实行房屋产权调换的，安置面积=货币补偿总价款÷拆迁区域内安置新建住宅楼价格。

补偿2000多，买的时候吧按照市场价(还美其名曰新建住宅楼价)，就会和老百姓玩文字游戏。其实，老百姓的要求不高，平房的面积换楼房的面积，就已土地使用证的面积为准。然后是装修和附着物的补偿，这点要求如果都做不到就别拆了!

河北省黄骅市人民政府关于印发《黄骅市城中村改造拆迁补偿安置实施细则》的通知

黄骅镇政府，各街道办事处，市政府有关部门:

《黄骅市城中村改造拆迁补偿安置实施细则》已经市政府市长办公会议研究通过，现予印发，望认真贯彻执行。

二00九年三月二十日

黄骅市城中村改造拆迁补偿安置实施细则

为规范城中村改造拆迁补偿、安置，维护拆迁当事人的合法权益，保障城中村改造顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《河北省土地管理条例》、《河北省房屋拆迁管理条例》、《沧州市征收集体土地房屋拆迁补偿安置暂行办法》等法律法规，结合我市实际，特制定本实施细则。

一、拆迁主体(拆迁人)

城中村改造的拆迁主体是依法取得房屋拆迁许可证的单位。

二、拆迁程序

1、拆迁人拟定拆迁补偿、安置方案和拆迁计划，做前期准备工作，到市拆迁管理办公室申办房屋拆迁许可证。

2、市拆迁管理办公室发布房屋拆迁公告。

3、拆迁人充分征求被拆迁人意见，合理确定评估机构，进场收量评估。评估时应按照"房、地分类估价"原则进行评估。

4、公开评估结果。评估结果由评估单位及时在拆迁范围内张榜公布。拆迁人、被拆迁人对评估有异议的，可以在评估结果公布之日起十日内，提出复评，也可以委托其他有评估资质的中介机构重新评估。

5、选择补偿方式，拆迁人与被拆迁人平等协商签订补偿安置协议，拆除建筑。补偿方式为货币补偿或产权调换。

6、在规定的拆迁期限内，拆迁人与被拆迁人经协商不能达成补偿安置协议的，当事人申请房屋拆迁管理部门进行裁决。对裁决不服的，依法实施强制拆迁。

三、补偿范围及标准

1、有合法批准手续的土地权属证书范围内的土地、建筑物和构筑物，给予全额补偿。

被拆迁房屋的用途，以土地权属证书、房屋权属证书上载明的用途为准;土地权属证书、房屋权属证书上未载明用途或者载明的用途不一致的，以合法建房手续载明的用途为准。未经批准将住宅改为经营性用途的，一律按住宅用途认定补偿。

拆迁补偿中认定的土地使用面积、房屋建筑面积，以土地权属证书、房屋权属证书标明的面积为准。实际面积与合法证件标明面积不符的，以合法证件的面积为准。

2、本办法施行前在集体建设用地上已建成的长期自住房屋，被拆迁人无法提供宅基证、房屋权属证书及批准建房证件的，依据相关部门核准确定情况，给予相应补偿，(1)属遗失证件和应办未办合法证件的，看着土地。建筑物和构筑物及所占土地，给予全额补偿。(2)符合宅基地申请条件，属村委会批准建设的(未经国土部门批准)，建筑物和构筑物给予适当补偿，宅基地由村委会根据实际情况负责处理。(3)不符合宅基地申请条件，非法占用的宅基地及建设的非法建筑物、构筑物，一律不予补偿。

确定被拆迁人是否符合本条规定，由被拆迁人向村委会提出申请，报乡镇政府审核，经公示无异议后;乡镇政府报国土部门核准确定。

3、本办法施行前，被拆迁人已取得国土部门核发的土地权属证书但房屋未建的，土地部分给予全额补偿。

4、下列情况不予补偿:经相关部门认定的违法建筑;逾期的临时建筑或者临时建筑在批准时载明城市建设需要时无条件拆除的;已建新房应拆除而未拆除的旧房;在本办法实施后被拆迁人进行房屋及其附着物新建、改建、扩建或者突击装修装饰的部分。

5、对于从事经营活动给予经营性损失的补偿:(1)对经依法批准的经营性用房，除按照本办法的规定给予补偿外，对因拆迁造成的经营性损失，拆迁人应结合房屋的区位、建筑结构及经营情况，以房屋面积为基数，给予一次性的停产、停业补助费。(2)对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照，并有纳税凭证的经营性用房，依据沧政字[2004]131号通知规定，按其经营年限给予适当的经营性损失补偿。经营1年以内的每平方米补偿100元;经营1年以上、3年以内的，每平方米补偿150元;经营3年以上(含3年)每平方米补偿200元。

6、拆迁改造范围内有合法手续的乡镇企业用地，中国土地管理法。在规定期限内拆清的，地上建筑物、构筑物予以评估补偿，土地按我市现行工业用地价格予以补偿。

7、村集体组织所有的建筑物、构筑物按评估收量给予补偿，建筑物、构筑物所占土地按土地征收补偿标准给予补偿，并归集体所有。

8、搬迁补助费执行:(1)实行货币补偿的，一次性结清搬迁补助费，补助标准按拆除房屋建筑面积每平方米8元计付(养殖用房除外)。(2)实行产权调换的，过渡性搬迁的按一次性搬迁补助费的两倍计发，即按被拆除房屋建筑面积每平方米16元计付。

四、补偿与安置

(一)实行货币补偿

1、实行货币补偿的，拆迁补偿费=土地评估价×合法土地面积+房屋评估价×建筑面积+估价结果以外的其他应付补偿价款+奖励。

2、实行货币补偿的，双方签订补偿协议，被拆迁人完成搬迁并达到房屋拆除条件，将房屋证件及钥匙交给拆迁人后，拆迁人一次性付清协议补偿款给被拆迁人。

(二)实行产权调换

1、实行房屋产权调换的，安置面积=货币补偿总价款÷拆迁区域内安置新建住宅楼价格。

2、产权调换时，所调换的安置楼面积超过协议安置面积的，超出部分执行市场价格。

3、实行产权调换的，双方签订安置协议，被拆迁人完成搬迁并达到房屋拆除条件，将房屋证件及钥匙交给拆迁人后，拆迁人一次性按规定支付临时安置补助费给被拆迁人。

4、城中村改造拆迁原则上由被拆迁人自行安排过渡，拆迁人按规定支付拆迁临时安置补助费。对新建住宅用于安置的，过渡期限一般为18个月。临时安置补助费按被拆除房屋建筑面积每平方米每月6元计付。由拆迁人提供周转房的，不付给临时安置补助费。生产经营性用房按实际发生费用双方协定。

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