预售房产土地使用税终止缴纳时间如何确定?

问:某房地产开发企业有㎡的商业用房及公寓(非普通住宅)，已于2009年1月整体预售给A公司，合同约定于09年12月31日交房。由于客观原因，该商业用房及公寓(非普通住宅)迟至2010年4月30日才竣工并办理了交房。请问房地产开发企业对该商业用房及公寓(非普通住宅)占用土地的城镇土地使用税缴纳终止具体时间如何确定?

根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2008]152号)第三条第(三)款规定，"纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。"该商业用房及公寓(非普通住宅)的占用的土地的城镇土地使用税缴纳终止具体时间，是合同约定交房时间(即09年12月31日)，还是该项目实际交房时间(即2010年4月30日)?

答:《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)规定:

二、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题

(一)购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

(二)购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2008]152号)规定:

三、关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题

纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。听听http://www.5law.cn/info/minshang/tudi/tudifagui/2012/0322/198994.html。

根据上述规定，国家政策对纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的截止时间问题均未明确，部分地方性规定参考如下:

《广西壮族自治区地方税务局关于房地产企业城镇土地使用税纳税义务终止时间的通知》(桂地税字[2009]117号)规定，相比看土地。根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2008]152号)"纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末"的规定，结合我区的现实，对房地产开发企业建造的商品房用地，在商品房出售之前，应依照规定征收城镇土地使用税;终止缴纳的时间应以商品房出售双方签订销售合同生效的次月起。

《青岛市地方税务局关于明确房地产企业商品房开发期间城镇土地使用税有关问题的通知》(青地税函[2009]128号)第二条规定，纳税义务的截止时间房地产企业开发商品房已经销售的，土地使用税纳税义务的截止时间为商品房实物或权利状态发生变化即商品房交付使用的当月末。

商品房交付使用，是指房地产企业将已建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。

综合上述规定，房地产开发用地城镇土地使用税征收截止时间应为《商品房买卖合同》或其他协议文件约定房屋交付的当月末;未按《商品房买卖合同》或其他协议文件约定时间交付房屋的，城镇土地使用税征收截止时间为房屋实际交付的当月末(即2010年4月30日)。