土地只能归国家所有或者农民集体所有。土地所有权的取得与丧失必须依据法律规定，不得约定。土地所有权禁止交易。

(一)国有土地所有权

(二)集体土地所有权

1.集体土地所有权主体及其代表

《土地管理法》第10条规定，集体土地所有权的主体及其代表有三个层次:

(1)乡(镇)级

(2)村级

(3)村民小组

2.集体土地所有权的确权

《土地管理法》第11条第1款规定，农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。

农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。

3.集体土地所有权行使的限制

集体土地所有权的行使受到法律和政府管理的限制:

(1)集体所有的土地不能直接用于房地产开发。若用于房地产开发必须先由国家征收转变为国有土地后，再出让给房地产开发商或者划拨给具备规定条件的单位。

(2)集体所有的土地也不能转让、出让、出租用于非农业建设。

作为自然资源的土地，在土地法中强调的是用途管理，土地分为三类:农用地、建设用地、未利用土地。"切实保护耕地、农用地，严格控制农用地转为建设用地，合理开发未利用地"是土地法的基本精神。集体所有的土地一般用途是农业生产，所以不能转让、出让、出租用于非农业建设。

(3)集体土地所有者不能擅自改变土地用途，其向用地者提供土地使用权，看看土地。须经人民政府批准。

二、国有土地使用权

1.国有土地使用权取得方式

国有土地使用权的取得方式主要有出让和划拨，还可通过租赁等方式取得使用权。

2.出让方式取得国有土地使用权

出让取得国有土地使用权，土地的使用者要向国家缴纳出让金，取得的有限期限制的国家土地使用权。用途决定了出让金的期限也决定了出让金的多少。

国有土地使用权出让的最高年限，按土地用途分为以下几种情况:居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年。

出让土地使用权的内容与限制。出让土地使用权人在出让使用期限内依法对土地享有占有权、使用权、收益权，但是没有完整的处分权，只有部分的处分权。

3.划拨土地使用权

划拨土地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，在缴纳补偿、安置等费用后所取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。

《土地管理法》第54条规定，建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得;但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得:

(一)国家机关用地和军事用地;

(二)城市基础设施用地和公益事业用地;

(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;

(四)法律、行政法规规定的其他用地。

划拨土地使用权的内容。划拨土地使用权人对划拨土地享有占有权、使用权、部分的收益权，但没有处分的任何权利(如单独转让、抵押)。

注意:在土地管理法中，建设用地使用权的确权机关是人民政府，但是临时建设用地的审批以及签订土地使用权出让合同时的确权机关为土地管理部门。

《土地管理法》第11条规定，单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权;其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。

三、集体土地使用权的权利内容

1.集体土地使用权按用途分为:

集体土地使用权按照土地的用途划分为:农用地使用权与建设用地使用权。建设用地使用权分为宅基地使用权、非农经营用地使用权与非农公益用地使用权。

(1)农用地使用权(用益物