在选房的过程中，沙盘对购房者有何影响以及沙盘描述的内容是否构成购房合同的内容？

　　楼盘沙盘是开发商向购房者介绍楼盘的一种工具，它的优点是让购房者可以很直观地看到小区的布局、环境。房屋的沙盘模型一般是由专门的模型公司根据开发商提供的规划图纸制作而成。因为在期房销售中，购房者是看不到实际房屋状况的，而那些平面图、效果图不太直观，对购房者没什么吸引力。在此种情况下，开发商引进了美轮美奂的沙盘，让购房者很直观地看到小区的总体规划、小区每栋楼宇之间的布局和小区绿化场地的布局，同时也很容易让购房者对楼盘的前景产生美好的憧憬和向往。

　　但是，购房者不要被美丽的沙盘所迷惑，因为沙盘并不能完全真实地反映楼盘的具体情况，沙盘模型仅仅是供购房者参考的宣传资料。据此，沙盘模型中所提供的一些数据和楼宇、绿化场地之间的规划、布局是否构成购房合同的内容？

　　其实，开发商向购房者提供的小区沙盘，具有促销广告的效应，但其促销广告的内容是否构成购房合同的内容，还应视具体情况而定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，表见代理。并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载人商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”因此，在一些特定的情况下，沙盘上的描述还是会发生法律效力的，但是是有限定的，也就是要在“商品房开发规划范围内”，而且还要是“具体确定”的，你看续签劳动合同协议书。同时也必须是对“合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”。具备上述条件的沙盘描述内容，即使该说明和许诺没有载人商品房买卖合同中，也会被视为购房合同的内容，对双方产生法律效力。

　　本书笔者曾经代理过一起这样的房产纠纷案例：北京某一沙盘描述，将在小区规划的范围内某一土地上建立篮球场和半场足球场，导致许多年轻人青睐并不惜昂贵的房价纷纷前来购买，但在与开发商签订合同时，开发商并没有将上述的体育运动设施载人购房合同。房屋交付后，众多年轻人发现开发商没有为其建立篮球场和半场足球场，而是在许诺的土地上盖起了另一栋住宅楼。众多年轻人遂找开发商理论，但开发商答复：购房合同中并没有关于“在小区范围内建立篮球场和半场足球场的约定”，因此，开发商没有为业主建立上述体育运动设施的义务，故其行为没有违反购房合同约定的义务，不同意承担违约责任。双方协商未果，听说继承房产过户。导致双方产生纠纷。

　　在仔细审阅了开发商向购房者提供的宣传资料和沙盘的详细描述后认为：（1）开发商沙盘模型中载有在小区的规划范围内建立篮球场和半场足球场的详细描述，而且上述用地均在“商品房开发规划范围内”；（2）开发商的销售人员在介绍沙盘时曾向购房的年轻人说明，将会在小区的4号楼的右侧预留土地建立篮场球，5号楼的右侧预留土地建立半场足球场（沙盘上均有篮球场、半场足球场的预留土地规划图），并承诺这些体育运动设施将会与交付房屋的同时投人使用（有开发商销售人员的录音）。上述证据可以证实，开发商承诺“在小区范围内建立篮球场和半场足球场”的宣传内容是“明确、具体”的；（3）若开发商开发的楼盘没有“篮球场和半场足球场”体育设施的许诺，众多的年轻人也不会对此楼盘产生浓厚的兴趣，更不会不惜昂贵的房价而纷纷购买。可见，开发商作出的许诺，对双方签订购房合同以及对房屋价格的确定产生了重大影响。

　　基于以上事实，笔者认为：开发商作出的上述许诺虽然没有载入双方的购房合同中，但其作出的许诺应当属于合同的内容。因此，开发商违背许诺的行为已经构成违约，应当承担违约责任。鉴于此，笔者根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条之规定，向开发商发出《律师函》，要求开发商为自己的违约行为承担违约责任。开发商收到《律师函》后，意识到了自己的违约行为和过错，遂与笔者协商应如何处理本纠纷。后在笔者的协调下和委托人同意的基础上，开发商向每位购房者承担了1万元的违约金。