第一、双方签订的商品房认购书属于预约合同、还是本约合同。原审法院认为“王某与A公司之间的商品房认购书，与商品房买卖合同的本约合同没有本质的区别，不同之处在于商品房预约合同为无名合同，商品房预售本约合同为有名合同”。原审法院的这种认定不妥，本案中王某与A公司之间的商品房认购书，是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前签订的文书，是双方对交易房屋有关事宜的初步确认，不是对商品房买卖结果进行直接确认。该认购书属于预约合同，预约合同与本约合同是有区别的，不仅仅是有名合同和无名合同的区别。本约是相对于预约而言的，在预约中约定将来要订立的契约即为本约；预约则是约定将来要订立一定契约的契约。本案的认购书从性质上来说属于“有未决条款的预约”。当然，预约在一定条件下可以转化为本约，最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，王某与A公司签订的商品房认购书，不具备《商品房销售办法》第十六条规定的内容，该认购书中尚有“缺失条款或不确定的条款”，如《商品房销售办法》第十六条规定的“交付使用条件和日期”、“面积差异的处理方式”等内容为商品房买卖的必备条款，该认购书中均未作约定，同时房屋的购买人王某也未交付房款或大部分房款，故该认购书在履行过程中亦未转化为商品房买卖的本约合同。