楼市新政不属于“不可抗力“来源：中国法律网房地产法 作者： 时间：2012/01/18 推荐房地产律师： 不可抗力，根据相关法律解释，是一项免责条款。遇到不可抗力的事件，违约的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同。崔莹律师认为，在现行房产交易中，不少开发商常以施工过程中遇到了重大的困难无法解决或市政配套的变更延误作为不可抗力的免责条款，但这些情况不可抗力，根据相关法律解释，是一项免责条款。遇到不可抗力的事件，违约的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同。崔莹律师认为，在现行房产交易中，不少常以施工过程中遇到了重大的困难无法解决或市政配套的变更延误作为不可抗力的免责条款，但这些情况都不能构成“不可抗力”的免责条款。 “电力改造”非“不可抗力” ■： 南昌某楼盘业主陈先生买的房子交付时间被开发商一延再延。根据购房合同约定，新房应该在今年6月30日前交付使用。但开发商却在6月17日告知他，由于施工工期延误，不能按时交付，至于具体交付时间另行通知。7月20日，他收到开发商的一份告知函，这份函告知，因电力改造，开发商原已订购的设备作变更并重新设计变配电工程方案。开发商称：“电力改造属于技术上的问题，不可预见，属于不可抗力因素。” ■解析： 江西商海律师事务所崔莹律师认为，如果购房合同没有对电力改造等属于“不可抗力”范畴作出特殊约定，那么小区的电力改造不应构成不可抗力的因素，一个小区的电输容量在设计阶段就应该解决的，电力改造属于小区规划设计方案的变更，开发商也是可以预见的。 在现行房产交易中，不少开发商常以施工过程中遇到了重大的困难无法解决或市政配套的变更延误作为不可抗力的免责条款，但这些情况都不能构成“不可抗力”的免责条款，开发商在项目开发伊始就应当考虑到这些事项，属于企业的风险控制，开发商应当承担的风险。 房产新政不算“不可抗力” ■案例： 今年2月16日，外地来昌务工人员吴先生和南昌市民陈女士签订一份商品房转让定金协议书。协议约定，卖方陈女士将南昌某小区的商品房以71万元价格转卖给买方吴先生，定金2万元，其余房款要在4月30日前付清。协议还约定，土地。买方若不履行合同，2万元定金将归卖方；而卖方不履行合同，则要加倍给卖方定金。 3月起，南昌执行限购令，买方吴先生以“自己非南昌本地居民，无法办理按揭”为由，办不出贷款，买房钱不够了，要求卖方陈女士退还2万元定金。买方认为，“房产新政”出台的政策属于法律上的“不可抗力”，买方不履行合同可以免责，卖方应该退还定金。卖方陈女士则认为，既然不履行合同的是买方，那么就按照协议中的约定，2万元定金归卖方所有。 ■解析： 崔莹律师表示，双方争执的焦点在于：“房产新政”到底算不算“不可抗力”？在法律层面，不可抗力主要针对是自然界灾害、战争等，无法预见、无法避免，而国家政策调整不属于这个范畴，在国家政策出台之前，对此类风险，作为合同的双方可以有所预见。 双方当事人已在定金合同中约定吴先生在规定时间内按期支付余下按揭，且吴先生也明知在一定期限内尚不能取得房产权证，房贷调控政策的出台，并不必然导致双方的商品房买卖合同不能继续履行，因此，吴先生主张的事实，与适用不可抗力规定的条件不符，吴先生据此要求解除班 譒�&魖[吮J杷欕�!� 鹘抵;_户鍩�0o稩�E>藺O�p
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