断供真能金蝉脱壳？

任洁 绘

　　今年5月起，等一些城市房屋价格大幅缩水，部分贷款买房者迫于形势，选择停止偿还住房贷款。首例因业主断供引发的法律诉讼，也将于8月在市南山区法院开庭。

　　时间：7月27日

　　地点：上清寺太平洋广场A座10楼志同律师事务所大会议室

　　主持人：本报律师团成员、志同律师事务所陈昊

　　参与嘉宾：

　　静升律师事务所

　　傅达庆

　　潜卫律师事务所

　　何桐雨

　　冠中国法律师事务所孙济华

　　合纵律师事务所

　　原野律师事务所曾杰

　　华夏银行渝中支行周先生

　　(注：嘉宾观点不代表本报立场)

　　断供能否摆脱债务

　　主持人：今天我们特意请来华夏银行周先生共同参与断供话题。目前已出现首例业主断供引发的法律诉讼。为追讨损失，银行已经要求法院查封业主名下的另外三套房产。从这个事件看，断供者并未“脱壳”，我们不妨先讨论一下，断供者应该承担的法律后果?

　　周先生：断供事件中，看着收养。很多购房者抱定的想法就是认栽了，贷款不还了，房子也不要了。但根据法律规定，断供并不是单方行为。不是想断就一定能断得了的。一是房价下跌导致个人归还银行的贷款大于个人所按揭住房的市值，这时向银行办理按揭贷款的个人才有意愿停止向银行还贷款;二是个人支付按揭贷款还款能力完全丧失。如果个人还款能力没有丧失而不归还银行贷款，相应的商业银行一定会通过法律途径追讨。三是个人断供最大的受害者是断供者本人。只有在断供的收益远远大于这种行为成本时，这种行为才会发生。

　　孙济华：在按揭贷款时，购房者与银行签定了贷款合同。双方均约定了权利义务关系。如果购房者停止还贷，那他肯定违反了合同规定，要负违约责任。根据我国相关法律规定，在这种情况下，如果抵押物的价值不足，银行当然可以申请执行贷款人的其它财产。

　　曾杰：购房者单方面决定断供其实是无效的。根据《合同法》规定，收养婴儿。如果购房者有支付能力，他就必须将按揭贷款合同履行到底。此外，购房者还可与银行协商解除合同，当然，这也需要赔偿损失。

　　：恐怕还不仅是经济上的赔偿。如果停止还贷，购房者的个人信用记录也将受到很大的影响。如果被打入个人信贷黑名单，以后再想贷款就非常困难了。法制在线。

　　周先生：是的，我国已经开始实行个人征信系统，当然目前的条件，仅能在人民银行和商业银行之间交流。下一步我们将扩展到公安、工商等部门，最终的目标是完全推向社会。

　　拿啥替断供脱“罪”

　　主持人：购房者要为自己的选择买单，http://www.5law.cn/info/minshang/shouyang/shouyangfagui_/2012/0114/102849.html。但契约精神和法律趋利避害应该怎么平衡呢?能否使用情势变更原则由开发商或者银行让渡一部分利益，使业主渡过难关?

　　何桐雨：我觉得房价下跌是每个购房者应承担的风险，在签订购房按揭合同时就应该充分的考虑到。而情势变更原则是指因当事人不能预料、不能避免亦不能防止的客观情势变化，使合同的履行基础不复存在或者权利义务显失公平时，一方当事人可提出变更或解除合同。显然房价下跌还没有严重到要变更或解除合同吧。我觉得情势变更用在汶川地震中应该更为合适。

　　傅达庆：对因情势变更而改变合同义务，在许多国家的商事法律中有普遍规定。我国民法通则、合同法虽然未明确承认“情势变更”，但一般认为，依这些法律的最高准则即诚实信用原则自然引申，至少不会排斥情势变更原则。但我个人认为情势变更应当符合：(1)事件的发生是在订立合同之后;(2)当事人订立合同时不能合理预见事件的发生;(3)当事人不能克服事件的发生;(4)事件的发生不属于正常的商业风险。收养孤儿。“断供”显然不能全部满足这些要件。

　　周先生：我不同意主持人的立论观点。住房的价格取决于多方面原因。如供求关系、土地价格、修建成本及国家相关的金融政策等。如果说降价了就要用情势变更原则解除和开发商甚至是银行的合同，那么2006、2007年房价大涨时，银行和开发商是否能以同样的理由解除合同收回房屋呢?

　　银行应对断供有哪些招

　　主持人：2008年博鳌亚洲论坛房地产对话会上，华远集团总裁任志强对“在宏观金融政策偏紧的情况下地产商是否会死掉”的问题表示，现金问题不会让地产商死掉，要死也是银行先死。各位对此有何看法?

　　曾杰：根据我国法律规定，购房后，在房屋产权证明办下来之前，由开发商和购房者一起承担连带责任。在产权证明办理完毕后，则由产权人独自承担责任。

　　周先生：我不同意任志强的话。曾律师的解释很规范，但还不够完整。按照银行的习惯，在贷款时也会评估开发商的实力，楼盘的具体位置和竞争力。一般情况下，银行会让开发商支付8%—15%的保证金。但如果评估效果较好，银行也可能只收3%甚至是1%。如果对开发商评估不好，银行可能让其全程提供担保。出现断供后，银行会先扣除保证金，连续几月断供，银行会要求开发商回购房屋。最坏的打算才是起诉。

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