清理小产权房应慎之又慎

　　2月21日，国土部表示，今年将选择小产权房问题相对突出的城市，开展小产权房的试点清理，并再次重申，小产权房不予确权登记，不受法律保护。

　　所谓小产权房，是指在农村之上，向农村集体经济组织以外的成员销售的商品住宅，未缴纳等费用，产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村集体颁发。

　　在产权制度健全的法治国家，并没有“小产权房”的概念，任何一块土地或一栋房屋，是谁的就是谁的，有产权就是有产权，没产权就是没产权，不可能存在一种不知道有没有产权的模糊状态。小产权房是中国土地制度在转轨过程中产生的一个独特概念。过去30年中，我国从计划经济体制下国家高度集中和垄断的土地制度逐步演变，在城市和农村形成了两套不同的土地供应制度。城市土地尽管仍属于国有，但由于土地出让制度的改革，土地使用权的已经相对市场化，而农村集体经济体系下的农民土地和城市的土地市场之间却一直存在着一个巨大的防火墙，这个巨大的防火墙在保障农村集体的土地所有权的同时，也一直在制约着土地市场化的进程。一方面，农村土地在转变成城市的过程中形成的巨额价差被地方政府和开发商、城市居民所分享，农民却无法分享自己的土地增值所带来的财富;另一方面，这种城乡二元供地体制在客观上促成了城市土格高企，进而对城市住宅房价的高企起到了推波助澜的作用。

　　小产权房就是在这种制度背景之下为突破制度约束而打擦边球的产物。那些购买小产权房的人，对小产权房的风险并非不清楚，然而由于当前一些一线城市房价过高，加上这些城市普遍限购，一些收入较低的购房者，以及被限购政策所限制的外地户籍购房者被迫购买风险大的小产权房，他们选择小产权房，恐怕不宜以“不懂法律”、“自找风险”来责备。看看收养婴儿吧。某种意义上，这何尝不是一种对现实的无奈妥协。

　　的确，买卖小产权房的风险如果不能尽快明确和释放，可能就会变成法律、政策的风险，伤害到法律的严肃性。但由于小产权房问题涉及到农村土地制度的根本改革，涉及到十几年演变过程中形成的错综复杂的各方利益纠葛的格局，涉及到购买小产权房的中低收入者的居住权的民生问题。而且小产权房在我国房地产行业发展初期对市场也形成了一定的补充，甚至在一定程度上弥补了政府保障性住房的短板，因此，目前如何处置这些小产权房，国土部和有关部门应当慎之又慎。

　　即便在当前由于制度配套没有到位，由于法律条文的限制而无法给予“转正”待遇，也应当在“试点清理”的时候做到稳妥有序，处理方式应当循序渐进、分而治之。处理的方法和思路没有绝对的公平，只有相对的适合，但至少应当对那些违规购买小产权房的购房者的处境给予更多的关注，在清理方式上更多地考虑他们的权益，保障他们的住房权和合理的财产权利，不要在清理过程中造成更多的民生问题。而对于长远的制度问题，如根本解决城乡土地市场分割的问题，则应该在立法和制度层面尽快着手推进。

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