案情

　　本市居民李先生2006年5月23日与某房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定某开发公司将坐落在A区15栋的502室卖给李先生。合同约定，该房建筑面积为83平方米，总房款为75万元人民币。付款方式为首付款15万元，余款由开发公司协助办理20年期贷款，当年12月31日交房，合同约定由开发公司办理预售登记手续。

　　李先生按约履行合同义务后，于12月20日前去查看房屋工程情况，发现所买房屋已被张女士入住。原来开发公司于11月17日以68万元的价格将该房又卖给了张女士，张女士一次性付款并入住该房。李先生忧心忡忡地多次催促开发公司履行交房义务未果，于是，将开发公司告上法庭，张女士被列为第三人。

　　焦点

　　本案争议焦点有三：

　　一是谁的合同有效。如果都有效，哪一个效力更强;

　　二是房屋所有权到底归谁;

　　三是买空方该怎么办。

　　分析

　　律师认为，商品房预售由于不能及时交付，注册资金。使得一些轻信寡诺的开发商感到有机可乘，出现了一房二卖或多卖的现象。一旦出现此类纠纷，首先要从合同的效力入手分析买卖行为是否合法，从而判断房屋所有权的归属问题。本案李先生应该得到该房屋的所有权。因为，李先生签订的购房合同无论是从形式上，还是从内容上看都是合法有效的，而张女士的购房合同是在开发商欺骗的情况下签订的，意思表示不真实。

　　其次，李先生的购房合同有预售备案登记手续条款，这使得他在履行购房合同时增加了保险系数，这一条款赋予了所购产权房的排他性。商品房“预售备案登记手续”制度是购房合同的必备条款，它可以起到三个作用。一是保证开发商主体适用。二是保证合同有效。三是保证物权的排他性。张女士当初签订合同时如果要求出卖方备案登记，并且将其作为交款的前提条件，就能避免上当受骗。

　　张女士的合法权益可以通过另诉得到维护。学会创业项目加盟。按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第9条规定，张女士诉开发商违约赔偿损失，可以请求“出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任”。这是一条惩罚性赔偿条款，足以弥补无过错方因合同无效造成的损失。

　　律师提醒

　　律师侯建文提示：要想实现预售商品房购买安全，一定签订备案登记条款，而且亲自到房产管理部门查问合同备案登记情况。只要备案登记完成，就说明开发商“五证”齐全。