非集体经济组织成员不经法定程序不能取得集体土地使用权

作者:刘世龙 时间:2011-09-16

　【判决结果】

　　原告郭某、第三人徐某诉被告县国土资源局土地行政处罚一案，安乡县法院作出判决并经市中级法院二审维持，判决维持被告作出的行政处罚决定。

　　【案情回放】

　　原告郭某系深柳镇保堤社区人。2007年12月13日，原告和第三人徐某与原安尤乡官陵湖社区居民熊某，在未经依法批准的情况下，通过协商签订了《关于官陵湖部分墓地使用转让合同》合同约定：甲方即熊某将官陵湖部分墓地面积终生转让给乙方（即本案原告和第三人），乙方共同向甲方熊某支付12万元。甲方将该地五亩面积转让给乙方后，乙方将终生持有该地使用权等内容。合同签订后，原告和第三人各出资6万元支付给了熊某，并取得了涉案土地的实际使用权，在宗地上建有供从事墓碑、墓基等经营加工的棚房。对于房屋租赁合同书范本。涉案土地属官陵湖社区集体所有的农村集体土地，系2004年4月25日由官陵湖社区发包给熊某的承包地，面积为4.21亩。2010年10月20日，被告对原告作出了安国土资执罚字（2010）第06号行政处罚决定：1、没收在非法受让的土地上新建的建筑物和其他设施；2、罚款3万元。

　　【争议焦点】

　　此案争议的焦点是：1、涉案土地转让行为是依法流转还是非法转让；2、具体行政行为是否超过法定时效。

　　【法官说法】

　　审理案件的法官认为：1、原告和第三人受让的土地在官陵湖墓区，是官陵湖居委会所有的农村集体土地，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让。原告和第三人以及熊某实施了非法转让土地的行为。原告和第三人与熊某签订了《墓地使用权转让合同》，并按约定支付了价款12万元（各6万元），取得了该宗土地实际使用权，在宗地上建有棚房，从事墓碑、墓基等墓地设施的加工与经营；涉案土地转让行为不属于依法流转。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法流转。采取转包、出租、互换和转让或者其他方式流转。”但该案的土地转让行为不具备依法流转的实质要件，原告非本集体经济组织成员。该法第48条规定：“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位和个人承包，应当事先经本集体经济成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，并报乡（镇）人民政府批准。”该案转让土地行为不符合以上规定，同时还违反了该法第二十一条第（三）项关于“流转期限不得超过承包期限的剩余年限”的规定。原告和第三人非法转让土地的行为成立。

　　2、被告作出的行政处罚具体行政行为没有超过《中华人民共和国》第二十九条规定的期限。原告非法转让土地行为处于连续状态，应从行为终了之日起计算。

　　【温馨提示】

　　该案原告并非本集体经济组织成员，不符合受让承包土地流转的条件，土地用途也违反了有关行政法规的规定，且合同中约定的使用期限违反了法律的禁止性规定，故原告和第三人与熊某签订合同的行为实质上是土地买卖行为。