用市场法测算房地合一的资产，土地一般占总价值百分之多少算？

如果评估一处房产，包含土地价值，你看最新厂房出租。你看腾飞的土地公。新工伤保险条例。但在市场调查或网上搜寻的实例中一般为**元/平方米，不清楚其是否包含土地，该怎么判断？如果不包含土地，土地流转。那估价时土地应该怎么评估？
当然包含土地，而且主要是土地价值，建筑物能值多少？
给你个报告提纲，不知能不能帮你，后面的数字是原报告页码目录第一章北京房地产总体市场背景 3 一、北京城市概况 3 二、北京房地产市场外部环境分析 7 （一）经济环境分析 7 （二）政策环境分析 12 三、房地产市场环境分析 17 （一）房地产业运行情况 17 （二）土地市场 23 四、国家房地产调控政策的影响 24 五、结论 30 以上均以政府数据为主第二章北京住宅市场调研分析 32 一、北京住宅市场调研 32 二、北京住宅市场分析 74 （一）北京住宅市场总体分析 74 （二）板块住宅市场分析 77 （三）中高档住宅市场分析 79 以上均以市场调研为主第三章项目本体分析 84 一、项目区位 84 二、地块现状及周边环境 85 三、基础数据 89 四、地块判断 91 第四章总投资估算 94 第五章实施进度计划 99 第六章投资计划 101 第七章销售计划与销售收入 105 第八章利息 109 第九章财务分析 112 一、全贷款现金流量分析 112 二、全部自有资金现金流量分析 115 第十章资金平衡计划 118 第十一章不确定分析 119 一、价格的敏感性分析及盈亏平衡点 119 二、成本的敏感性分析及盈亏平衡点 121
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