属性或可用于交易的房子，据其基本经济社会功能与性质可包括或划分为四类:第一，广大普通民众的基本生活品--首套或唯一的普通生活住房;第二，富人阶层的奢侈享受品--第二套或以上高档住宅、别墅;第三，市场经济价值体系中经济运行的物质基础--工商业用房;第四，团体和个人作为财产储备和增值的不动产--投资性房产。

房屋产品的经济社会属性不同，其开发管理运营目标及其相应的管理体制、运作规则和相关政策也应该明显有所不同。而现行房地产管理体制与制度则从根本上忽略了基本保障住房的公共产品性质和民生需求，房价失控、房价畸高就势所难免。

关于房地产价格的高低及评价标准，虽然不能找到一个绝对的评价指数，但依然存在一系列的基本参照系数，例如房地产价格与人均GDP、城市居民人均可支配收入、国民经济年度与计划期总量增长速度、与房地产相关的产业发展需求增长速度与效率等等。尽管各国、各地与各个时期的评价标准不尽相同，但从参照系数和比较指数来平衡，房价高与低则一目了然。从产业发展基础、市场供求关系和行业发展历程来看，房地产价格受经济高涨和经济萧条周期性、关联性影响最大，随市场行情呈螺旋式上升。

当今房价高，高到什么程度，仅举三例即可窥豹一斑:①人均收入大幅度低于香港的深圳，一时间其房子价格却高于寸土寸金的香港;②近年来，在人均工资上涨不到一倍的情况下，房子价格却成倍增长;③近几年房子价格的上涨幅度大大快于其他商品和CPI的增长速度。

造成房价上涨有供求关系、相关物价上涨、投资需求等因素，但这都不是最主要的;造成房价畸高，过快上涨的主导原因或关键症结，在于我们采取的不适宜于国情、不符合市场经济体制总体运行规律的房地产管理体制。

现行房地产管理体制推动了房地产价格畸高和过快上涨首先，放任企业完全自由经营，是房价失控、房价畸高在管理体制上的严重弊端和房价压而不降的主导原因。尤其是作为房地产业关联人数最大的最重要版块--广大普通民众的基本生活住房开发，完全让市场自发主导、开发商独自定价、政府放弃有效干预的完全市场主导型体制，必然导致房价快速上涨。在衣、食、住、行等民生行业，衣、食、行三类产品均有替代品和买卖双方选择权，具有一定的市场自发调节作用，价格升降有自然法则作用。而住房则不然，土地、地段、开发权都具有垄断性，民众作为消费者买卖时难有替代品，市场自发调节的法则在此失灵，价格的主宰者就唯有垄断者，房价人为升高和上涨就成必然。老百姓不得不住房，买卖中又没有可替代产品，房屋供给方具有绝对垄断的情势下，供给方一系列利益集团人为抬高房价而使房价快速上涨则具有"得天独厚"之先决条件。独占房地产开发资源的某些开发商公然声称"不为普通老百姓修房子"，一些地方的开发商为了保持高房价而订立不降价联盟，咄咄怪事层出不穷。

许多城市写字楼价格低于住房价格就是侧面最好说明，由于占房子最大比重的基本生活住房市场处于阶段性需求过旺、信息不对等、产品无替代性竞争、利益集团操纵、国家调控失灵、宣传引导明显不力之状况，就必然会造成基本生活住房产品价格大幅度上涨，并带动整个房地产价格乃至于全社会物价全面上涨。

诚然，国家缺乏有效调控，是房价过快上涨在管理上的重要原因。代表国家管理房地产的部门、机构、政策制定者，是房价上涨受益的利益关联方，他们有促使房价上涨的需求;当中央政府和全国公众强烈要求遏制房价，一系列治理措施只从价格产生的外部表面寻求方式方法，而未能从定价主体即从房地产开发行为决策根本上解决问题，所以，政策还没有正式出台，房地产商已有"变通对策";舆论误导--媒体是房地产广告的最大受益者，政策措施如税收法规、房贷政策不配套，监管措施不严不力等等，也都不利于平抑房价。譬如，国家既然对建筑行业有利润法定定额，为何不予对房地产企业不同类型的商住房地产品核定利润定额比率上下限，并规定其公开开发成本?

衣食住行这些关乎民众基本生活的产品，国家必须进行宏观调控和有效价格干预。国家对"菜篮子"、"米袋子"尚有直间接调控措施，而对老百姓基本生活品的住房，却放任不管或者管不了，任由地方政府炒作地价、开发商完全自主定价从而抬高房价，显然是民生立法缺位，国土和建设法规不够健全，体制与机制积弊不轻。这种现象岂可长此以往?

三、关于房地产新体制的框架设计

改革现行房地产的管理体制，应根据房地产产品的不同社会功能属性和宏观经济运行目标来进行设计，对不同产品采用不同所有制具体形式。

如果在房价高涨的很夸张时才来强制下调房价，那无异于与虎谋皮;而在房地产业陡然下滑濒临崩溃时才去调整房地产体制机制，则亡羊已晚。

土地资源既然为国家所有，就应为全社会大多数人谋取共同利益，而绝不能为少数人谋暴利而损害公众利益。房地产开发管理体制的建立与再改革，必须在各阶层各方面利益博弈中，从其行业发展规律、公平正义原则、公共产品理念和民生利益导向中寻找结合点，以减少矛盾的冲突性。

房地产市场标本兼治的良方

目前提高房税、限制按揭等等房地产调控政策，"头痛医头脚痛医脚"，只有短期收效，不能长治久安，治标不治本。2010年国家对房地产实行"堵而不导"的打压政策，结果房市很快反弹，7月份全国大中城市房价(在2009年猛涨基础上)同比上涨10.3%。

只有从源头上和根本上对房地产开发乱象进行彻底治理，才能确保房地产业正常发展。以下是对房地产业开发管理体制、机制进行深化改革、调整的几点行之有效的措施建议:

1.廉租住房建设采取纯粹国家所有制形式的"非市场化"建设。此类房屋开发用地采取"零地价"划拨，须指定当地政府建设部门直属国有"中房"企业"零利润"完成建造。对城市(和农村)的低保户、困难户、无工资收入者、极低收入者和残疾人等弱势群体，全面实施廉租房政策。这就要求大幅度增加廉租房的比重，理论上应该将覆盖面提高到适用政策家庭的95%以上。至少有四种益处:①关注民生;②扩大内需，拉动经济发展;③国家可获得房产升值的未来利益;④可平抑而今非正常暴涨的商品房价格。这种房子规划、建造由国家操盘，产权权属国家所有，居住者不能继承、不能转让和转租，住户脱离适用政策范围时，政府当即收回。廉租住房国家所有制，既是民众最基本社会保障的需要，也是一部分房地产财富增长可为国家所有的有效途径。这也是发达国家、福利国家惯常做法。法国的廉租房建设要求室内装修水平须与一般商品房同等，且选址在市中心，因为穷人无车代步。中国的公共廉租房不仅应该建在市中心区内，而且应是高层或小高层电梯建筑，还因为地源比任何国家都紧缺。

2.成本定价房--居民第一套基本生活保障住房开发作为必须消费品的居民基本生活保障住房"半市场化"开发，采取国家调控、企业经营方式。此类房产具有一定范围内的"准商品"属性，只能购买，拥有产权，可以继承、赠与，不能转卖;其土地取得不采取"招、拍、挂"形式，而由省一级政府及国土部门根据本地实际情况、所处时段和所在区域、地段，制定、发布相对统一的较低廉划拨地价，上报中央政府及国土部门核审或备案。凡对工薪阶层、低收入阶层、中产阶层，国家确定一定人均标准的第一套房住房面积。这类住房的开发权应多由国有企业(或居民临时组成合资建房机构)独立经营，在税收、土地供应、配套方面均享受优惠，房价以"成本价+合理利润"(譬如净利润不得超过10%)定价。这类用于业主自住的成本定价房，亦宜建在市中心区内，以高层、小高层为主，多层为辅。成本定价房购买者大部分属于中产阶层。开发经营成本定价房，是增加公民财产性收入的最有效途径。

以成本顺推的方式定价，合乎市场经济规律，易于管理，明显优于现在所谓的"限价房"、"经济适用房"形式。国有开发企业或居民户主自然人联合自建住房临时机构在国家宏观指导、严格审计下运作，不准任何私有民营企业有盈利性的入股参股。这类房屋应满足绝大多数适宜人群的需求。凡没有享受福利分房、经济适用房、集资建房和年收入在一定水平之下的居民家庭均可购买，而逐步实现每一个适宜家庭都有一套基本保障住房。关乎成本定价房的受益人群、开发与监管体制、市场供求平衡、计划指导与市场衔接等等方面，尚需在充分调研基础上完善法规、制定规则。

以上"廉租住房"、"成本定价房"两类房屋，均为广大普通民众的基本生活保障住房。对此，国家不仅要大幅度增加其投入，而且应该从根本上解决其开发建设管理运营体制与机制问题，还应该在方针政策上进行配套改革，对地方政府廉租住房、成本定价房开发建设，确定严格的进程时间表和量化指标，并作为考量政绩的重要依据。

3.居民第二套住房、高档住房、别墅、旅游房地产资本品开发任由民营、国有甚至外资企业参与市场竞争、合理开发、自主定价，对项目选址、土地利用指标、开发标准等可作相应约制和规范。此类投资性房产，规划选址应当尽可能在郊区，既可以提高郊区土地价值收益，又因为居住者多为追求现代山地田园人居高档生活方式的有车族。其用地须以"招、拍、挂"自由竞拍方式溢价取得，适当放开地价，并允许投资者买卖此类房地产。旅游房地产、酒店式公寓和旅游商业经营性房地产用地可由一级开发商以BT模式代政府进行先期整理，再由政府拍卖分成或政府对土地整理投资者买单。

如果过于限制别墅、高档住房开发，将使富人资金外流购置境外房产。若在解决普通百姓的基本生活保障住房之同时，有条件的适当放开别墅用地供应，同时为度假旅游产业发展而努力推进旅游房地产开发，既满足先富阶层及广大旅游者的奢侈需求，又有力拉动了内需。

4.商业经营性房产开发采用宏观规划为指导下的自由竞争机制，民营、国有甚至外资企业参与竞争开发。对房产投资者，只要不违背第一二类住房的国家规定，管理上可以完全由市场主导。

5.工业房产开发建设此类房产有政府统规统建标准厂房或政府统规、企业自建，亦可由政府委托一级开发企业以BT模式代为开发、建设、招商或整体移交与政府分成或由政府买单;工业用地可由地方政府有偿划拨，统一定价，不用招拍挂。工业房产应属企业资产，均可抵押、转让、合资、合作。

如果对以上房地产开发建设管理运营新体制作整体概括，其实质就是"多元化管理体制"。

采用以不同管理形式为基础的房地产开发建设多元管理体制(与改革开放之初曾经尝试的旧"双轨制"有所不同)，不仅能在中国大陆消除目前困惑，就连西方发达国家也足以借鉴。

关于房地产业宏观管理的建言

深化房地产行业体制改革，终究是房地产业的唯一出路。房地产新体制尽可能消弭行业恶性竞争，更合理规划、有序、高效利用土地，大幅度提高土地使用效率，节约自然资源，解决房地产管理体制失误及由此带来的一系列经济社会问题。

房地产业管理新体制的首要基本点和关键之一，在于对广大民众基本生活住房的开发管理，采取国家所有制非市场化形式，或国家高度有效实施价格有机调控的准市场化形式，以确保民生基本需求和社会公平、公正、和谐、稳定。

按照房地产新体制框架设计，困扰中国房地产业发展及由此带来的诸多经济社会问题即可迎刃而解:

大量、有序、逐步建设基本保障住房，可以从现阶段起至相当一个时期内，推动房地产行业健康运行，促进整个国民经济平稳而高速发展。大量修建廉租房和大举开发成本定价房两种新政策的出台，将大幅度增加公众的房屋购买力，可以大量、有序、逐步释放住房消费能力，长期拉动内需。同时，这种体制可以充分保障每个公民能够获得基本的保障性住房，有效遏止住房涨价预期所引发的恐慌性抢购动机，而真正平抑房价。每个低收入家庭均可以获得廉租房或成本定价房，让亿万普通老百姓不再担心和负担高房价而沦为"房奴"，家家能够买得起、住得起房，实现全社会"居者有其屋"的小康目标。

只有经过彻底改革的新体制前提下的房地产业，才能成为地方经济发展的阶段性支柱产业之一。因在基本保障住房之外，保留了商业房地产、旅游房地产和高档住房开发随着经济发展需要愈加增大的的市场竞争空间，可以满足房地产行业的盈利性和投资性开发需求，进一步激发房地产企业的经营活力和长期延续房地产行业的生命周期，稳步推进旧城改造和城市现代化，提升城市化水平和区域综合竞争力。

为遏止地方政府对"炒地财政"过激势头与过度追求，促使房地产业步入健康有序发展轨道，特此建议:

1.中央政府可将国税收益转移支付一小部分给每一个地方量化到省、市、县三级政府，作为地方发展补贴，以促使地方政府放弃以土地利益追逐为主要目标的急功近利做法，努力推进多元产业集群发展;

2.中央收回一部分土地管理与受益权限，与地方政府按比例分成土地收益，大宗商住用地拍卖权有这样政府直接介入监管;

3.尽快出台《住房保障法》和房地产行业新体制的相关法规与配套政策、措施;

4.将廉租房建设和成本定价居民基本生活保障住房开发，列为各级政府政绩考核硬性指标;

5.推进政府管理机构改革，将国家住房与建设部改设为"城乡规划建设与住房保障部"，首先抓好规划，重点抓好建设，同时抓好住房保障，充分体现中央和地方各级政府职能部门对城乡规划建设和全国住房保障的调控职能。

关注城市发展，关注未来走向。