时间:2012年4月12日下午14:00

地点:江平教授寓所

主讲:江平教授

参加:2011级博士研究生(刘勇、陈波、方芸、代琴、龚先进、杨玉圣)

方向:物权法和土地法

议题:

1、集体所有土地的流转和征收;

2、宅基地改革的方向;

3、小产权房的出路

记录:陈波

与会人员围绕上述议题，展开了充分论述，江平教授进行中途发言和评述，先将江平教授的主要观点概况记录如下。

一、农村集体所有土地的流传和征收问题。

在目前农村经济结构和社会结构下，农村土地的流转就涉及农村土地的流通和稳定问题。农村的土地流通和稳定是一个两难的问题。关于农村集体土地的流转，目前的法律框架下有四项限制:(一)受让人是成员;(二)土地使用性质不改变;(三)土地的转让需要发包人同意;(四)在承包年限内。作为一个法律人我们要在在制度层面进行创新和探索。现在的问题是:一个是在中国现实的情况下，怎么实现规模化经营?二是农村集体土地的私人性和公共性问题如何协调。《物权法》中土地承包经营权是私的性质。强调30年不变就是，那么这个权利的行使怎么解决。

台湾法律关于土地征收利益分配里面有兼顾公权力和集体的利益，用税法来调整。

农村的土地的征收。首先要对公共利益和商业目的的研究和区分。《物权法》12章对此没有明确说明，正在制定的《土地管理法》需要进行明确界定，那么学校、医院等机构的使用是否就是公共利益。由于，界定不明确，在土地征收上有一个明显漏洞。就是"公共利益"的理解问题，"商业目的"没有写。"公共利益"和"商业利益"两者很难判断!有其相对性。以前大部分都是公共利益。但是，往往很多"商业目的"比如商场、广场、房地产、乡村镇建设大部分都有公权力参与，从进入、到组织、到定价。在中国没有绝对的"商业目的"的开发。我们可以看到很多商业目的被公权力组织，甚至列为"一把手工程"，政府直接参与了拆迁和组织工作。地方政府参与其中，一是政绩;二是土地财政;三是腐败收益。我们的商业利益都有公权力介入!

国家征收集体土地后获利问题。征收的补偿标准要改。现在的规定是《物权法》132条。承包地被征收的，有权按照42条有权获得相应的补偿。不是全部的补偿。征收集体土地应该足额补偿给农户土地补偿费。不要又要给集体又要给个人，特别是集体的学校、村委会、公路建设的内容应该是政府财政来解决的问题，不要用农户卖土地的钱来使用。土地的补偿款应该绝大部分归农民，要区别开来，不要用农户的土地补偿款用于公共财政用途。公共开支不要用土地补偿款。

关于在征收集体土地问题中国家财政收入利益平衡问题。土地。法律上应该有一个明确的比例，给发包人，给承包经营权人。我们回源到土地承包经营权的由来，原来是"耕者有其田"的政策，通过合作化、高级社、人民公社化，农民的利益被剥夺了。

二、农村宅基地使用权问题。

以前有很多关于农村宅基地的规定后来都被删掉了。在是"地随房走"还是"房随地走"上也是没有明确的。宅基地不能单独转让，看看http://www.5law.cn。房屋买了，宅基地可以转让，这是"地随房走"，是城市的做法。广东省的条文对于农村宅基地的规定就是这样的了。可不可以从宅基地私有化开始，作为解决土地私有化的途径。可惜现在物权法对于此项内容完全是空洞的条文。

宅基地可以作为土地私有化的突破口。宅基地土地的转让，也是受限的。现在也不是可以对外自由转让的。不是作为私产。我本人不赞成强制搬迁进楼房，创业访谈。普遍推进不行。宅基地可以自由流通，自由交易。将来实现城乡一体化。

三、小产权房问题

目前现状:小产权房大量存在。北京有20%的小产权房。深圳到达50%。而收入比较低和收入较高的人员都在使用小产权房。要解决小产权房，至少一部分合法化，进入合法渠道。那么要交多少费?那种情况交费?

当前推出要清理小产权房，今年是2012年小产权房清理年。有人因为此获刑:诈骗、破环规划罪。这是政策改变问题?还是法律问题?特别是对于用耕地来做的小产权房，比较麻烦!现在问题:如何使小产权房合法化。拆不是办法!小产权房类似于事实婚姻。有的是村民自己建设，也有成规模，也有小区。有的是有钱人，扩建自己的小产权房，有的甚至超过达到原有的建设规模。

小产权房基于社会保障，基于对弱势群体的保护，价值平衡都有好处。小产权房的价格除开了房开商利润、土地出让金等因素，所以价格上低得多。

要从根本上解决!回到农民土地流转问题。从政治来看，目前，小产权房的现状已经影响了房开商的利益和利益集团的利益。同时，从经济来看，是房地产市场的供求情况，供求关系不顺的问题一直存在。

(以上观点主要来自于江平教授和学生互动授课内容，未经江平教授审阅。同时，该文仅仅限于学术交流，不用于实务问题的具体论证。特此声明!编者)