——举家移民后，国内房产如何过户？

周群（化名）的父亲数十年前移民美国，在美国生下周群兄妹三人，两代人均是美国籍。但周父和周群的生活圈子大多在中国，包括工作、投资等。

如今，周父年事已高，希望把中国的几处房产过户到周群名下，但对于外国人在中国的房产有哪些方式可以继承，需要履行哪些手续，他并不清楚。

周群父子的情况颇具代表性。移民后，在国内房产继承选择和程序上，要比中国籍人士复杂了不少。

遗嘱或法定继承免税

在北京，一套普通的住宅价值上百万，更高档一些的别墅不乏千万。周父想将一套别墅过户到周群名下，转让房屋有生前赠与、遗嘱继承、法定继承（在没有遗嘱的情况下，根据法定关系进行的继承）、遗赠（通过遗嘱将财产赠予法定继承人以外的人）、房屋买卖等多种方式，如何选择让他犯了难。

“几种方式的区别之一在于缴纳税金的不同，法律关系也不同。”大成律师事务所高级合伙人王芳说。

按中国法律，房屋转让涉及四种税：个人所得税、契税、印花税和营业税。

“生前赠予四种税都要缴纳。但如果赠与给配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹，被赠与者可以免征个人所得税和营业税。”个人所得税税率为20%，契税税率为3%-5%，印花税和营业税的税率分别为3%和5%左右。

而通过遗嘱或没有遗嘱情况下的法定继承，没有契税、印花税和营业税，继承人免征个人所得税。

如果非法定继承人通过遗赠的方式继承房产，需要缴纳契税和印花税，免征营业税和受遗赠人的个人所得税。

如果通过房屋买卖的方式，则需要缴纳全部税种。

就周群父子情况看，属于直系亲属，如果采用遗嘱或法定继承方式，可免除中国境内的所有相关缴税；通过生前赠与，则需缴纳印花税和契税；如果通过房屋买卖方式，四种税都要缴。

复杂的亲子关系认定

选择似乎很容易，但陷阱也不少。

首先是这一规定是否适用于外国人。“我们咨询了房屋买卖部门，回复是这一规定不受国籍限制。”周群说。即只要是在中国境内的房屋，购买者无论是什么国籍，如果是上述配偶、子女、兄弟姐妹等直系亲属的关系，均可以享受免税。

但接下来，周群父子如何证明自己的关系却成了难事。“国外没有户籍制度。”一名已移民至加拿大的中国人说，他继承国内父母的房产时，是通过公证方式办理的。

“有三种方案。”王芳说。第一种是双方都回美国，用相关资料进行公证和翻译；第二种是在国内进行亲子关系确认诉讼；第三种是在国内进行亲子鉴定后公证。“从费用和操作性方面，我们建议进行亲子鉴定。在医院鉴定获证明后，再去公证处公证。”她说。

证明亲属关系的存在，是国籍变化人士继承财产的重点。记者了解到的多起案例中，纠纷均由此而起。在国内，户口本可证明亲属关系，但转换国籍后，户口被注销，有时无据可查。一则案例中，父母已去世，多位子女留在国内，但一位女儿嫁到国外，国籍改变，房产分割官司已打了两年。

如果双方是配偶，则无法通过亲子鉴定证明关系。王芳建议，可在双方在世时及时进行亲属关系公证。

生前赠予防纠纷

除了考虑税率以外，周群和父亲还需要考虑继承方式是否会引起纠纷。

周群还有两个妹妹，但父亲只打算把房产过户给周群。“这种情况，我们不建议通过遗嘱的方式继承，而建议用生前赠予。”王芳说。

她解释，如果通过遗嘱继承，除遗嘱外，还有遗嘱公证和法定继承人公证两个步骤。“法定继承人公证，就是在被继承人周父去世后，周群兄妹三人等所有法定继承人都要到公证处，表明自己对遗嘱是否有异议。如果有异议，则遗嘱不能执行。”

换言之，如果父母对财产的分配不是非常公平，则更加推荐生前赠予，或提前和所有的法定继承人交待遗嘱的内容，取得共识，以免身后发生财产争抢。