在昨日(3月29日)举行的"促进中国城镇化健康发展新闻发布会"上，针对城镇化过程中带来的土地使用问题，国土资源部土地利用管理司副司长冷宏志表示，一些农村集体建设用地已经自发进入市场，是客观存在的趋势，对此，国土部正在进行《土地管理法》的修改，"推进这项工作"。

同在昨日的发布会上，发改委发展规划司司长李守信披露，到2009年，我国的城镇人口已经达到了6.22亿人，城镇化率提高到46.6%。与此同时，从1999年到2007年，城市建成区的面积扩大了7.2%，但吸纳的人口只增长了4%。

冷宏志在回答记者提问时表示，国土部实际上从2001年就开始研究、关注集体建设用地入市的问题，到2003年开始积极研究这方面的政策，特别是十七届三中全会提出依法取得的集体经营性建设用地入市以后，国土部进一步加大这方面的工作力度，也和相关部门进行了沟通。

对于一些集体建设用地自发进入市场的情况，虽然土地管理法有限制，但冷宏志也承认，这种趋势是客观存在的。土地。他随即透露，"目前我们也正在修改《土地管理法》，推进这项工作。"

但冷宏志同时指出，相关政策出台的过程有三个问题是热点和难点:一是集体建设用地流转范围;二是集体建设流转的主体，也就是谁是产权主体;第三，很重要的一点在于，流转的收益分配。

"我想，集体建设用地流转是关系到城镇化进程，关系到土地节约集约利用，关系到城乡统筹发展，保护农民权益，使农民获得更多收益的一个重大问题。我们在《土地管理法》修改的过程中，将按照中央的要求研究和落实好，在法律制度上作出安排。"冷宏志表示。

虽然冷宏志没有透露集体建设用地的流转范围，但在去年11月，国土部有关负责人曾强调，目前农村集体建设用地流转正在一些地方积极试点，但仅限于城镇建设用地范围外的非公益用地，主要是发展乡镇企业，不得搞商品房建设。

据了解，农村集体建设用地是农村集体用地的组成之一，但农村集体用地同时还包括农村集体所有的农用地和未利用地，因此，"农村集体建设用地"并不等同于"农村集体用地"。

在昨日的发布会上，冷宏志同时还表示，在宅基地分配和使用中，要在保障农民住房建设用地基础上，你看土地管理法。严格控制农村居民点用地总量，农民新建住宅应优先利用村内空闲地、闲置宅基地和未利用地，凡村内有空闲宅基地未利用的，不得批准新增建设用地。他还透露，国土部正在酝酿提高征地补偿标准。

此外，针对备受关注的"小产权房"问题，冷宏志再次强调，城市居民不得到农村买地建房，也不得租住农民的住房。学会土地管理法。"政策上从未开过口子，而且要予以清理。"(每日经济新闻张敏)

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但吸纳的人口只增长了4%

范围、主体和收益分配，一直是集体建设用地流转的热点和难点，这些问题，有望在修改后的《土地管理法》中得到解决。

目前《土地管理法》修订草案送审稿已经上交到国务院法制办。"具体什么时候出来还说不准。"一位接近国土资源部人士表示。

3月29日，国土资源部土地利用管理司副司长冷宏志在回答记者提问时表示:"正在修改《土地管理法》推进农村集体土地入市。"

早在2008年12月3日，国土资源部已经起草了农村集体建设用地流转的管理办法，并且征求有关方面的意见，但这个管理办法直至今日也没有出台。这一方面固然说明了国土部的谨慎，另一方面也多少说明了具体配套政策措施制订的复杂性。

"修订《土地管理法》列入去年的立法计划，并且集体建设用地入市流转的改革举措将在法律中体现，昭示了城乡统一土地市场形成的到了新时期。"上述国土资源部人士表示。

城乡土地流转可多出2亿亩

对于农村集体农用地的流转，十七届三中全会的决定作出了明确的规定，即允许农民以多种方式流转土地承包经营权，同时"不得改变集体土地的所有权、不得改变农业用地的使用用途、不得侵害土地承包经营权人的合法权益"。

"一般中国城市人口在城里需要的建设性用地是人均100平方米。而农民在农村的建设性用地大概是人均250平方米。"在3月28日举行的首届城镇投资国际论坛上，重庆市长黄奇帆测算，如果有1亿农民进了城市，需要城市提供1万平方公里的土地，但农村建设用地大大节省出来了，所以18亿亩耕地红线不仅能够守住，而且随着城市化进程，耕地可以变成20亿亩。

国土资源部党组成员、总规划师胡存智表示:"希望节余的土地要更多地变成耕地，这对国家有好处，但是我们也不能强调得太多，因为农民节约出来的建设用地，相对来说要比耕地的价值高。"

但我国城乡二元构架的特征，使得城市和农村的资源在市场体系中不能互相流动，不能优化配置。

在重庆已经运行一年多的城乡土地交易所，就是把农村的建设性用地和城市的建设用地增减挂钩进行平衡，实现城乡资源优化配置。

"城乡挂钩实验的首要作用就是增加规模、提升空间和优化布局。"胡存智在接受本报记者采访时表示。

2020年，我国的城镇化率将达到58%，这一阶段平均每年城镇人口增加一个百分点，意味着有1500万人进城。

"农民进城之后，如果农村里的地成为耕地，耕地归农村使用，地票可以拿到城市里面来用。"黄奇帆说。

所谓地票，就是指包括农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地，经过复垦并经土地管理部门严格验收后产生的指标。

"城市里面的房产商买了这个地票，就拿到了征地支票，他就可以在城乡结合部征地。"黄奇帆说。

适时扩大流转范围

随着集体建设用地的流转，农民越来越认识到土地资产的价值，实际上有一些已经自发地进入了市场。

北京大学国家发展研究院院长周其仁认为，征地制度通过"占补平衡"和"增减挂钩"把级差地租释放了出来，城市化、工业化资金也就有了来源。与此同时，通过"占补平衡"、"增减挂钩"，再把一部分地租返给农民。

农村并没有失去土地，而是凭一个指标，一亩指标就可以卖到6000、8000、、元，如果挂钩村庄整理，还可以达到15万元、20万元甚至更高。

"改革的核心是要摒弃'所有权情结'的纠缠，淡化所有权、强化使用权，全力解决使用权的权益、使用主体、取得方式、流转途径等问题，模仿国有建设用地使用制度，实行集体建设用地所有权与使用权相分离的有偿使用制度。"胡存智表示。

目前，已经有20余个省市试点城乡增减挂钩，但基本上流转范围仅限于县域或省域内。如果西部农村的土地通过流转，在上海置换成建设用地，其价格增值是难以估量的。能否实现更大范围内交易，制约着这一市场的发展。

据胡存智介绍，目前建设城乡统一的土地市场需要做4件事:"两种土地所有权，同一个土地市场"、统一土地市场运行规则、均衡土地收益分配关系，同时，规制建设用地规模和运行空间。

"虽然他们不在同一个市场内运转，但是他们平行的。"胡存智表示，这也为城乡土地"全流通"打下了基础。

按照国土资源部的想法，构建城乡统一的土地市场，必须改革现行的集体建设用地产权制度，坚持"所有权不变，改革土地使用权"。

"主要是不用触及大的法律修改和所有权改革难题。"一位接近国土资源部的人士表示。

而实现的办法，就是改革所有权实现方式、土地使用权取得方式和流转方式这三项。

"无论所有权主体是谁，都可以行使应有权利，并通过与国有土地取得和流转方式一致的行为，来顺利实现社会各方在土地上的应有权益。"胡存智说。(21世纪经济报道)

给我滚，快马加鞭的滚.

盼修订的《土地管理法》早日出台。

这里面还有好多问题需要解决!