农村宅基地不能强制执行

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正文：对农村宅基地不能强制执行

2009年6月19日的行政·执行版刊登了叶竞争同志的《已交付的未登记宅基地能否强制执行》一文（以下简称《叶文》）。文中案例争议的问题之一是能否对农村宅基地采取强制执行措施，《叶文》认为，“宅基地使用权作为一项基本保障性权利，无法定理由和程序不能干涉，而事实上法院依法进行的强制执行，依据的就是法定依据与程序。从这一点来说，强制执行宅基地并无不妥”。笔者对此持不同观点，认为农村宅基地不能成为案件强制执行的执行标的物。理由如下：
一、农村宅基地的所有权属农村集体经济组织集体享有

土地管理法第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”物权法第一百五十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”据此，农村宅基地所有权属农村集体经济组织集体享有，宅基地使用权人有权依法利用该宅基地建造住房及其他附属设施，对宅基地不享有所有权，但对宅基地之上的房屋等建筑物享有所有权，该建筑物可以成为案件强制执行的标的物。

二、农村宅基地使用权的主体具有特定性

　　土地管理法第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”法律如此规定，其用意不言而喻，就是通过对集体经济组织成员宅基地使用权处分能力的限制，从而保障农民的基本权益。农村宅基地使用权具有村民身份性和社会福利性，即它的设定是为了满足农民最低生活需求，是农民基于特定的集体经济组织成员身份无偿取得，且只有一次性，一旦将房屋出卖、出租或赠与他人后，就不能再申请获得宅基地。正是因为它的福利性，决定了获得主体具有特定性。农村宅基地使用权是集体经济组织成员身份享有的一种保障性权利，应给予特别保护。如果对其采取强制执行措施，有违国家稳定农村保障农民权益的基本政策和立法思想。此外，值得注意的是，在我国宅基地使用权是以“户”的名义申请的，也是以“户”的名义审批的，使用证虽登记在一人名下，但宅基地使用权却通常是家庭共有的，即该户全体成员均享有共同的使用权。因此，判断宅基地上的房屋所有权，除了审查宅基地使用证外，还应审查宅基地申请时申报的共同使用人，结合房屋的建造、演变等多种因素综合认定。

　　三、农村宅基地使用权是一种特殊用益物权，法律对其流转作了特别限制规定

　　土地管理法第十一条规定：“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。”担保法第三十七条第二项规定：“宅基地使用权不得设定抵押。”物权法第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”可见，由于农村宅基地使用权是一种特殊的用益物权，法律对其取得、使用、抵押、转让等都规定了比较严格的限制条件。

　　四、农村房屋不允许自由处分和转让

1982年《村镇建房用地管理条例》颁布之前，对宅基地使用权的审批无相关规定，《村镇建房用地管理条例》首次确认“由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应按第十四条办理申请、审查、批准手续”。此后，个人债权转让协议。土地管理法进一步规定了“农村集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权”。因此，《村镇建房用地管理条例》颁布之前，适用“地随房走”的原则，宅基地使用权因其之上房屋产权人的变动而变动，无须办理审批手续；之后适用“房随地走”的原则，只有经审批取得宅基地使用权后，方可取得其上的房屋所有权。可见，我国不允许集体经济组织成员自由处分转让农村房屋所有权。如果允许自由处分转让农村房屋所有权，根据“房地一致”的原则，宅基地使用主体必然会无限扩大，甚至引入一部分城市居民。在目前我国农村保障制度尚未健全、农业用地日益减少的国情下，不将宅基地使用权主体予以限定，最终必将会使部分农民丧失土地，居无定所。允许自由处分转让农村房屋，对所有人来说，自然是实现经济利益最大化，但对其隶属的集体经济组织以及同一集体经济组织其他成员，甚至整个社会而言，公共利益必然受到侵犯。农村房屋虽然作为私有财产可由房主享有所有权，进行自由处分，但是基于不动产的关联性，房屋权利受制于宅基地权利。因此，农村宅基地之上的房屋强制执行拍卖转让也只能在本集体经济组织成员之内进行。

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