父母将小产权房赠儿子被确认有效

　　老两口拆迁得房两套 悄悄赠一套给儿子

　　老贾夫妇早年生育一儿一女，2002年秋天，老贾因冠心病住院做了手术。此时，老贾所在的村庄正在拆迁。

　　老贾用拆迁款购买了两套两居室村民自住楼房。村委会给老贾颁发了两本《房屋所有权证》。该《房屋所有权证》的注意事项第三条规定：“房屋所有权转让变更（如买卖、转让、继承等），房屋状况变动应及时向发证单位申请登记，经批准后方可有效。

　　2003年秋天，老贾的儿子小贾结婚，老贾就让小贾夫妇住进了自己购买的一套房子里。后来，老贾夫妇商量后决定将房本的名字变更为小贾。事后小贾也没提反对意见。

　　由于老贾住院时医疗费多是借来的，老贾长期不还，债主们就找上门来了。老贾夫妇商量后，决定将他们自己居住的那套楼房卖掉，以解燃眉之急。卖房后的老贾夫妇只好租房居住。

　　由于小贾坚决反对卖房还债，他与其父母之间产生了矛盾。2007年，老贾夫妇以小贾得到赠与房产后将二老赶出家门、不履行赡养义务为由要求法院撤销房屋赠与合同。

　　庭审中，法官问老贾夫妇为什么要把房本的名字变更为小贾，老贾说：“当时，我的外债不少，怕债主们把我告上法院，法院再把我的房子给拍卖了，所以就决定把房本的名字改成儿子的名字。改名时，他不知情。后来，他知道这件事就把房本要走了。”

　　小贾则说：“卖房前，我已经东拼西凑了七八万元，想替他们还债。我反对卖房，可他们不听，非要卖。双方为此大吵一架。现在没房了，又来找我要，我当然不同意。”

　　关于赡养问题，一次性付款购房须知。小贾说：“我每月的工资只有1000元，妻子没有固定职业，还要照顾小孩，学会收养。因此，我的收入除了养家糊口外所剩无几。而且，2004年至2006年，村委会发给我个人的每月200元生活费已经由我父母领取。这就可以视为我履行了赡养义务。” 对于小贾的辩解意见，法庭查明确实属实。

　　不符合法定条件 撤销赠与被驳回

　　法院经审理后认为，依法成立的合同，具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。老贾夫妇将拆迁所得的两套楼房中的一套所有权人变更为小贾，应视为老贾夫妇对小贾的赠与行为。该行为并不违反相关法律法规，且小贾表示接受，故赠与合同成立并生效。村委会发给小贾的每月200元生活费已经由老贾夫妇连续领取2年，故老贾夫妇所述小贾不履行赡养义务，没有事实根据。老贾夫妇在赠与房屋时也没有与小贾另行约定其他附带义务，故对二原告要求撤销房屋赠与合同的诉讼请求，法院不予支持。法院一审判决驳回原告老贾夫妇的诉讼请求。老贾夫妇不服判决，提出上诉。二审法院经审理判决驳回上诉，维持原判。

　　法官释法——

　　悄悄赠与小产权房 想撤销须符合法定情形

　　我国合同法规定了赠与人的任意撤销权和法定撤销权两种手段以保障赠与人的合法权益。赠与人的任意撤销权，是指赠与合同成立后，赠与财产的权利转移之前，赠与人可以根据自己的意思不再为赠与行为。这是赠与合同与其他有偿合同的显著区别。但是，本案中的老贾夫妇作为原房屋所有权人不仅已经将诉争楼房所有权人的姓名变更为小贾，而且，小贾也早已实际占有、使用该楼房，因此，在该楼房的产权已经转移的情况下，老贾夫妇欲行使赠与人的任意撤销权，已经于法无据。

　　我国合同法第一百九十二条规定了赠与人的法定撤销权：“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；（二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。从本案案情来看，小贾显然没有严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属，相比看我想收养个孩子。而老贾夫妇作为赠与人也没有从这一点上来提出他们的起诉意见。老贾夫妇着重强调了第二种情形，即小贾作为受赠人不履行赡养义务。小贾作为已婚成年人，对其父母负有赡养的法定义务，你知道协议离婚程序。同时，他也有赡养的客观能力。庭审中查明，村委会给付老贾夫妇每人每年4800元。另外，村委会给付小贾的每年2400元也已经由老贾夫妇领取，对此，小贾没有提出异议，也没有要求老贾夫妇返还。这完全应视为小贾履行了自己的赡养义务。而且，小贾每月工资仅有1000元，不应当让小贾负担过高的赡养费。他把自己应得的村内补助让给父母，合情合理。由此，老贾夫妇要求行使法定撤销权的第二项理由亦不成立。至于合同法规定的第三项约定的义务，双方当事人均称没有在赠与房产时约定附带义务。故第三项理由亦不存在法律事实依据。

　　因此，老贾夫妇既把房屋变更在小贾名下，并完成物权的公示、公信，小贾也实际占有、使用该房屋，老贾夫妇要求行使法定撤销权的理由均不成立，故其诉讼请求不能得到法院的支持。

　　值得注意的是，该案争议的标的物是一套小产权房屋，由于该案的当事人双方都是该小产权房所在地村集体的成员，只要不违反该集体的相关规定，老贾和小贾都可以依法成为该村集体小产权房屋的所有人。因此，老贾将房屋产权更改为小贾后，小贾就可以成为该房屋的实际所有人。